Wohneigentum

Die Berliner kaufen mehr Wohnungen in der Hauptstadt

Die hohen Mieten in der Hauptstadt sorgen für eine starke Nachfrage nach Eigentum. Die Bauindustrie reagiert auf die Entwicklung - und entwickelt 191 Neubauprojekte in der Stadt.

Die angespannte Lage bei den Berliner Mietwohnungen hat dazu geführt, dass jetzt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in der Hauptstadt rasant steigt. Wie aus einer am Montag veröffentlichten Studie der Investitionsbank Berlin (IBB) hervorgeht, suchen die Käufer derzeit vor allem Immobilien im unteren (weniger als 200.000 Euro) und mittleren Preissegment (200.000 bis 300.000 Euro).

Angesichts der starken Nachfrage sehen die Experten derzeit die größten Angebotsdefizite in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg. Lediglich in Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick übersteigt das Angebot noch die Nachfrage.

Für das aktuelle Wohnungsmarktbarometer haben die Analysten bei der IBB mehr als 200 Fragebögen ausgewertet, die sie zuvor an Vertreter von Wohnungsbauunternehmen, Hausverwaltungen, Maklerbüros, Baufinanzierer sowie Projektentwickler und Mietervereine geschickt hatten. Angesichts des eindeutigen Votums der Befragten, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in zehn von zwölf Bezirken das Angebot übersteigt (siehe Karte), ist es auch nicht verwunderlich, dass die Marktbedingungen für den Neubau von Eigentumswohnungen mit „sehr gut“ in Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte beziehungsweise mit „gut“ in Lichtenberg, Pankow, Reinickendorf, Spandau und Treptow-Köpenick beurteilt werden. Lediglich Marzahn-Hellersdorf fällt in der Beurteilung deutlich ab.

14.000 Wohnungen sind in der Entwicklung

Die Bauindustrie reagierte bereits auf die gestiegene Nachfrage. Rund 191 Neubauprojekte mit zusammen knapp 14.000 Wohnungen befinden sich aktuell in der Entwicklung. Allein in diesem Jahr werden mit 6800 Wohneinheiten fast doppelt so viele Wohnungen fertiggestellt wie 2013. Die Wohnungsexperten gehen jedoch davon aus, dass jährlich rund 20.000 neue Wohnungen benötigt werden. Das wird die Preise weiter in die Höhe treiben. Der druckfrische „Plötz Immobilienführer Berlin 2014/2015“ hat das Preisniveau in rund 10.000 Berliner Straßen untersucht.

Demnach sind die Quadratmeterpreise bei Neubauwohnungen besonders stark in den Ortsteilen Tiergarten (plus 550 Euro auf 3550 Euro) und Wedding (plus 450 Euro auf 2650 Euro) gestiegen. Mit einem Plus von lediglich 50 Euro auf 3000 Euro blieben die Preise in Pankow nahezu konstant. In allen anderen Altbezirken stiegen die Preise durchschnittlich um 100 bis 400 Euro. Am günstigsten sind Neubauten demnach in Hellersdorf (2300 Euro pro Quadratmeter ), am teuersten in Mitte (4600 Euro).

Nach Auffassung des Analysehauses bulwiengesa ist der Erwerb von Wohneigentum in der Hauptstadtregion trotz der durchschnittlichen Preissteigerung von elf Prozent immer noch relativ günstig. So müssten Käufer in Potsdam 6,5 und in Berlin 7,8 Jahresdurchschnittsgehälter ausgeben. In München (11,7) und Frankfurt/Main (8,7) liegen die Werte deutlich höher. Hamburg (7,9) liegt dagegen nahezu auf Berliner Niveau.

In Marzahn-Hellersdorf gibt es ein leichtes Überangebot

Für die meisten Wohnungssuchenden in Berlin ist diese Nachricht wohl kaum ein Trost: In Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Marzahn-Hellersdorf ist das Angebot bei Mietwohnungen größer als die Nachfrage. Dies gilt aber leider nur im oberen Preissegment, das bei einer Kaltmiete oberhalb von acht Euro pro Quadratmeter startet. Bei Mietwohnungen im mittleren (sechs bis acht Euro) und unteren (unter sechs Euro) Preissegment gibt es dagegen leider nahezu im gesamten Stadtgebiet einen flächendeckenden Mangel. Das geht aus dem am Montag veröffentlichten Wohnmarktbarometer der Investitionsbank Berlin (IBB) hervor.

Wer eine Wohnung in der mittleren Preisspanne sucht, wird demnach noch am ehesten in Marzahn-Hellersdorf am östlichen Stadtrand fündig. Dort gibt es bei den Mietwohnungen, die für sechs bis acht Euro pro Quadratmeter angeboten werden, sogar ein leichtes Überangebot. Wer nicht mehr als sechs Euro ausgeben kann, hat dagegen in Neukölln noch die besten Chancen. So das Ergebnis der IBB-Expertenbefragung unter mehr als 200 Marktteilnehmern. Besonders angespannt ist die Marktlage demnach im unteren Preissegment in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg. Nach Einschätzung der Experten wird sich an dieser Situation auch in den kommenden drei Jahren wenig ändern.

In der Umfrage, zu der Vertreter von Wohnungsunternehmen, Maklerbüros, Projektentwickler, Baufinanzierer und Mietervereine eingeladen waren, wurde zudem auch nach den wichtigsten Kriterien gefragt, die eine Wohnung erfüllen sollte.

Zumindest bei den Qualitätsmerkmalen einer Wohnung herrscht in Berlin demnach Einigkeit: Die Wunschwohnung sollte über Balkon oder Terrasse verfügen, und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine Eigentums- oder eine Mietwohnung handelt. 130 beziehungsweise 120 von 238 befragten Akteuren der Immobilienbranche haben diese Eigenschaft als besonders wichtig eingestuft, um auch künftig nachfragegerecht angeboten werden zu können. Während ein neuwertiges Bad mit 110 Nennungen bei Mietwohnungen auf dem zweiten Platz landet, schafft es dieses bei Eigentumswohnungen mit rund 90 Nennungen nur auf den dritten Platz.

Einbauküchen sind out

Wichtiger als ein neues Bad ist bei Eigentumswohnungen nach Einschätzung der Experten dagegen das stabile soziale Umfeld, das mit 110 Nennungen auf dem zweiten Platz landet. Eine nette Nachbarschaft rangiert bei Mietwohnungen dagegen auf Platz vier, knapp hinter dem günstigen Mietpreis. Ein günstiger Kaufpreis schafft es bei Eigentumswohnungen dagegen nur ins Mittelfeld.

Offenbar sind die Energiekosten bislang kein wichtiger Faktor für die Vermietbarkeit von Wohnungen. Dieser landet lediglich auf Platz sechs. Und da eine barrierefreie Ausstattung lediglich für einen Teil der potenziellen Mieter wichtig ist, spielt auch dieses in der Beurteilung kaum eine Rolle. Die Zeit der Norm-Küchen scheint zudem sowohl für Mieter als auch Eigentümer vorbei zu sein. Eine Einbauküche als Qualitätsmerkmal landet bei den Mietwohnungen auf dem drittletzten Platz, bei den Eigentumswohnungen bildet es mit nur 20 Nennungen sogar das Schlusslicht.