Die ungebremst steigenden Mieten in Berlin sind eines der wichtigsten Themen bei den Abgeordnetenhauswahlen im September dieses Jahres. Im Wahlkampf wird dabei vor allem mit den extrem hohen Angebotsmieten, die in den Immobilienportalen aufgerufen werden, argumentiert. Doch die geben nur begrenzt Auskunft darüber, wie sich der Markt tatsächlich entwickelt. Die Mieten, die sozial orientierte Unternehmen verlangen, rangieren zwar deutlich darunter – legen nun aber auch kräftig zu.

Wie aus dem BBU-Marktmonitor 2025 hervorgeht, den der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) erstellt hat, sind die Neuvertragsmieten bei den Mitgliedsunternehmen im vergangenen Jahr um 11,1 Prozent gestiegen (2024: +7 Prozent). Trotz der erheblichen Steigerung liegen die Neuverträge mit 9,54 Euro je Monat und Quadratmeter nettokalt noch deutlich unter den durchschnittlichen Preisen, die auf den Vermietungsportalen aufgerufen wurden. Diese liegen im Schnitt mit 16,61 Euro je Monat und Quadratmeter gut 74 Prozent darüber.

Berliner Mietwohnungen: Nur jede vierte Neuvermietung über Portale

Zur Erläuterung: Die BBU-Mitgliedsunternehmen bewirtschaften fast die Hälfte des Berliner Mietwohnungsbestandes (777.000 Wohneinheiten). Zu den Mitgliedern zählen landeseigene Gesellschaften, Genossenschaften sowie kirchliche und auch private Wohnungsunternehmen, darunter auch Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia.

Im vergangenen Jahr haben die BBU-Mitglieder rund 36.700 Wohnungen neu vermietet – allerdings nur 9243 (25 Prozent) davon über Immobilienportale. Wenn die Angebote der BBU-Unternehmen in den Portalen herausgerechnet werden, fällt die Differenz sogar noch krasser aus. Die Portalmieten lägen dann bei 18,76 Euro nettokalt.

„Unsere Unternehmen dämpfen die Portalmieten um gut zwei Euro“, betonte BBU-Vorständin Maren Kern. Wer daraus auf das allgemeine Mietniveau schließe, bekomme ein verzerrtes Bild der Wohnwirklichkeit in Berlin, so Kern weiter. Dennoch haben auch die BBU-Mitglieder, zu denen die sechs landeseigenen Gesellschaften (380.000 Wohnungen) und die Genossenschaften (188.000) mit ihren sozialverträglichen Konditionen gehören, 2025 von Neumietern deutlich höhere Mieten verlangt.

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Mieten steigen in Berlin – starke Unterschiede je nach Bezirk

„Die Entwicklung bei den Neuvertragsmieten spiegelt vor allem die stark gestiegenen Kosten der vergangenen Jahre wider – von Baupreisen über Finanzierung bis zu laufender Instandhaltung und Unterhalt“, sagte Kern. Viele Unternehmen hätten ihre Mieten lange nur sehr zurückhaltend angepasst. Die aktuellen Anpassungen seien deshalb weniger ein Kurswechsel als ein Nachholen wirtschaftlicher Realität.

In den zwölf Berliner Bezirken sind die Mieten unterschiedlich stark gestiegen. Am teuersten wohnen die BBU-Neuvertragsmieter in Steglitz-Zehlendorf. Sie zahlen durchschnittlich 10,84 Euro (2024: 9,65 Euro). Auf Platz zwei folgt Mitte mit 10,57 Euro (9,30 Euro). Am günstigsten sind die Neuvertragsmieten in Marzahn-Hellersdorf mit 8,10 Euro (7,60 Euro) und Lichtenberg mit 8,85 Euro (7,99 Euro).

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Bestandsmieten steigen 2025 moderat um 3,6 Prozent

Auch die Bestandsmieten bei den BBU-Mitgliedern sind 2025 gestiegen – wenn auch mit einem Plus von 3,6 Prozent (2024: 3,9 Prozent) deutlich moderater.

Im BBU-Gesamtbestand lag die Nettokaltmiete per 30. Juni 2025 in gut 722.000 ausgewerteten Verträgen bei durchschnittlich 7,10 Euro nettokalt pro Monat und Quadratmeter (Vorjahr: 6,85 Euro). Am günstigsten wohnen Mieter in Marzahn-Hellersdorf mit im Schnitt 6,40 Euro (2024: 6,21 Euro) und Lichtenberg mit 6,87 Euro (6,64 Euro). Mit 7,84 Euro in Steglitz-Zehlendorf (7,59 Euro) und 7,55 Euro (7,55 Euro in Charlottenburg-Wilmersdorf) müssen die Bewohner dort deutlich tiefer in die Tasche greifen.

Das größte Problem auf dem Mietmarkt stellt nach Ansicht des BBU-Verbands das knappe Angebot dar. Dies eröffne Spielräume für einzelne „schwarze Schafe“, die die Situation ausnutzten, sei es durch überhöhte Angebotsmieten, intransparente Geschäftsmodelle oder gewinnorientierte Untervermietung. „Ob Mieterschutzregelungen wirken, entscheidet sich in ihrer verlässlichen Umsetzung“, so BBU-Chefin Kern.

Erfahrungen zeigten, dass Instrumente wie Mietpreisbremse oder Zweckentfremdungsverbote nur greifen, wenn sie aktiv überwacht und durchgesetzt werden. Berlin habe mit der Einrichtung der Mietpreisprüfstelle bereits wichtige Schritte in diese Richtung unternommen. „Auch das Aktivwerden einiger Berliner Bezirke gegen überhöhte Mieten im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz sind gute Signale – auch wenn man sich fragt, wieso Bezirke nicht schon viel früher gehandelt haben“, so Kern. „Solche Ansätze helfen, Missbrauch zu begrenzen und Vertrauen in die Funktionsfähigkeit des Mietrechts zu stärken.“