Ein halber Prozentpunkt klingt nach wenig, doch bei einer Baufinanzierung kann er so teuer sein wie ein Mittelklassewagen. Das zeigt eine Beispielrechnung von Thomas Lauffs, Geschäftsführer von Engel & Völkers Finance. „Rund sieben bis acht Prozent müsste ein Verkäufer nachlassen, um einen Zinsanstieg von 4,2 auf 4,7 Prozent auszugleichen“, erklärt der Finanzierungsexperte im „Zins-Check der Woche“ gegenüber unserer Redaktion.
Lauffs rechnet den Effekt anhand einer Immobilie für 600.000 Euro vor: Bringt der Käufer 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln auf, benötigt er ein Darlehen über 480.000 Euro. Bei zwei Prozent anfänglicher Tilgung und einem Sollzins von 4,2 Prozent beträgt die monatliche Rate knapp 2500 Euro. Steigt der Zins auf 4,7 Prozent, werden bei unveränderter Kreditsumme knapp 2700 Euro fällig – rund 200 Euro mehr im Monat. Eine Preisverhandlung könnte das auffangen, doch wie stark müsste der Immobilienpreis dafür sinken?
Der Zins-Check der Woche:
Im Format „Zins-Check der Woche“ teilen Profis aus der Branche jede Woche praktische Tricks für Immobilienkäufer und aktuelle Entwicklungen auf dem Markt. Die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Zinstrends diskutieren wir mit Immobilienprofis. Haben Sie auch Fragen oder Anmerkungen zu dem Thema? Schreiben Sie unserer Redakteurin, sie stellt sie unseren Experten.
Immobilienpreis: So realistisch ist ein Nachlass von acht Prozent
Soll die Rate trotz des höheren Zinssatzes ungefähr gleich bleiben, muss der Käufer weniger Kredit aufnehmen. Bei einer weiterhin angenommenen 80-Prozent-Finanzierung müsste der Kaufpreis deshalb um rund 45.000 Euro auf etwa 555.000 Euro sinken. Das entspricht einem Nachlass von 7,5 Prozent auf den ursprünglichen Kaufpreis.
„Acht Prozent Nachlass sind nicht unmöglich, aber schwer zu bekommen“, sagt Lauffs. Allein mit dem Argument, die Zinsen seien gestiegen, lasse sich ein solcher Abschlag kaum durchsetzen. Professionell vermarktete Immobilien seien in der Regel bereits marktgerecht eingepreist. Ein hoher Verhandlungspuffer sei im Angebotspreis daher nicht automatisch enthalten.
Viele Kaufinteressierte gingen allerdings davon aus, dass ihnen Verkäufer angesichts der gestiegenen Finanzierungskosten pauschal zehn Prozent entgegenkommen müssten, so der Experte. Ob ein Nachlass möglich ist, hängt aber von der Nachfrage, der Lage und dem Zustand der Immobilie sowie von der Dauer der Vermarktung ab. Bei einem gefragten Objekt mit mehreren Interessenten bleibt der Spielraum entsprechend gering.
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Preisverhandlung beim Immobilienkauf: Dieses Argument zählt
Ein stärkeres Argument als der Verweis auf höhere Zinsen ist laut Lauffs eine bereits geklärte Finanzierung. „Wer belegen kann, dass er den Preis stemmt und kurzfristig abschließen kann, hat beim Verkäufer ein Argument, das mehr wert ist als jeder Verweis auf den Zins“, erklärt er.
Eine Finanzierungsbestätigung signalisiert dem Verkäufer, dass der Kauf voraussichtlich nicht an der Kreditvergabe scheitert. Diese Sicherheit gewinnt an Bedeutung, wenn steigende Zinsen den Kreis der zahlungsfähigen Interessenten verkleinern. „Auch der Verkäufer weiß: Mit jedem Zinsschritt gibt es weniger Interessenten, die tatsächlich finanzieren können“, sagt Lauffs.
Über Thomas Lauffs:
Thomas Lauffs ist Geschäftsführer von Engel & Völkers Finance in Deutschland. Zuvor arbeitete Lauffs bei unterschiedlichen Banken, wie der ING und der VR-Bank.
„Diese Prozente holt man am Schreibtisch, nicht am Verhandlungstisch“
Einen häufig größeren und leichter erreichbaren Hebel sieht Lauffs bei der Auswahl der Immobilienfinanzierung. Ein gründlicher Vergleich kann die Finanzierung günstiger machen, ohne dass der Verkäufer seinen Preis senken muss. Banken können dasselbe Vorhaben unterschiedlich bewerten und abweichende Zinssätze anbieten.
Bei einer Finanzierung von 80 Prozent des Kaufpreises und einem Darlehen über 480.000 Euro lagen die Angebote verschiedener Banken laut Lauffs zuletzt um etwa 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte auseinander. Das bedeutet bei der monatlichen Rate einen Unterschied von rund 100 Euro.
Zusätzliche Vorteile ergeben sich, wenn Käufer eine energetische Modernisierung mitfinanzieren. Verbessert sich das Gebäude um mindestens eine Energieeffizienzklasse, gewähren manche Banken einen Zinsrabatt. Interessenten sollten deshalb prüfen, ob sich geplante Sanierungen in das Finanzierungskonzept einbinden lassen. „Diese Prozente holt man am Schreibtisch, nicht am Verhandlungstisch“, so der Profi.
Prognose des Profis: Bauzinsen dürften zwischen vier und 4,5 Prozent bleiben
Auf eine schnelle Entspannung bei den Finanzierungskosten sollten Käufer nach Einschätzung Lauffs nicht setzen. „Der Anstieg der letzten Wochen ist nicht in erster Linie das Werk der EZB, sondern der Anleihemärkte“, erklärt der Profi. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe stehe auf dem höchsten Stand seit der Finanzkrise 2008 und 2009. Banken geben diese Entwicklung innerhalb weniger Tage an die Bauzinsen weiter.
Die Bewegung komme zu einem guten Teil aus den USA, wo die amerikanische Staatsverschuldung 40 Billionen Dollar überschritten hat und die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen erstmals seit 2007 über fünf Prozent liegt. US-Staatsanleihen gelten als wichtiger Referenzpunkt an den internationalen Kapitalmärkten. Deshalb ziehen die deutschen Anleihen mit, obwohl sich an Deutschlands Bonität nichts geändert hat. Dazu kommen der Energiepreisschock durch den Nahostkonflikt und die Erwartung weiterer Schritte der Notenbanken.
„Für die nächsten Monate rechne ich damit, dass sich die Bauzinsen für zehnjährige Finanzierungen zwischen vier und 4,5 Prozent bewegen“, sagt Lauffs. Wer wenig Eigenkapital mitbringe, liege am oberen Rand oder darüber. Auch die Erwartungen an die EZB gehen auseinander. Der Kapitalmarkt preist für die kommenden Monate zwei bis drei weitere Zinserhöhungen ein. Die Volkswirte der Banken rechnen dagegen nur mit einer im Dezember, und anschließend mit Stillstand. „Behält die EZB die ruhigere Linie bei, können die Bauzinsen im ersten Quartal 2027 wieder nachgeben“, stellt er in Aussicht.
Immobilienkredit: Käufer sollten einen Puffer bei der Rate einplanen
Auf fallende Zinsen zu warten, ist für Lauffs deshalb keine belastbare Kaufstrategie. In den vergangenen Jahren seien nicht nur die Finanzierungskosten, sondern vielerorts auch die Immobilienpreise gestiegen. Ein späterer Zinsvorteil kann dadurch von einem höheren Kaufpreis aufgezehrt werden. Lauffs Rat an Kaufinteressierte: „Kaufen Sie nicht gegen den Zins, sondern mit ihm.“
Die Kosten einer Immobilie zählen dabei weiterhin: Käufer sollten ihr Budget auf Grundlage des gegenwärtigen Zinsniveaus kalkulieren und die monatliche Belastung nicht bis an die Grenze ausreizen. Zwischen der Besichtigung und dem Abschluss des Kreditvertrags vergehen häufig mehrere Wochen. In dieser Zeit können Banken ihre Konditionen erneut anheben. Wer bei seiner ursprünglichen Kalkulation keinen Spielraum gelassen hat, muss möglicherweise zusätzliches Eigenkapital aufbringen oder den Kauf absagen.
Die Rechnung von Lauffs zeigt nicht nur, wie teuer ein halber Prozentpunkt werden kann. Sie macht auch deutlich, dass Käufer an mehreren Stellen ansetzen können: beim Kaufpreis, beim Eigenkapital und vor allem beim Vergleich der Finanzierungsangebote. Wer diese Punkte frühzeitig klärt, verschafft sich einen Vorteil – bei der Bank ebenso wie am Verhandlungstisch.
