31.10.12

Luxusherberge

Hotel-Gruppe Kempinski hält am Berliner "Adlon" fest

Achtungserfolg für Anno August Jagdfeld: Kempinski hat den Pachtvertrag für das Berliner Nobelhotel vorzeitig um 20 Jahre verlängert.

Von Norbert Schwaldt

Die Fondsanleger, die ihr Geld in den Wiederaufbau des Berliner Nobelhotels "Adlon" gesteckt haben, können aufatmen. Die Kempinski-Gruppe hat ihren Pachtvertrag für die Edelherberge am Brandenburger Tor vorzeitig um gleich 20 Jahre verlängert. Der aktuelle Vertrag lief bis 2017. Kempinski wird das "Adlon" damit bis zum Jahr 2032 pachten. Die von Anno August Jagdfeld geführte "Adlon"-Fondsgesellschaft konnte zudem noch eine Option auf eine Verlängerung von zwei mal je fünf Jahre vereinbaren.

Damit kann Fondsinitiator Jagdfeld einen Achtungserfolg verbuchen. Noch vor einem Jahr wolle ihn eine Gruppe von mehr als 200 kritischen Fondszeichnern als Geschäftsführer abwählen, weil Jagdfeld-Firmen ausstehende Mieten in dem Hotel gestundet wurden und weil es zwei Jahre keine Ausschüttungen gab. Das System Jagdfeld sei "eine unendliche Abfolge von In-Sich-Geschäften mit seiner Familie und seinen Firmen", wetterten die Kritiker.

Doch Jagdfeld überstand den Putschversuch dieser Anleger. 74 Prozent der Anteilseigner stimmten für seine Strategie, auch weil sie auf Sicherheit gehen wollten, damit ein Mitte 2016 fälliges Darlehen der Credit Suisse in Höhe von 160 Millionen Euro getilgt oder umgeschuldet werden kann. Mit dem neuen Pachtvertrag sieht sich Jagdfeld bei den anstehenden Kreditverhandlungen in einer besseren Position.

Erfolgsabhängige Pacht fällt weg

Kempinski wird für das "Adlon", wie es in Branchenkreisen heißt, eine unveränderte Jahrespacht von 15 Millionen Euro zahlen, die in Abhängigkeit von der Inflationsentwicklung steigen kann. Im Gegenzug fällt aber die bislang vereinbarte und bislang nicht gezahlte "erfolgsabhängige Zusatzpacht" weg. "Dies war die Voraussetzung dafür, dass Kempinski unverändert eine hohe Festpacht zahlt", heißt es in einem Schreiben Jagdfelds vom 30. Oktober an die Gesellschafter das der Berliner Morgenpost vorliegt. "Angesichts der heutigen Kapitalmarktsituation und der deutlich restriktiveren Kreditvergabebedingungen stehen wir aber unverändert vor einer großen Herausforderung", räumt der Fondschef ein.

"Mit dem Adlon-Fonds und Herrn Jagdfeld an der Spitze haben wir "einen verlässlichen Partner", feierte Kempinski-Chef Reto Wittwer die in der Branche ungewöhnlich lange Bindung. Kempinski habe jetzt die notwendige Planungssicherheit, um auf lange Sicht die Marktführerschaft in der Hauptstadt ausbauen zu können. Die Hotelgruppe betreibt das Haus mit 382 Zimmern und Suiten in bester Lange am Brandenburger Tor seit seiner Wiedereröffnung im Jahr 1997.

Insgesamt fließen dem "Adlon"-Fonds über 20 Jahre garantierte Einnahmen von etwa 300 Millionen Euro zu. Die Instandhaltungskosten für das Haus werden zwischen beiden Parteien geteilt, geht aus dem Jagdfeld-Schreiben an die Anleger hervor. Kempinski habe sich auch verpflichtet, eine bestehende Instandhaltungsrücklage in Höhe von zirka acht Millionen in den kommenden drei Jahren in das Hotel zu investieren. Die 4400 Anleger, die insgesamt 223 Millionen Euro in den Fundus-Fonds 31 eingezahlt hatten, müssen dem neuen Pachtvertrag auf einer Gesellschafterversammlung am 29. November zustimmen. Sie sollen aber erneut eine Kröte schlucken – eine Ausschüttung von einem Prozent oder den Verzicht, um das Finanzpolster des "Adlon" zu stärken.

Kempinski hatte in der Finanzkrise erhebliche Probleme mit der Auslastung. Doch die ist seit 2009 von 50 auf jetzt 79 Prozent im September 2012 gestiegen, und das bei steigenden Zimmererlösen und zunehmender Zahl von Fünf-Sterne-Hotels in Berlin. In diesem Jahr rechnet die Hotel-Gruppe im "Adlon" erstmalig mit einem Gewinn von 350.000 Euro (nach Pachtzins und Managementgebühren).

Hauptstreitpunkt war immer wieder die Mietzahlung der Jagdfeld-Familie gehörenden Adlon Holding, die Gastronomieeinrichtungen im Fünf-Sterne-Hotel betreibt. Die Holding sei nach den "erfolgreichen Sanierungsbemühungen der letzten Jahre gut vorangekommen", schreibt der Fondschef den Anlegern. Die vereinbarten Pachten für den China Club und das Restaurant Felix seien 2012 "vollständig verdient und bezahlt". Jagdfeld verteidigte die Stundung von Mieten. So hätte man Leerstand vermieden.

Fast aussichtslos sind dagegen die 1900 Anleger des seit dem Frühjahr insolventen Fundus-Fonds 34. Sie mussten bei ihren Einlagen von insgesamt 127 Millionen Euro, mit denen das "Grandhotel Heiligendamm" an der Ostsee errichtet wurde, 2011 einen Kapitalschnitt von 90 Prozent hinnehmen. Hier hatte sich Kempinski nach schlechter Auslastung im Jahr 2009 zurückgezogen. Jagdfels schaffte es nicht genügend frisches Kapital bei den Anlegern einzuwerben und das Hotel neu am Markt zu positionieren.

Noch kein Käufer für Heiligendamm

Insolvenzverwalter Jörg Zumbaum verhandelt mit vier bis fünf Bietern, darunter die Berliner Klinik-Gruppe Median. Ein schneller Abschluss sei nicht in Sicht, sagt ein Insider der Berliner Morgenpost. Erziele Zumbaum einen Kaufpreis von 35 Millionen Euro, wäre etwas für die Anleger drin, werden es 25 Millionen Euro, gehen sie leer aus.

Ein Interessent soll ein Vermittler aus Berlin sein, der für einen russischen Investor unterwegs sein soll, heißt es in Branchenkreisen. Interessiert sein soll auch eine Investorengruppe, die in der Vergangenheit notleidende Immobilien gekauft und an einen mittelgroßen deutschen Hotelbetreiber verpachtet hat. Diese Objekte waren allerdings wesentlich kleiner und preiswerter. Die Median-Gruppe, die zum Einflussbereich des Finanzinvestors Advent gehört, gilt als wichtiger Anwärter. Sie betreibt bereits in der Nähe des "Grandhotel Heiligendamm" eine Klinik.