Wer heute über eine Baufinanzierung nachdenkt, stellt sich meist auch eine grundsätzlichere Frage: Lohnt sich ein Immobilienkauf derzeit überhaupt? Die Antwort fällt differenzierter aus als noch vor einigen Jahren. Die Bauzinsen haben sich auf einem neuen Niveau stabilisiert – doch gleichzeitig verschieben sich die Kräfte am Immobilienmarkt. Dem Immobilien-Experten Till-Fabian Zalewski zufolge reicht ein günstiger Kaufpreis allein längst nicht mehr aus.
Der DACH-Chef des Immobilienunternehmens Engel & Völkers sieht hier aber klare Unterschiede, die sich auch in den Empfehlungen niederschlagen: „Niedrige Immobilienpreise finden sich generell in ländlichen und strukturschwachen Regionen“, sagt er. „Dort ist die Nachfrage geringer, weil die beruflichen Möglichkeiten und das Freizeit- und Kulturangebot begrenzt sind.“
Die Infrastruktur spiele beim Kauf eine entscheidende Rolle – von der Verkehrsanbindung bis zur Nahversorgung. Doch ein weiterer Faktor werde in der nahen Zukunft immer wichtiger, so der Experte.
Baufinanzierung: Experte rät trotz steigender Preise zum Kauf
„In den attraktiven Groß- und Mittelstädten Deutschlands gilt nach wie vor die Empfehlung, sich bei der Suche nicht auf die populären Toplagen zu konzentrieren, sondern weniger angesagte Lagen mit positiven Entwicklungstrends in den Blick zu nehmen“, rät der Profi. Gleichzeitig blieben im Hinblick auf die Preise auch die Umlandgemeinden interessant.
Allerdings steigen die Preise im Umland der großen Städte inzwischen stärker als in den Städten selbst. Viele Interessierte fragen sich, ob es nicht sinnvoller wäre, den Kauf aufzuschieben. Zalewski sieht das kritisch: „Auf den Kauf einer eigenen Wohnimmobilie zu verzichten, ist langfristig keine gute Entscheidung“, warnt er. „In vielen Regionen steigen die Wohnungsmieten stetig und deutlich an.“ Während Mieter flexibel blieben, sicherten sich Käufer mit der Immobilienfinanzierung langfristig stabile Kosten.
Hinzu kommt ein Faktor, der sich nicht rein finanziell messen lässt: „Der Wunsch nach Sicherheit in einem eigenen Zuhause ist in Deutschland ungebrochen“, so der Experte. Eigentum bedeute nicht nur Unabhängigkeit von steigenden Mieten, sondern auch Schutz vor Verdrängung und mehr Planungssicherheit im Alter.
Auch aus Vermögenssicht spreche vieles für den Kauf: „Nicht-Kaufen hat den Nachteil, dass verfügbares Kapital ungenutzt bleibt, statt es wertsteigernd anzulegen“, sagt Zalewski. Immobilien gelten weiterhin als „inflationssichere Anlage“. Wer heute kauft, entscheidet also nicht nur über die nächsten Jahre, sondern oft über Jahrzehnte. Genau deshalb verschieben sich die Kriterien.
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Baufinanzierung: Das entscheidet, ob sich der Kauf später auszahlt
„Wer heute kauft und in zehn Jahren von seiner Entscheidung profitieren will, sollte vor allem auf zwei Faktoren achten: die Qualität der Lage und die Energieeffizienz des Objekts“, rät Zalewski. Bei der Lage geht es um langfristige Standortfaktoren: Wie entwickelt sich die Bevölkerung in der Region? Wie stark ist der Arbeitsmarkt? Sind Schulen, medizinische Einrichtungen und ÖPNV gut erreichbar? Wie ist der Stand des Breitbandausbaus?
Über Till-Fabian Zalewski:
Till-Fabian Zalewski ist seit 2022 DACH-CEO von Engel & Völkers und für Deutschland, Österreich und die Schweiz verantwortlich. Er arbeitet seit 2013 für das Immobilienunternehmen.
Lagen mit rückläufiger Einwohnerzahl und mangelhafter Infrastruktur können beim späteren Wiederverkauf zur Herausforderung werden. Parallel gewinnt die Energieeffizienz stark an Bedeutung. „Gut gedämmte, effizient beheizte Gebäude senken die laufenden Betriebskosten und werden in zehn Jahren eine deutlich bessere Wertentwicklung verzeichnet haben als energetische Sorgenkinder“, so der Experte.
Für Käufer bedeutet das: Entweder sie entscheiden sich direkt für eine effiziente Immobilie oder sie planen Sanierungen von Anfang an mit ein. Manche Banken bieten Zinsvorteile für energieeffiziente Immobilien.
Baufinanzierung: Trotz guter Immobilie – dieser Fehler wird teuer
Dennoch betont Zalewski, dass der Kaufpreis nicht das einzige Entscheidungskriterium sein sollte: Eine Finanzierung müsse zur eigenen Lebensrealität passen. Dazu gehören ausreichend Eigenkapital, eine tragbare Monatsrate und genug Spielraum für unerwartete Ausgaben. Wer hier knapp kalkuliert, riskiert später Einschränkungen – unabhängig davon, wie gut die Immobilie gewählt ist.
Der Immobilienmarkt bietet auch 2026 noch Chancen. Wer kauft, sollte aber genau hinschauen: auf die Lage, auf die Entwicklung einer Region und auf die eigene finanzielle Stabilität. Am Ende entscheidet nicht der perfekte Zeitpunkt über den Erfolg einer Baufinanzierung – sondern die Frage, ob die Immobilie auch in zehn Jahren noch zum eigenen Leben passt.
Quellen:
Im Gespräch mit Till-Fabian Zalewski, CEO D-A-CH von Engel & Völkers im März 2026.
