Immobilien

Neue Miet-Wohnungen in Berlin meist überteuert

Der Senat forciert den Wohnungsneubau in Berlin. Doch eine Studie zeigt: Nur die wenigsten können sich die Mieten überhaupt leisten

Die meisten Durchschnittsverdiener in Berlin können sich neue Mietwohnungen nicht leisten. Das geht aus Daten des Forschungsinstituts Empirica hervor. Danach sind nur 2,5 Prozent der in Berlin gebauten Wohnungen bezahlbar, das bedeutet mit höchstens 30 Prozent des Nettoeinkommens finanzierbar. Vom gerade beginnenden Bauboom profitiert damit unmittelbar nur ein Bruchteil der Menschen. Zum Vergleich: In München liegt der Anteil der bezahlbaren Wohnungen für niedrige Einkommen bei 8,5 Prozent.

Der Wohnungsneubau in Berlin kommt nur langsam in Fahrt. Im vergangenen Jahr wurde in Berlin der Neubau von 22.365 Wohnungen in 2590 Gebäuden genehmigt. Die Wohnungen sind im Durchschnitt 79 Quadratmeter groß. Fertiggestellt wurden im vergangenen Jahr 10.722 Wohnungen in 2011 Gebäuden mit einer Durchschnittsfläche von 95,6 Quadratmetern. Ein Jahr zuvor waren es nur 8744 Wohnungen, die neu auf den Markt kamen, im Jahr 2013 ein knappes Drittel weniger. Das geht aus Zahlen den Statistischen Landesamtes hervor.

Die Neubauoffensive ist also gestartet. "Allerdings wächst die Stadt schneller als gebaut werden kann", sagt Jürgen Allerkamp, Chef der Investitionsbank Berlin. Zu ihrer Aufgabe gehört die Förderung des Wohnungsbaus. Von Januar bis September 2015 wuchs die Zahl der Berliner um 26.400 Personen. Hochgerechnet auf das ganze Jahr ergibt sich bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,8 Personen daraus ein Jahresbedarf von 19.500 Wohnungen.

Bau von 1400 preisgünstigen Wohnungen

Knappes Bauland, gestiegene Kosten und verschärfte Vorgaben wie die Energieeinsparverordnung sorgen für den Bau eher hochwertiger Wohnungen, sagt Reiner Braun, Vorstand der Empirica. "Es ist schwierig, im Mietwohnungsbau unter zehn Euro pro Quadratmeter zu bauen." Das geht nur mit Subventionen wie dem Wohnungsneubaufonds des Landes Berlin. "Wir konnten bisher rund 1400 preisgünstige Wohnungen zwischen sechs und acht Euro pro Quadratmeter finanzieren", heißt es bei der IBB.

Allerdings führt der Bau von eher hochpreisigen Wohnungen für Gutverdiener auch zu positiven Effekten für sozial schlechter gestellte Schichten auf dem Wohnungsmarkt. Die Empirica hat diese sogenannten Sickereffekte wissenschaftlich untersucht und festgestellt, dass Neubauten Umzugsketten auslösen. "Bereits im dritten oder vierten Glied der Umzugskette profitieren auch Geringverdiener", fasst Braun eine Studie seines Unternehmens zusammen.

Haushalte mit Einkommen unter 3000 Euro profitieren

Empirica konnte nachweisen, dass durch den Bezug eines größeren Eigenheims durch eine Familie schon im dritten Kettenglied Haushalte mit Einkommen unter 3000 Euro/Monat erreicht werden. Deren Wohnung ist zwar nur knapp halb so groß wie das am Kettenanfang neu gebaute Eigenheim, das sind dann aber immerhin noch knapp 60 Quadratmeter für den Durchschnitts- oder Geringverdiener.

Ähnliche Effekte lassen sich auch für den Bau von Eigentumswohnungen belegen, die eher von Zuzüglern gekauft werden, so die Empirica-Studie. Diese Käufer wären auch dann zugewandert, wenn sie keine neue Eigentumswohnung gefunden hätten. Dann wären sie in eine Bestandswohnung gezogen und hätten eine Gentrifizierung in Gang gesetzt. "Der Neubau von Eigentumswohnungen hat deswegen vergleichbare Sickereffekte zur Folge, im Unterschied zum Eigenheim sind die Effekte aber weniger sichtbar, da es sich um vermiedene Gentrifizierung handelt", so die Studie.

Wohnungen werden zum gestiegenen Preis neu vermietet

Allerdings hat die Sickertheorie einen Haken: Häufig werden frei werdende Wohnungen zu einem gestiegenen Marktpreis neu vermietet – mit oder ohne Modernisierung. Denn bekanntlich funktioniert die gesetzliche Mietpreisbremse nicht. Um den Wohnungsbau zu beschleunigen, will die IBB verstärkt private Investoren ansprechen, um auf ihre Förderung von bezahlbaren Wohnraum aufmerksam zu machen. So reicht die IBB gerade ein neues Kontingent der Förderbank KfW über 100 Millionen Euro für den Effizienzhausstandard weiter.

Empirica ist ein in Berlin ansässiges Forschungsinstitut, das Studien zu Themen der Immobilienwirtschaft in Deutschland erstellt.

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