Ab 2016 gilt in Berlin das Zweckentfremdungsverbot. FU-Rechtswissenschaftler Hele Sodan warnt, dass sich viele Anbieter von Ferienwohnungen ab 2016 in der Illegalität bewegen werden – oftmals sogar, ohne dies zu ahnen. Sodan hat vier Fälle untersucht:

Kurzvermietung eines Zimmers

Studenten sollten künftig vorsichtig sein, wenn sie ihr WG-Zimmer in den Zeiten, in denen sie für ein Praktikum oder in den Semesterferien nicht in Berlin sind, an Touristen vergeben. Denn auch „die wiederkehrende, nach Tagen bemessene Kurzzeitvermietung eines Zimmers in einer Wohnung zur Fremdbeherbergung“ stellt künftig eine Zweckentfremdung dar und ist genehmigungspflichtig. „Durch diese Art der Nutzung wird jedoch kein Wohnraum entzogen“, so der Jurist. Deshalb sei der Staat auch nicht berechtigt, dort „hineinzuforschen“. Es gehe niemanden etwas an, ob und mit wem man sein Zimmer teile. „Das ist ein Eingriff in den Kernbereich der privaten Lebensführung“, rügt Sodan.

Kurzvermietung Hauptwohnung

Viele Berliner bessern sich ihre Urlaubskasse damit auf, dass sie in der Zeit ihrer Abwesenheit ihre Wohnung an Touristen vergeben. Dies war bislang auch schon nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt. Doch nun muss auch noch das zuständige Bezirksamt um Genehmigung gebeten werden. „Die Betroffenen können darauf hoffen, dass die Bezirksämter erkennen, dass kein Wohnraum geschaffen wird, wenn diese Nutzung untersagt wird“, sagt Sodan. Doch sicher sei dies nicht und zudem hieße es im Gesetz, dass für die Genehmigung eine Ausgleichszahlung verlangt werden könne. „Wofür eigentlich?“, fragt Sodan.

Kurzvermietung Nebenwohnung

„Die wiederkehrende, nach Tagen bemessene Vermietung einer Nebenwohnung als Ferienwohnung“ stellt dagegen keine Zweckentfremdung dar. „Das Besondere einer Nebenwohnung ist ja, dass sie der Mieter oder Eigentümer nicht dauerhaft zu Wohnzwecken nutzt, weil er noch eine Hauptwohnung hat“, sagt Sodan. Damit liege keine Genehmigungserfordernis vor. Allerdings empfehle es sich, beim Bezirksamt um Stellungnahme zu bitten, ob diese Auffassung geteilt wird: „Sonst wäre die Untervermietung an Touristen ab dem 3. Mai 2016 illegal und es drohen Geldbußen bis zu 50.000 Euro.“

Anbieter mehrerer Wohnungen

„Vermutlich ist es vor allem diese Gruppe, die der Gesetzgeber mit seinen Regelungen im Auge hatten“, sagt Sodan. „Die wiederkehrende, nach Tagen bemessene gewerbliche Vermietung mehrerer Wohnungen als Ferienwohnungen“ stellt zwar eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar. Jedoch hätte zur Vermeidung einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung ebenso wie für freiberuflich tätige Arztpraxen oder Anwaltskanzleien oder andere Gewerbebetriebe der ,zweckfremden‘ Nutzung ein Bestandsschutz eingeräumt werden müssen, der so lange fortdauert, bis diese beendet wird. „Eine zweijährige Schutzfrist garantiert keinen hinreichenden Vertrauensschutz“, sagt Sodan.

Andere Städte hätten da anders agiert, ergänzt Sodan und nennt das Beispiel München. Obwohl in der bayerischen Landeshauptstadt die Wohnungsnot ungleich höher sei, hätten die Münchner in ihrer Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum einen unbefristeten Vertrauensschutz geregelt. „Ich halte die Berliner Regelung für verfassungswidrig, denn zahlreiche Anbieter von Ferienwohnungen haben im Vertrauen auf die alten Regelungen viel Geld investiert in Modernisierungsmaßnahmen.“ Gerade diese Gruppe hätte deshalb vermutlich gute Chancen, das Verbot vor Gericht anzufechten.