Hypotheken

Versteckte Kosten verteuern günstige Baukredite

Verbraucher sollten sich von günstigen Darlehen nicht verführen lassen. Ohne Eigenkapital lassen sich Hausfinanzierungen selten stemmen.

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Die Hypothekenzinsen sind im Keller. Angesichts von Euro-Schwäche und Rezessionsgefahr steigt das Interesse an einer eigenen Immobilie. Doch Verbraucher sollten sich von günstigen Darlehen nicht verführen lassen.

„Ob die Zinsen gerade historisch niedrig sind oder nicht, ist überhaupt nicht entscheidend“, warnt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Eine so teure und weitreichende Investition darf man davon nicht abhängig machen.“ Man solle sich nicht zu schnellen Entscheidungen drängen lassen nach dem Motto „schnell kaufen, weil die Zinsen bald steigen“. Das sei reine „Vertriebspropaganda“ der Makler und Banken.

Bei einigen Banken gibt es zehnjährige Darlehen momentan sogar mit einem Zinssatz von weniger als drei Prozent. „Das ist extrem günstig“, sagt Alexander Nothaft vom Verband der Privaten Bausparkassen. Das Zinsniveau habe einen Tiefstand erreicht und liege deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von rund sechs Prozent. „Wenn man es sowieso vorhatte und wenn die Finanzierung solide ist, dann sollte man jetzt kaufen.“ Denn günstige Zinsen könnten auf lange Sicht einiges Geld sparen.

Das sieht Markus Feck von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen ähnlich: Wer weitgehend ohne Kredit auskommt, könne wenig falsch machen. „Bei einer kompletten Finanzierung auf Pump dagegen sagen wir: Finger weg!“ Das sind allerdings beides Extremfälle: Wer auf einen Eigenanteil von 30 oder 40 Prozent kommt, sei in der Regel auf der sicheren Seite.

Nothaft empfiehlt, die Belastung aus Zins plus Tilgung dürfe nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens betragen, damit die Hypothek keine Probleme macht. Wichtig sei, die Raten aus dem laufenden Einkommen bezahlen zu können, ergänzt Feck. Und zwar auch dann, wenn nach dem Auslaufen des Darlehensvertrags bei der Anschlussfinanzierung möglicherweise höhere Zinsen fällig werden.

Das Risiko einer unangenehm teuren Anschlussfinanzierung lässt sich verringern, indem der Kreditnehmer eine längere Zinsbindung vereinbart – üblich sind bei vielen Banken fünf, zehn oder 15 Jahre. „Die ganz langen Verträge über 25 Jahre gibt es heute viel seltener als früher“, sagt Verbraucherschützer Feck. Das liege daran, dass Kunden solche Darlehensverträge inzwischen nach zehn Jahren kündigen dürfen.

Lange Laufzeit, schlechte Zinskonditionen

Wer sich für eine lange Laufzeit entscheidet, zahlt allerdings mehr – die Zinskonditionen sind schlechter. Ob eine kürzere Laufzeit mit niedrigerem Zinssatz oder eine längere mit höherem besser ist, lässt sich nicht pauschal sagen. „Ich würde tendenziell die längere wählen, auch wenn das etwas mehr kostet“, sagt Feck – wegen der Sicherheit, von den niedrigen Zinsen möglichst lange zu profitieren.

Nauhauser rät aber dringend, auch zu überlegen, wann man schuldenfrei sein möchte – zum Beispiel, weil man in 20 Jahren in den Ruhestand geht. Und nicht zu vergessen, dass es auch nach der letzten Rate finanzielle Belastungen gibt: „für Reparaturen am Haus etwa“.

Ein zentrales Kriterium bei der Auswahl des Kreditgebers ist der effektive Jahreszins. Wenn der besonders niedrig ist, sei ein kritischer Blick sinnvoll, warnt Feck: Man sollte nach versteckten Zusatzkosten suchen. Das kann ein Wertermittlungsentgelt sein – eine Gebühr für ein Schreibtischgutachten zum Wert der Immobilie – oder ein Bearbeitungsentgelt. Das günstigste Angebot ist dann unterm Strich schnell teurer als das der Konkurrenz mit dem etwas höheren Zinssatz.

Auch wenn das Kreditinstitut eine Gebühr für das Darlehenskonto erhebt, verschlechtert das die Konditionen – selbst bei nur zwei Euro im Monat. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass solche Gebühren nicht rechtens sind (Az.: XI ZR 388/10).

Wichtig ist der Vergleich. Wer nicht etliche Banken und Sparkassen abklappern will, kann sich an einen Kreditmakler wenden, die es auch im Internet gibt. Sie vermitteln den Kredit – und kassieren dafür vom Kreditgeber. Und mit ihnen kann der Kunde genau klären, welcher Kredit welcher Bank oder Versicherung am besten zu ihm passt.