Vertikale Visionen

Für bezahlbaren Wohnraum soll Berlin gestapelt werden

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Isabell Jürgens

Foto: Vasilios Tsitiridis - 777106 Thomas Nurna

Wohnraum und Platz für Neubau wird in Berlin knapp. Zwei Absolventen der Beuth Hochschule für Technik haben Hochhäuser konzipiert, bei denen Gemüseanbau, Sport, Einkauf und Wohnen stapelbar sind.

Das Dilemma scheint fast unlösbar: 40.000 bis 50.000 Menschen ziehen jedes Jahr neu nach Berlin und suchen Wohnungen – und das vornehmlich in der Innenstadt. Dort ist jedoch so gut wie keine Wohnung mehr frei, der Platz für Neubauten zudem knapp und deshalb teuer.

Parteiübergreifend und auch in weiten Teilen der Stadtgesellschaft wird jedoch die Auffassung geteilt, „bezahlbares Wohnen und Bauen“ müsse auch innerhalb des S-Bahnringes möglich sein. Wie das gelingen kann, damit haben sich Thomas Nurna und Vasilios Tsitiridis intensiv beschäftigt. Mit ihren „Vertikalen Visionen“ wollen sie für neue Lösungen werben.

Baukonzept mit Zukunft

Was zunächst wie die futuristische Träumerei zweier Absolventen der Beuth Hochschule für Technik wirkt, könnte sich angesichts der aktuellen Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt durchaus als ein Baukonzept mit Zukunft erweisen. Den klassischen Berliner Häuserblock, so die zentrale Idee ihrer Masterarbeit im Fachbereich Architektur und Gebäudetechnik, könnte man auch auf einer lediglich 40 Meter mal 40 Meter großen Grundfläche anordnen – indem man die Gebäude des Blocks samt ihrer unterschiedlichen Funktionen übereinanderstapelt.

Wohnen, arbeiten, zur Schule gehen, Sport machen, Einkäufe erledigen, Ärzte konsultieren, ein Theater besuchen und sogar Gemüse anbauen – alles, was man in den bei den (Neu-) Berlinern so beliebten Gründerzeitquartieren fußläufig erledigen kann, soll auch in der gestapelten Neubauvariante möglich sein, so die Grundidee. „Wir wollten ein Hochhaus entwerfen, das verschiedene Probleme der Stadtentwicklung gleich mitlöst“, sagt Thomas Nurna.

Anders als ein herkömmliches Hochhaus, wie es derzeit etwa am Breitscheidplatz mit dem 118 Meter hohen und 33 Stockwerke zählenden „Upper West“ entsteht, soll der vertikale Kiez aus ineinander verschränkten Boxen mit zahlreichen Vorsprüngen bestehen, die viel Platz für private Terrassen und öffentliche Grünflächen bieten.

Aufgehängt werden diese Boxen an einer Stahlkonstruktion, in deren Innerem Fahrstühle und Treppen untergebracht sind. „Unser Musterturm misst in der Höhe 250 Meter und bietet Platz für rund 60 Etagen“, ergänzt Vasilios Tsitiridis.

Neue Maße in Berlin

Die Höhe sei zwar für Berliner Maßstäbe gewöhnungsbedürftig, doch in Städten wie London oder Moskau längst übertroffen. Da die Grundmodule jeweils vier mal vier Meter groß sind und aus diesen Elementen alle Gebäudeteile von der Singlewohnung (zwei Module bieten insgesamt 32 Quadratmeter) bis hin zu Supermärkten oder auch Kinosälen kombiniert werden könnten, sei der Turm auch sehr kostengünstig, so der 27-Jährige.

Allerdings, so räumen die beiden Jung-Planer ein, die inzwischen seit einigen Monaten ihr Diplom mit der Traumnote 1,0 in der Tasche haben und in einem großen Berliner Architekturbüro arbeiten, hätten sie sich in erster Linie mit der technischen Machbarkeit und den sozialen Bedürfnissen beschäftigt, die ihre „Vertikalen Visionen“ erfüllen sollen. „Innerhalb von fünf Monaten auch noch die Wirtschaftlichkeit zu untersuchen, hätte den Rahmen einer Master-Abschlussarbeit auch gesprengt“, sagt ihre Professorin Susanne Junker, die mit ihrem Kollegen Gerd Sedelies die Arbeit betreute.

Zwar sei der Bau von Hochhäusern in Berlin derzeit aufgrund der hohen Baukosten und des aufwendigen Genehmigungsverfahrens noch ein Ausnahme-Thema, so Junker. „Doch mit den steigenden Grundstückspreisen haben wir die Schmerzgrenze wohl bald erreicht“, ist sie überzeugt.

Schachern beim Wohnungsbau

Eine aktuelle Studie zum Wohnungsbau des Analysehauses Bulwiengesa belegt, dass die Professorin mit ihrer Vermutung durchaus recht haben könnte. Die Kaufpreise für unbebaute Wohngrundstücke sind demnach in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich um 20 Prozent gestiegen. Spitzenreiter ist der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit 164 Prozent, im Bezirk Mitte betrug die Preissteigerung im gleichen Zeitraum 63 Prozent.

Sorge bereitet den Bulwiengesa-Analysten, dass zudem vielen Investoren an einem schnellen Baubeginn gar nicht gelegen ist. „Durch Erwirkung einer Baugenehmigung wurde eher noch eine zusätzliche Wertsteigerung generiert“, so André Adami, Berliner Niederlassungsleiter bei Bulwiengesa.

Das sogenannte „Durchhandeln“ der Grundstücke, die sich zumeist in guten Lagen befinden, habe in der Regel immer höhere Verkaufspreise zur Folge, die sich wiederum auf den letztendlichen Miet- oder Verkaufspreis der Wohnungen auswirkten.

Gutes Beispiel dafür sei ein prominentes Grundstück an der Köpenicker Straße in Mitte. Dieses habe in den vergangenen Jahren dreimal den Besitzer gewechselt, wobei der Preis von rund acht Millionen Euro auf 36 Millionen Euro stieg.

Zentral wohnen und arbeiten

„Kostengünstiger Wohnungsbau ist bei solch einem Grundstücksmarkt schnell nicht mehr möglich und eine denkbare Subvention durch das Land schlicht unwirtschaftlich“, so Analyst Adami. Mitunter komme es vor, dass auf diesen Flächen Jahre lang gar nicht gebaut werde und so auch hochpreisiger Wohnungsbau am Ende nicht realisiert werden könne.

Thomas Nurna und Vasilios Tsitiridis graut jedoch vor der Vorstellung, dass Wohnungsneubau nur noch in den Stadtquartieren stattfinden soll, wo die Bodenpreise günstig sind – also am Stadtrand oder gar im Speckgürtel außerhalb der Stadt. „Die meisten Menschen wollen zentral wohnen und arbeiten, lange Wege kosten schließlich auch Zeit und Geld“, so Nurna.

Zudem seien auch die gut erschlossenen, an U- und S-Bahn gelegenen Baugrundstücke meist knapp und teuer. „Die Schaffung neuer Infrastruktur ist für die Stadt auch nicht wirtschaftlich“, findet er. Deshalb solle man doch lieber ernsthaft darüber nachdenken, ob man künftig nicht in die Höhe gehen könne.

Das sieht ihre Professorin genauso: „Vor 150 Jahren waren die Häuser in der Berliner Innenstadt in der Regel nur zweigeschossig“, sagt sie. Die Gründerzeitquartiere mit ihren fünf Stockwerken waren für damalige Verhältnisse bereits schon Hochhäuser.

Ein belebtes Quartier

Die „Vertikalen Visionen“ ihrer beiden Studenten, die es inzwischen auch schon in die renommierte Architekturzeitschrift „Baumeister“ geschafft haben, böten einen guten Ansatz für weitere Diskussionen. „Wir wollen mit unserem gestapelten Stadtteil auch zeigen, dass Hochhäuser nicht nur etwas für Hotels und Büros sind, sondern wirklich ein Quartier entsteht, das den ganzen Tag über belebt ist“, ergänzt Vasilios Tsitiridis.

In den vergangenen beiden Jahren ist Berlin um Städte in der Größenordnung wie Cottbus oder Erlangen gewachsen. Dieser Trend wird allen Experten zufolge auch in den kommenden Jahren anhalten. An der Notwendigkeit, neue Wohnungen zu bauen, wird Berlin also nicht vorbeikommen.

Doch der Neubau ist nicht nur durch stark gestiegene Grundstückspreise, sondern vor allem aufgrund technisch immer höherer Anforderungen – insbesondere an die energetische Ausstattung – immer teurer geworden. Laut der Wohnungsbau-Studie von Bulwiengesa stiegen Neubaumieten seit 2010 um 32 Prozent auf 10,80 Euro pro Quadratmeter an.

Kleine Wohnungen, keine Kellergeschosse und teure Tiefgaragen

Für viele Berliner ist der gegenwärtige frei finanzierte Mietwohnungsneubau damit entschieden zu teuer. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat deshalb einen Fördertopf eingerichtet, aus dem bis zu 1000 Wohnungen jährlich auf Mieten von 6,50 bis acht Euro heruntersubventioniert werden sollen. Das ist jedoch angesichts der 10.000 neuen Wohnungen, die jährlich neu gebaut werden sollen, eine sehr geringe Anzahl.

Um Neubauquartiere dennoch für Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen zu öffnen, empfiehlt Bulwiengesa kommunalen Verwaltungen neben dem Ankauf von Belegungsbindungen im Neubau vor allem die Überarbeitung von Richtlinien (Abstandsflächen, Brand-, Lärm- und Schallschutz) zu überprüfen, damit so mehr brachliegende Gewerbegrundstücke zu Wohnquartieren umgewandelt werden können.

Um Grundstücksspekulationen zu erschweren, sollte zudem über die Einführung von Bauverpflichtungen nachgedacht werden, schlagen die Verfasser der Studie vor. Doch nicht nur die Verwaltung, auch die Bauträger seien gefragt.

Diese könnten beispielsweise dazu übergehen, vor allem kleine Wohnungen zu konzipieren, auf Kellergeschosse und vor allem teure Tiefgaragen zu verzichten, die Raumhöhe und Fensterflächen zu reduzieren. All dies könnte dazu beitragen, trotz der hohen energetischen Einsparvorgaben kostengünstiger zu bauen.

Industrie- und Gewerbebrachen in der Innenstadt für die Stapelstadt

Ob ihre Stapelstadt tatsächlich günstiger sein kann als kostenoptimierte, herkömmliche Wohngebäude, können Thomas Nurna und Vasilios Tsitiridis nicht sagen. „Allerdings spricht für unser Modell immer noch der viel geringere Platzbedarf, Grünflächen und Naturräume an den Stadträndern würden geschont“, so Nurna.

Umgewidmete Industrie- und Gewerbebrachen in der Innenstadt könnten durchaus ein guter Standort für ihre Stapelstadt sein, finden die beiden. Von denen hat Berlin auch im Innenstadtbereich noch eine ganze Menge, bestätigt André Adami.

Allerdings tue sich die Verwaltung oft schwer, die Umnutzung zu Wohnzwecken, die nach der Bauordnung Berlins genehmigungspflichtig ist, zu unterstützen. So gebe es in Tiergarten eine große Brache zwischen Spree und Gutenbergstraße.

„Doch weil Baiersdorf und Mercedes-Benz gleich um die Ecke sind, stockten Vorhaben, dort Wohnungsbau zu realisieren“, so Adami. „Die restriktiven Anforderungen an Abstandsflächen, Brand-, Lärm- und Schallschutz sind nicht mehr zeitgemäß“, sagt der Experte.

Foto: Krauthoefer / Jörg Krauthöfer