Hypotheken

Zins für Baugeld fällt auf historischen Tiefstand

Zinsen für Hypotheken sind auf historischem Tiefstand. Experten erwarten 2012 die Trendwende und damit das Ende des billigen Baugeldes.

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Die Eurokrise spielt weiterhin Käufern von Eigenheimen und Eigentumswohnungen in die Hände. Weil Investoren an den Kapitalmärkten massiv in Bundesanleihen und Pfandbriefe flüchten, können Banken ihre Immobiliendarlehen günstig refinanzieren und reichen die niedrigen Kosten an die Kunden weiter.

Die Baugeldzinsen sind deshalb zuletzt wieder auf den historischen Tiefststand vom Herbst vergangenen Jahres gefallen. Für Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit über 60 Prozent des Immobilienwerts beträgt der Durchschnittszinssatz nach der jüngsten Erhebung des Verbraucherfinanzportals Biallo.de nur 3,22 Prozent.

Experten bezweifeln jedoch, dass Baugeld noch lange billig bleiben wird. „Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im Kampf gegen Staatspleiten und Bankenkollaps einen neuen Pfeil aus dem Köcher geholt, der die Gemengelage am Zinsmarkt verändern wird“, sagt Kai Oppel, Finanzierungsexperte beim Baugeldvermittler Hypothekendiscount.

Geld wird umgeschichtet

Die EZB kauft nicht länger nur Staatsanleihen der hochverschuldeten südeuropäischen Euro-Länder an. Sie stellt den Banken auch dreijährige Kredite zum Leitzins von nur einem Prozent zur Verfügung. Die Idee dahinter: Banken sollen die billigen Darlehen nutzen, um selbst kurzlaufende Staatsanleihen der Schuldenländer aufzukaufen. Das soll der Währungsgemeinschaft die nötige Luft verschaffen, um in den kommenden Monaten einen nachhaltigen Rettungsplan für den Euro auf die Beine zu stellen.

„Geht das Konzept auf, dürfte sich die arg angespannte Lage an den Kapitalmärkten normalisieren“, sagt der Experte. Investoren würden ihr Geld aus Bundesanleihen und deutschen Pfandbriefen abziehen und in Aktien umschichten. „Dadurch werden Banken bald gezwungen sein, Pfandbriefinvestoren höhere Renditen zu zahlen und ihrerseits die Baugeldzinsen anzuheben“, sagt Oppel.

Ähnlich schätzen auch andere Experten die Lage ein. Gertrud Traud, Chefvolkswirtin der Landesbank Hessen-Thüringen, geht davon aus, dass Investoren im kommenden Jahr ihr Kapital so massiv umschichten werden, dass der deutsche Aktienindex Dax 2012 bis auf 7000 Punkte steigen wird.

Rendite für Staatsanleihe wird steigen

Hingegen sollen die Kurse von zehnjährigen Bundesanleihen im neuen Jahr so stark fallen, dass deren Rendite von aktuell 1,9 Prozent auf 2,8 Prozent steigt. Auch Ulrich Kater, Chefvolkswirt der Dekabank, erwartet im nächsten Jahr fallende Kurse von Bundesanleihen und entsprechend umgekehrt einen Anstieg der Zinsrendite auf knapp drei Prozent.

Historische Vergleiche zeigen, dass sich die Zinsen von Bundesanleihen und gleich lang laufender Hypothekendarlehen analog entwickeln. Sollten die Renditen der zehnjährigen deutschen Staatspapiere im neuen Jahr um einen Prozentpunkt zulegen, dürften sich damit auch Baugeldkredite mit zehnjähriger Zinsbindungsfrist um hundert Basispunkte verteuern.

Für Immobilienkäufer würden damit die finanziellen Belastungen erheblich steigen. Auf dem gegenwärtigen Zinsniveau müssen Eigenheimerwerber für ein zehnjähriges Annuitätendarlehen über 200.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgungsrate von zwei Prozent pro Monat 870 Euro zahlen. Wird die Immobilie erst im nächsten Jahr zu einem dann um einen Prozentpunkt höheren Zinssatz aufgenommen, würde eine monatliche Rate von 1036,37 Euro anfallen. Ein Anstieg um 166 Euro oder 19 Prozent.

Jetzt noch umschulden

Grundeigentümer, die ihren Hypothekenkredit demnächst refinanzieren müssen, sollten sich deshalb jetzt über ein Forward-Darlehen die aktuellen Zinssätze sichern, rät Oppel. „Banken und Versicherungen bieten gegenwärtig diese Vorauskredite über einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten ohne Zinsaufschlag an.“

Auch wenn der laufende Kredit innerhalb der nächsten zwei Jahre verlängert werden muss, könnte sich ein Forward-Darlehen lohnen, bei dem die niedrigen Konditionen festgeschrieben werden – selbst wenn dafür dann ein gewisser Zinsaufschlag berechnet wird. Eine Alternative: Sich bereits ein neues Darlehen sichern, das Geld aber noch bei der Bank lassen und dafür Bereitstellungszinsen zahlen. Inwiefern sich dies lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Ohne Taschenrechner wird es nicht gehen.

Ob die Situation wirklich zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung verleitet, muss jeder für sich entscheiden. Eine Reihe von Verbrauchern sieht bereits einen gewissen Zeitdruck. So rechnet laut einer repräsentativen Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Forsa bereits mehr als jeder dritte Deutsche, genau sind es 39 Prozent, damit, dass die Zeit des günstigen Baugelds gerade zu Ende geht.

Weitere 39 Prozent der Menschen glauben, dass die Bauzinsen im kommenden Jahr in etwa gleich bleiben werden. Noch einmal sinkende Werte können sich nur acht Prozent der im Auftrag der Onlinebank Comdirect befragten Verbraucher vorstellen. In Süddeutschland ist der Anteil der Menschen, die mit höheren Zinsen rechnen mit 45 Prozent am höchsten.

Entscheidung nicht überstürzen

Überstürztes Handeln ist allerdings gerade bei der Entscheidung, ob und in welcher Form man sich über Jahre hinaus verschulden will, fehl am Platz. So steht die Immobilie als Kapitalanlage bei vielen Vermögensverwaltern bereits seit Monaten nicht besonders hoch im Kurs. Wer aus Angst vor einer rasanten Geldentwertung wahllos zugreift, vielleicht sogar in Randlagen flüchtet, weil die attraktiven Lagen ohnehin bereits oft sehr teuer sind, könne schnell enttäuscht werden.

Experten weisen gerade im Zusammenhang mit möglichen Preissteigerungen auf einen wichtigen Zusammenhang hin: Damit Immobilien wirklich einen Inflationsschutz bieten, braucht man beispielsweise Top-Mieter, die im Fall der Fälle auch die dann deutlich höheren Mieten zahlen können. Zudem wird den größten Pessimisten gerne entgegengehalten, dass der Staat immer schon sehr kreativ war, wenn er in Geldnot geriet. Dazu gehörten in der Vergangenheit drastische Steuererhöhungen auf Immobilienbesitz.

Selbst Immobilienkäufer, bei denen nicht der Aspekt der Sicherheit in womöglich noch turbulenteren Zeiten im Mittelpunkt steht, sollten wegen der voraussichtlichen Zinserhöhung nicht übereilt eine Immobilie erwerben, rät Thomas Beyerle, Chefanalyst der Immobiliengesellschaft IVG. „Steigende Zinsen führen tendenziell zu sinkenden Immobilienpreisen, weil die höheren Finanzierungskosten die Kaufkraft aller Interessenten schmälern.“ Das bedeutet umgekehrt aber auch, so Beyerle: „Wer sich mit dem Gedanken trägt, Haus oder Wohnung zu verkaufen, sollte schnell handeln, bevor die Preise fallen.“