Eigenheim

Baufinanzierung mit Versicherung lohnt nicht mehr

Das Eigenheim lässt sich auch über eine Lebensversicherung finanzieren. Doch Vorsicht: Es drohen Nachzahlungen. Baukredite sind derzeit eine günstige Alternative.

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Es ist zwar nicht die klassische Form, eine Immobilie zu finanzieren, aber sie ist doch immer noch weit verbreitet: Auch eine Lebensversicherung kann zur Baufinanzierung herangezogen werden. Dabei wird sie mit einem Hypothekendarlehen kombiniert. Das Besondere an einem solchen Lebensversicherungskredit: Das Darlehen ist grundsätzlich tilgungsfrei.

Der Kunde zahlt nur die Zinsen, die Schuld verringert sich während der Laufzeit nicht. Statt zu tilgen, wird die Kapitallebensversicherung angespart und aus deren Ablaufleistung wiederum dann der Baukredit bei Vertragsende auf einen Schlag zurückgezahlt.

Das klingt erst mal nach einer attraktiven Möglichkeit, das Eigenheim oder eine Eigentumswohnung günstig zu finanzieren und zugleich Risikovorsorge für die nächsten Angehörigen zu betreiben. „Mit der Lebensversicherung ersparen Sie sich die laufende Bartilgung für Ihre Finanzierung und sichern sich und Ihre Familie gleichzeitig ab“, heißt es beispielsweise bei der Gothaer Versicherung. Eine solche Finanzierungsform sei „die clevere Lösung“, werben zudem die Volksbanken und Raiffeisenbanken. Doch Verbraucherschützer warnen: Die Finanzierung mit einer Kapitallebensversicherung hat viele Tücken.

„Immobilienkäufer, die ihre Finanzierung auf einer Kapital-Lebensversicherung aufgebaut haben, können vor ernsthaften Schwierigkeiten stehen“, heißt es bei der Verbraucherzentrale Saarland. „Wegen der Finanzierungsschwäche vieler Versicherer ist dieses Finanzierungsmodell riskant geworden.“

Der Grund: Die wichtigen Überschüsse fallen von Jahr zu Jahr dünner aus. Die bei Vertragsabschluss versprochenen aber nicht mehr zu realisierenden Renditen haben dann mitunter eine teure Nachfinanzierung zur Folge.

Zu den sinkenden Überschussbeteiligungen kommt auch noch ein sinkender Garantiezins: Ab dem kommenden Jahr wird die garantierte Minimalverzinsung des angesparten Guthabens von jetzt schon mageren 2,25 Prozent noch mal um einen halben Prozentpunkt abgesenkt. „An der Attraktivität der Lebensversicherung wird sich durch die beschlossene Absenkung nichts ändern“, meint aber Jörg von Fürstenwerth, Hauptgeschäftsführer des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV).

Garantiezins sinkt

Dennoch: Nur noch 1,75 Prozent Zinsen dürfen die Versicherer ihren Lebensversicherungs-Kunden dann garantieren – da wirft selbst ein gutes Tagesgeldkonto mehr Rendite ab. Die Garantiezinssenkung betrifft aber nur Neuverträge. Wer noch bis Ende dieses Jahres einen Lebensversicherungsvertrag abschließt, bekommt die aktuellen 2,25 Prozent Zinsen über die gesamte Vertragslaufzeit garantiert.

Auch Andrea Hoffmann von der Verbraucherzentrale Sachsen, hält nichts von einer Kombination aus Lebensversicherung und Hypothekendarlehen zur Baufinanzierung. „Viele Verbraucher wissen nicht, dass diese Finanzierungsvariante grundsätzlich teurer ist, als eine klassische Finanzierung über ein Hypothekendarlehen, bei dem die Schuld von Beginn an mit jeder gezahlten Rate getilgt wird“, so die Finanzexpertin. Denn weil bei den Kombi-Finanzierungen erst am Ende auf einen Schlag getilgt wird, fallen die Zinsen auf das gesamte Darlehen an – und sind entsprechend höher.

Früher ging die Rechnung trotzdem auf: Garantiezins und Überschüsse waren hoch, die jährlichen Zinszahlungen an die Bank steuerlich absetzbar und die Ablaufsumme der Lebensversicherung blieb steuerfrei. Doch das steuergünstige Konstrukt gehört der Vergangenheit an – die Vergünstigungen wurden hier bereits zum 1. Januar 2005 weitgehend abgeschafft.

Seitdem können die Zinszahlungen an die Bank nicht mehr abgesetzt werden – und die Erträge seitdem neu abgeschlossener Lebensversicherungspolicen müssen nun mindestens zur Hälfte besteuert werden, wenn die Auszahlung noch vor dem 60. Lebensjahr des Versicherungsnehmers liegt, sogar komplett.

Auch wenn für die bis zum Jahr 2004 abgeschlossenen Verträge ein Bestandsschutz gilt, also die Steuervorteile weiter fortbestehen, geraten auch mit Altverträgen ausgestattete Immobilienkäufer aufgrund der geringeren Rendite der Policen immer mehr in Bedrängnis. Je länger die Finanzierung noch läuft, desto größer wird jetzt die Lücke – und desto höher die Nachfinanzierung.

Wer dem vorbeugen will, hat mehrere Möglichkeiten: Er könnte die Versicherungssumme erhöhen und damit höhere Beiträge in die Lebensversicherung einzahlen. Experten halten das aber aufgrund neuer Vertragskosten sowie den mageren Renditen der Policen für keine gute Idee.

Kündigungen immer mit Verlusten verbunden

Eine zweite Variante: Die Lebensversicherung könnte beitragsfrei gestellt und das Geld stattdessen in einen Bank- oder Fondssparplan eingezahlt werden. Das ist renditeträchtiger als die Kapital-Lebensversicherung – aber gerade bei Fondssparplänen auch risikobehaftet.

„Eine Möglichkeit ist auch, die Versicherung zu kündigen“, sagt Finanzexperte Eckehard Balke von der Verbraucherzentrale Thüringen. Das Geld könnte dann als Sondertilgung in die Finanzierung für das Wohneigentum eingebracht werden. „Allerdings ist ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Kapitallebensversicherung immer mit Verlusten verbunden“, so der Baufinanzierungsexperte.

Neben den entstehenden Stornokosten geht dann nämlich der Schlussüberschuss verloren. Wer kündigen will, sollte außerdem bedenken, dass die Lebensversicherung nicht nur als Tilgungsinstrument, sondern auch als Todesfallschutz dient. Wird letzterer benötigt, müsste zumindest eine preiswertere Risikolebensversicherung zusätzlich abgeschlossen werden. Wie man am besten auf sich anbahnende Finanzierungslücken reagiert, „hängt immer vom Einzelfall ab“, sagt Balke.

Bauzinsen sind günstig

Immerhin sind die Bauzinsen weiter recht günstig. Bauherren müssen wieder weniger für ihre Hypothekenkredite bezahlen. Nach Zahlen des Finanzdienstleisters Biallo kostet Baugeld mit zehnjähriger Bindung aktuell im Schnitt 3,84 Prozent. Vor wenigen Wochen waren noch 4,2 Prozent fällig.

Reihenweise werben Kreditinstitute mit zehnjährigen Finanzierungen für weniger als vier Prozent. Die große Nachfrage hat die Renditen der zehnjährigen Bundestitel gedrückt. Und da sich die Sätze für Baugeld an den Renditen der deutschen Schuldtitel orientieren, sind diese ebenfalls ins Rutschen gekommen. Schließlich packen viele Institute die Kredite ihrer Kunden in Pfandbriefe, deren Sätze die Bundesanleihen nachbilden.