Immobilienmarkt

Berliner Büros sind beliebter den je

Leer stehende Gebäude gehören inzwischen der Vergangenheit an. In guten City-Lagen ist die Nachfrage sogar größer als das Angebot. Grund dafür sei die stabile wirtschaftliche Situation Berlins und die Tatsache, dass weniger neu gebaut werde.

Foto: Amin Akhtar

Der französische Mineralölkonzern Total, der US-Getränkemulti Coca-Cola, das weltgrößte Internetkaufhaus Amazon und die Technische Universität Berlin haben bei allen Unterschieden eins gemeinsam: Sie befinden sich allesamt auf Expansionskurs – mit der Folge, dass ihre bisherigen Büroräume in der deutschen Hauptstadt viel zu klein geworden sind. Während Amazon durch den Umzug ins Dom-Aquarée seine Raumprobleme gelöst hat, lassen sich die anderen derzeit gerade maßgeschneiderte Bürohäuser am Hauptbahnhof (Total), am Ostbahnhof (Coca-Cola) sowie an der Marchstraße (TU) errichten. Die vier können damit als Trendsetter auf dem Berliner Gewerbeimmobilienmarkt gelten.

„2011 wurden insgesamt 491 Büromietverträge neu abgeschlossen, das sind 23 Prozent mehr als noch im Vorjahr“, sagt Jan Hübler, Bereichsleiter Bürovermietung der Immobilienberatungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL) Berlin. Nach der am Dienstag von JLL vorgestellten Bewertung für das Jahr 2011 ist die langjährige Krise am Berliner Büromarkt endgültig Vergangenheit.

Die Mieten ziehen an

Der nach dem Bauboom Ende der 90er-Jahre entstandene Büroleerstand ist bereits zum großen Teil abgebaut, so Hübler weiter. Noch bis 2005 fanden sich für gut zwölf Prozent der Büros keine Mieter. 2011 habe die Leerstandsquote bei 9,5 Prozent gelegen und werde in diesem Jahr auf 8,5 Prozent sinken. Grund dafür sei die erfreulich stabile wirtschaftliche Situation Berlins und auch die Tatsache, dass weniger neu gebaut werde, so der Experte. In der Folge würden auch die Mieten weiter anziehen. Während die durchschnittliche Spitzenmiete 2010 noch bei 20,50 Euro pro Quadratmeter gelegen habe, wurden 2011 bereits 21,50 Euro erzielt. Die Prognose für 2012 liegt bei 22 Euro.

„In Spitzenlagen wie am Pariser Platz werden mehr als 30 Euro erzielt“, so Hübler weiter. Die Nachfrage nach solchen Spitzenlagen sei derzeit größer als das Angebot. Generell gelte: „Je näher am Regierungsviertel, desto teurer“, so der Experte. Top-Lagen seien nach wie vor auch der Kurfürstendamm und die Friedrichstraße. Stark im Kommen sind außerdem die neu geschaffenen Bürolagen rund um den Hauptbahnhof mit dem Aushängeschild Tour Total, den der Mineralölkonzern noch in diesem Jahr beziehen wird . Die durchschnittliche Büromiete in Berlin liegt nach den JLL-Angaben aktuell bei 12,42 Euro pro Quadratmeter. Mehr als die Hälfte aller Mietverträge wurde zwischen neun und 16 Euro je Quadratmeter abgeschlossen. Die Nachfrage nach Bürolagen außerhalb der City sei recht gering. „Allerdings können Speziallagen wie etwa der Campus des Energieforums Euref in Schöneberg nahe dem Südkreuz oder eben der Bereich Mediaspree in Friedrichshain durch ihre ganz spezielle Ausrichtung auf eine Zielgruppe sich ebenfalls gut am Markt positionieren“, so Hübler. Das Areal am neuen Hauptstadtflughafen BER in Schönefeld, der am 3. Juni an den Start gehen soll, spiele allerdings noch keine große Rolle am Markt. „Doch das wird sich mit der Eröffnung schnell ändern, dann wird die steigende Nachfrage dazu führen, dass dort überhaupt erst einmal im großen Stil Bürogebäude gebaut werden“, so Hübler. Der Büroneubau gleich eben dem Terminal mit einer Fläche von 20.000 Quadratmetern sei jedenfalls bereits zu 70 Prozent vorvermietet. Das Gebäude soll zeitgleich mit der Flughafen-Eröffnung bezugsfertig sein.

Aufgrund der verbesserten Vermietungssituation sind auch Investoren wieder auf den Berliner Büromarkt aufmerksam geworden. Zwar sei das Rekordvolumen von 2006 und 2007, als in Berlin Gewerbeimmobilien im Gesamtwert von jeweils mehr als drei Milliarden Euro verkauft wurden, in weiter Ferne. „Doch das waren Boomjahre, jetzt hat sich der Markt auf einem sehr stabilen Niveau eingependelt“, so Philipe Fischer, Leiter Büroinvestment Berlin bei JLL.

JLL hat 2011 unter anderem den Verkauf von drei Objekten an der Friedrichstraße mit einem Investitionsvolumen von 160 Millionen Euro betreut, am Kurfürstendamm waren es sechs Häuser mit einem Gesamtwert von 180 Millionen Euro.

Die größten Einzeldeals

Einer der größten Einzeldeals war der Verkauf des Ernst-Reuter-Hauses mit einer Mietfläche von 30.000 Quadratmetern an der Straße des 17. Juni für 85 Millionen Euro an die R&V-Versicherung, so Fischer. Das Transaktionsergebnis 2011 habe in Berlin bei insgesamt 2,1 Milliarden Euro gelegen – und damit acht Prozent unter dem Vorjahresergebnis. Doch das sei kein Anzeichen für abnehmendes Investoreninteresse. „Mega-Deals wie der Verkauf des Sony-Centers am Potsdamer Platz sind eben nicht so häufig“, so Fischer. Ein südkoreanischer Pensionsfonds hatte das Sony-Center 2010 für 564 Millionen Euro erworben. Für das Jahr 2012 prognostiziert Fischer einen leichten Rückgang des Verkaufsvolumens. „Angesichts der Euro-Krise sind wir vorsichtig“, so der Experte.

Allerdings könnte schon ein einziger Großdeal die Statistik durcheinanderwirbeln. Sollte es etwa der skandinavischen Bank SEB gelingen, das Daimler-Quartier am Potsdamer Platz zu veräußern, könnte erneut die Drei-Milliarden-Euro-Marke geknackt werden. Die Skandinavier hatten die Daimler-City vor vier Jahren für rund 1,4 Milliarden Euro erworben und mussten Ende 2011 bekannt geben, dass die Verkaufsverhandlungen vorerst gescheitert seien. Kaufinteressenten sollten nach Informationen von Insidern nur rund eine Milliarde Euro geboten haben. „Die Daimler-City ist eine Top-Immobilie“, betont Fischer. Jedoch suchten Anleger derzeit vor allem Sicherheit. „Sollte es der SEB jedoch gelingen, einen Nachmieter für Mercedes-Benz zu finden, deren Vertrieb 2013 an den Ostbahnhof zieht , ist sicher auch ein angemessener Kaufpreis zu erzielen“, so der Experte.