Nach zwei Jahren mit starken Anstiegen hat die Steigerung der Mieten für die auf den Immobilien-Plattformen angebotenen Wohnungen erstmals seit Jahren eine Pause eingelegt. Mit 15,78 Euro je Quadratmeter und Monat sind diese nur vier Cent beziehungsweise 0,3 Prozentpunkte höher als 2024, wie aus dem Wohnungsmarktbericht 2025 der landeseigenen Investitionsbank Berlin (IBB) hervorgeht, der in Auszügen am Freitag veröffentlicht wurde. Ein Zeichen für Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist dies jedoch nicht – sondern eher dafür, dass sich Berliner Haushalte in der Breite schlicht keine höheren Mieten leisten können.

Neubauwohnungen: Angebotsmiete sinkt wieder unter 20 Euro

Das zeigt sich vor allem daran, dass gerade die teuren Neubauwohnungen 2025 sogar günstiger angeboten wurden als im Vorjahr. Für Wohnungen, die erstmals bezogen wurden, verlangten Vermieter im Jahr 2025 im Schnitt 19,97 Euro je Quadratmeter und Monat (nettokalt). Im Vergleich zu 2024 ist das ein Rückgang um 53 Cent je Quadratmeter beziehungsweise 2,6 Prozentpunkte. Die Neubau-Mieten sind damit zunächst wieder unter die Grenze von 20 Euro gesunken. „Die Leistungsfähigkeit der Mieter in Berlin ist begrenzt, so viele Neuzuziehende mit Managergehältern gibt es dann doch nicht“, sagte Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD). Offenbar sei mit 20 Euro im Neubau eine Grenze erreicht.

Rechnet man die Neubauwohnungen heraus, wurden für die älteren Baualtersklassen durchschnittlich 14,48 Euro je Quadratmeter verlangt. Das entsprach einem Anstieg von 0,9 Prozentpunkten, womit auch hier die Dynamik abgenommen hat. Zum Vergleich: Im Vorjahr wurde ein Zuwachs um 15,3 Prozentpunkte verzeichnet.

Mieterverein: Für die Hälfte der Haushalte schlicht zu teuer

„Auch wenn die Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahr stagnieren, liegen sie mit 15,78 Euro je Quadratmeter weit über der Belastungsgrenze der Berliner Haushalte und sind doppelt so hoch wie die ortsübliche Vergleichsmiete im Bestand“, sagte Wibke Werner, Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins (BMV). Mit einem Median-Haushaltsnettoeinkommen von 2650 Euro könnten rund die Hälfte der Haushalte solche Mieten nicht zahlen. Für viele Berliner wird ein Wohnungswechsel damit unmöglich.

Mit Sorge betrachtet der BMV daher auch die Entwicklung der Mieten bei den Unternehmen, deren Angebote überwiegend nicht in den Online-Portalen zu finden sind. Erst am Dienstag hat der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), in dem auch die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und die Genossenschaften vertreten sind, die Zahlen der Mitgliedsunternehmen vorgelegt. Demnach stiegen bei ihnen die Angebotsmieten 2025 um 11,1 Prozentpunkte und damit um knapp einen Euro auf 9,54 Euro (2024: +7 Prozent). Die Verbandsmitglieder repräsentieren knapp die Hälfte des gesamten Berliner Mietwohnungsmarktes.

Bausenator verspricht für 2026 den Bau von 6500 landeseigenen Wohnungen

Bausenator Gaebler betonte, dass Berlin viel Geld in die Hand nehme, um den angespannten Berliner Wohnungsmarkt zu entlasten. „Für 2025 haben wir für den Wohnungsbau 1,5 Milliarden Euro zur Verfügung gehabt“, sagte Gaebler. 1,3 Milliarden seien auch tatsächlich geflossen. „Wir gehen davon aus, dass wir im Jahr 2026 auch etwa in dem Rahmen bleiben.“

Gaebler ergänzte, dass die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften (LWU) in diesem Jahr voraussichtlich mehr als 6500 Wohnungen fertigstellen würden. Damit würde das vom CDU-SPD-Senat gesetzte Ziel erstmals erreicht: 2025 waren es knapp 5000, im Jahr 2024 gar nur 3500 Wohnungen.

„Der bisherige Neubau konnte den Haushaltszuwachs nicht ausgleichen“, ergänzte Hinrich Holm, Vorstandsvorsitzender der IBB. Berlin rechne bis 2040 mit einem Bedarf von 222.000 neuen Wohnungen sowie zusätzlichen Flächen für weitere 50.000 Wohnungen. Insbesondere bezahlbarer Wohnraum sei weiterhin notwendig und die Förderprogramme des IBB dazu ein wichtiger Baustein.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen wieder im Aufwind

Wer angesichts hoher Mieten den Erwerb einer Eigentumswohnung erwägt, darf allerdings nicht mehr auf sinkende Kaufpreise setzen. Während der mittlere Angebotskaufpreis von Eigentumswohnungen in den beiden Vorjahren 2023 und 2024 um jährlich rund ein Prozent zurückging, markierte 2025 eine Trendwende. Mit einem Median von 5807 Euro je Quadratmeter lag der mittlere Angebotskaufpreis laut IBB-Report 117 Euro je Quadratmeter (2,1 Prozent) über dem Vorjahreswert (2024: 5690 Euro).

Der steigende Angebotskaufpreis schlug bei Neubauwohnungen stärker zu Buche als bei Bestandswohnungen. So mussten Berliner Haushalte 2025 im Mittel 7995 Euro für eine neu errichtete Eigentumswohnung einplanen, was einem Preisanstieg von 3,8 Prozent beziehungsweise 295 Euro je Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr entsprach (2024: 7700 EUR/m²).

Die durchschnittlich höchsten Angebotskaufpreise lagen mit über 6000 Euro in den innerstädtischen Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf. Die niedrigsten Werte wiesen Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf und Spandau auf.

Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser erholt sich

Nachdem die letzten zehn Jahre von stetigen Anstiegen der Angebotskaufpreise geprägt waren, kam es 2023 und 2024 auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern zu Rückgängen. In den zwei Jahren nahm der mittlere Angebotskaufpreis um 14,2 Prozent beziehungsweise 99.000 Euro ab. Im Jahr 2025 wurde diese Entwicklung vorerst wieder beendet. Mit einem Plus von 2,8 Prozent (16.800 Euro) gegenüber dem Vorjahr stiegen die Angebotskaufpreise auf einen mittleren Wert von 615.800 Euro.

Wie auch in den Vorjahren zeichnete sich Charlottenburg-Wilmersdorf 2025 durch den höchsten mittleren Angebotskaufpreis von 940.000 Euro aus. Darauf folgte Steglitz-Zehlendorf mit 874.879 Euro. Die niedrigsten Angebotskaufpreise wiesen erneut Treptow-Köpenick (500.000 Euro) und Marzahn-Hellersdorf (559.000 Euro) auf.