Es ist das wohl umstrittenste politische Thema der Legislaturperiode: Die Vergesellschaftung von großen Wohnungskonzernen, die eine deutliche Mehrheit der Wählerinnen und Wähler mit einem Volksentscheid 2021 gefordert hatte. Seitdem ringt die Politik unter dem Druck der aktiven Gruppe „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ um eine Umsetzung des Volkswillens.

In ihrem Koalitionsvertrag von 2023 hatten sich CDU und SPD darauf verständigt, ein Vergesellschaftungsrahmengesetz auf den Weg zu bringen, um eine juristische Grundlage für spätere staatliche Eingriffe zu schaffen. Artikel 15 Grundgesetz erlaubt es grundsätzlich, „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel“ in „Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft“ zu überführen.

Nach langer Diskussion haben sich die skeptische CDU und die der Vergesellschaftung zumindest in Teilen positiv gegenüberstehende SPD nun auf eine Strategie geeinigt, die schon in den später geplatzten Koalitionsrunden von SPD, Linken und Grünen 2023 skizziert worden war. Damit bleibt der Weg zu einer Vergesellschaftung auch von Wohnungskonzernen offen. Der Gesetzesantrag ist am Mittwoch ins Abgeordnetenhaus gegangen, die erste Lesung ist im Januar vorgesehen.

Die CDU sieht die Vergesellschaftungsdebatte mit Skepsis, stimmt aber zu

Am Dienstagabend stimmte die CDU-Fraktion trotz erheblicher Bauchschmerzen zu, nachdem der renommierte Rechtsprofessor Ulrich Battis dem Entwurf seinen Segen gegeben hatte. Bedenken bleiben: „Eigentlich ist das Gesetz entbehrlich, weil es keinen Mehrwert schafft“, sagte ein führender Christdemokrat

Der SPD-Vorsitzende Raed Saleh lobte die Einigung: „Die Koalition wird in den Markt eingreifen, wenn das im Bereich der Daseinsvorsorge nötig ist, im Interesse der Berlinerinnen und Berliner. Wir werden dabei rechtssicher, maßvoll und haushaltsschonend regulieren, statt unverhältnismäßig zu enteignen. Der Staat wird seiner Aufgabe gerecht, das Soziale an der Marktwirtschaft zu sichern, für ein bezahlbares und lebenswertes Berlin.“ Die SPD arbeitet nun bereits an einem Ausführungsgesetz, das konkrete Schritte für eine Vergesellschaftung regeln soll. Dass die CDU auch diesem Zustimmt, gilt als ausgeschlossen.

CDU-Fraktionschef Stettner: „Das Gesetz ermöglicht keine Enteignungen“

Man habe zugestimmt, weil das Projekt im Koalitionsvertrag steht und der Koalitionspartner Wert darauf legte, das Gesetz noch in diesem Jahr auf den Weg zu bringen. Jetzt soll am Donnerstag die erste Lesung stattfinden. CDU-Fraktionschef Dirk Stettner sagte, das Eigentum bleibe durch das Rahmengesetz geschützt: „Das Gesetz ermöglicht keine Enteignungen.“

Vergesellschaftungen dürften kein politisches Experimentierfeld sein, so Stettner. Die Voraussetzungen seien „so eng definiert, dass nur echte, klar belegbare Ausnahmefälle in Frage“ kämen: „Ideologische Projekte zulasten der Stadt werden damit ausgeschlossen.“ Niemand könne mehr behaupten, man könne „Immobilien zum Schnäppchenpreis enteignen“. Der Berliner Haushalt bleibe vor milliardenschweren Abenteuern geschützt.

Die Grünen werfen der Koalition vor, den Enteignungs-Volksentscheid zu blockieren. Ein Rahmengesetz war nie der Wille der Mehrheit, die SPD erweist dem erfolgreichen Volksentscheid damit einen Bärendienst“, sagte die wohnungspolitische Sprecherin Katrin Schmidberger.

„Wir legen die Waffen auf dem Tisch“, heißt es aus der SPD

Unter den Sozialdemokraten werden die Pläne anders eingeschätzt als in der CDU: „Wir legen die Waffen auf den Tisch“, so ein wichtiger SPD-Mann. Schon allein die Möglichkeit, eventuell zum Objekt eines Vergesellschaftungsversuchs zu werden, könnte die Wohnungsmanager zurückhaltender agieren lassen, so die Hoffnung. Als Vorbild einer solchen Abschreckung gilt die Diskussion um den Rückkauf der Energienetze. CDU-Fraktionschef Dirk Stettner hatte 2023 Vergesellschaftung im Energiebereich für denkbar erklärt. Daraufhin hätten sich zahlreiche Bieter um das Berliner Fernwärmesystem zurückgezogen, der Weg für das Land Berlin für die Übernahme der Vattenfall-Tochter war frei.

Im Vergesellschaftungsrahmengesetz kommt das Wort „Wohnungen“ nicht vor

Tatsächlich kommt das Wort „Wohnungen“ im Vergesellschaftungsrahmengesetz nicht vor, geschweige denn „Vonovia“, der umstrittene Immobilienkonzern, der die Deutsche Wohnen geschluckt hat und der Lieblingsfeind aller Enteignungsfreunde ist. Stattdessen geht es allgemein um Daseinsvorsorge, also alle möglichen Formen öffentlicher Güter und Dienstleistungen, vom Wohnen über den Verkehr bis zu Energienetzen.

Acht Paragrafen stellen auf drei Seiten dar, welches die offenen Rechtsfragen sind, die vor einer ersten möglichen Anwendung zu klären sind: Ob also Berlin überhaupt ermächtigt ist, ein solches Gesetz anzuwenden. Oder auf welchem Wert eine Entschädigung beruhen müsste, ob also entgangene mögliche zukünftige Gewinne auch einen zu ersetzenden Schaden darstellen. Oder wie man ein Missverhältnis zwischen Bedarfen und einem Angebot definiert. Man müsste also feststellen, dass es in Berlin in einem speziellen Marktsegment für Mietwohnungen einen Engpass gebe.

SPD denkt weniger an Enteignungen als an andere Formen der Gemeinwirtschaft

Klar ist immerhin, dass die Koalition wohl nicht mehr über eine gesellschaftsrechtliche Übernahme von Wohnungskonzernen oder anderen Unternehmen nachdenkt. Die Kosten in zweistelliger Milliardenhöhe seien einfach zu hoch. Stattdessen strebt man jetzt die im Grundgesetz ausdrücklich genannten „anderen Formen der Gemeinwirtschaft“ als Ziel an.

Die Rede ist von Gewinnabschöpfungen oder anderen Regeln, die in einer gemeinwirtschaftlichen Wohnungswirtschaft möglich sind. Dazu zählt auch die Frage, ob sich die Umlagen von Sanierungskosten auf die Mieter begrenzen oder zeitlich befristen kann. Bisher können Vermieter jährlich zehn Prozent ihrer Ausgaben den Mietern in Rechnung stellen und auf die Miete aufschlagen. Auch wenn die Investition so längst refinanziert und der Wert der Immobilie gesteigert ist, bleibt die Miete entsprechend teurer. Das sorge insgesamt für ein höheres Mietniveau. Griffe der Staat hier ein, hätte das weitreichende Folgen für die Miethöhen.

Die Koalition hofft, dass jemand gegen das Gesetz klagt, um Rechtssicherheit zu schaffen

Ein Vorteil der Pläne aus Sicht der SPD: Es würden alle knapp zwei Millionen Berliner Mietwohnungen von einer solchen Regelung getroffen und nicht nur die 200.000 bei den großen privaten Wohnungskonzernen, die die Initiative und ihre Verbündeten von der Linken enteignen wollen.

Vor allem geht es der Koalition darum, Rechtssicherheit zu schaffen und sich nicht in ein viele Milliarden Euro teures Enteignungsverfahren mit entsprechenden Kosten eines Rechtsstreits zu stürzen. Paradoxerweise warten CDU und SPD, dass jemand ihr Vergesellschaftungsrahmengesetz juristisch angreift, um dann vor dem Bundesverfassungsgericht eine Entscheidung in letzter Instanz herbeizuführen. Weil aber noch keine Unternehmen betroffen sind und deshalb nicht klagen werden, könnten Bundestagsfraktionen oder andere Landesregierungen gegen die Berliner Regel vorgehen. Notfalls, so heißt es, müsse der Berliner Senat, der die Vergesellschaftungsregeln bisher abgelehnt hat, gegen das Berliner Abgeordnetenhaus klagen. Das wäre zwar merkwürdig, könnte aber in vielleicht zwei Jahren zur Klarheit führen, ob und wie Vergesellschaftung in Berlin möglich ist.