Wohnungsverkauf

Berlin wagt sich an riskantes Milliarden-Spiel

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Christina Brüning und Norbert Schwaldt

Foto: Michael Brunner

Der Senat entscheidet am heutigen Dienstag über den Verkauf der Berliner Immobilienholding. Es geht dabei auch um 20.000 Mietwohnungen. Doch niemand weiß, wie attraktiv das hoch verschuldete Erbe des Berliner Bankenskandals tatsächlich ist.

Durch die Wohnanlage an der Spandauer Heerstraße 596 bis 600a weht ein kalter Wind. Die Vogelhäuschen in den kahlen Buchen vor den Haustüren schaukeln, das Terrakotta-Reh auf dem Rasen ist umgekippt. Kein Mensch ist zu sehen. Die Kinderfahrräder in den Treppenhäusern und die Katzenmotive auf den Fußmatten zeugen von Stadtrand-Idylle. Die meisten Mieter hier in den 260 Wohnungen haben keine Ahnung, dass ihre beige verputzten Häuschen Teil eines der größten Immobilien-Deals in Deutschland sind.

Der Berliner Senat will am Dienstag darüber beraten, ob er die landeseigene Berliner Immobilienholding (BIH) an ein internationales Konsortium verkauft. Oder auch nicht, denn der Milliardendeal um das hoch verschuldete Erbe des Berliner Bankenskandals ist politisch heftig umstritten.

André Dietzschke kann nicht nachvollziehen, wie die Regierung überhaupt auf den Gedanken kommen konnte, die Wohnungen verkaufen zu wollen. Der 27-Jährige lebt seit viereinhalb Jahren hier: Zwei Zimmer, 70 Quadratmeter, 512 Euro Warmmiete. „Alles ist wunderbar in Schuss, die Häuser wurden erst 1997 gebaut“, sagt Dietzschke. Ihn ärgert, dass Finanzsenator Ulrich Nußbaum (parteilos) im Zusammenhang mit dem geplanten BIH-Verkauf von „Schrottimmobilien“ gesprochen hat, die sich in den Fonds befinden würden. „Ich kann mir nicht vorstellen, dass Herr Nußbaum schon mal in einer dieser Wohnungen war“, sagt Dietzschke und zeigt durch die große Balkontür auf eine Reihe weiß verklinkerter Einfamilienhäuser mit frisch angelegten Gärten gegenüber am Rande von Staaken. Gerade erst gebaut worden seien die. „Das ist doch eine attraktive Gegend hier. Warum will Berlin das nicht behalten?“

Dietzschke arbeitet als Sachbearbeiter bei der Telekom. Dass seine Wohnung der BIH gehört, weiß er nur, weil er politisch interessiert ist. Aus seinem Mietvertrag geht diese Tatsache auf den ersten Blick nämlich nicht hervor. „Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbh & Co“ steht darauf. Und: „LBB Fonds Fünf“, vertreten durch die Arwobau. Letztere ist Ansprechpartner für die Mieter. „Super Verwaltung, hier kümmert sich noch ein Hausmeister vor Ort um alles“, sagt Dietzschke. Er fragt sich, ob es mit dem guten Service und der bezahlbaren Miete so bleibt, wenn irgendein britisches Investorenbündnis die BIH übernimmt.

Wohngebiet bald ohne Fluglärm

Zum Bestand der Holding gehören bundesweit 38.300 Wohnungen, 20.000 davon befinden sich in Berlin, etwa 2500 davon in Spandau, wo Dietzschke zu Hause ist. Neben der Heerstraße besitzt die BIH dort hübsche neue Wohnkomplexe mit bodentiefen Fenstern an der Erna-Sack-Straße oder auch große Teile der Wasserstadt an der Havel. Dort wohnt man mit Blick auf Wasser, Stege und Charlottenburg, und wenn der Flughafen Tegel seinen Betrieb einstellt, bald auch ohne Fluglärm. Kurzum: Ein Wohngebiet mit Entwicklungspotenzial. Die jetzt leer stehenden Ladenflächen zwischen Toto-Lotto-Bude, Schlecker und „Zum Havelkaiser“ könnten zum begehrten Mietobjekt werden, wenn der erst Ende der Neunziger gebaute Kiez flugroutenfrei richtig zum Leben erwacht. Wie kann das Land solche Perlen jetzt nur vor die Säue werfen wollen? Das fragt sich nicht nur André Dietzschke.

In der Berliner SPD gibt es seit Wochen Streit darüber, ob das Land den von Finanzsenator Nußbaum vorbereiteten Deal mit internationalen Investoren unterschreiben sollte. Vor allem der linke Flügel der Sozialdemokraten läuft Sturm gegen den Verkauf, während der Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit in den letzten Wochen weiter an der Option festgehalten hat. Das Thema BIH ist ein Sprengsatz innerhalb der Partei und eine Angriffsfläche für die Opposition und könnte somit den Wahlkämpfer Wowereit erheblich beschädigen. Eine elegante Lösung gibt es nicht, denn die Gemengelage ist kompliziert.

Nur 81 Millionen Euro soll das Konsortium aus der Firma Altyon, Investmentgesellschaften und Maklern, die für den Erwerb die Chapelwood Ltd gegründet haben, zahlen. Dafür sollen sie zusagen, 500 Millionen Euro in das Unternehmen einzubringen. Im Gegenzug erhält es alle Immobilien und übernimmt die Risiken, die Berlin in der Vergangenheit mit insgesamt sechs Milliarden Euro Risikoschirm abgesichert hatte.

Drei Gründe werden gegen den Deal vorgebracht. Erstens redet die SPD derzeit davon, wichtige Bereiche der täglichen Daseinsvorsorge zu rekommunalisieren – also zurück in Landesbesitz zu holen. So sollen die Wasserbetriebe zurückgekauft und die Energieversorgung in einem Stadtwerk gebündelt werden, es gibt Pläne zur Rekommunalisierung der S-Bahn – und für eine Art Wiederauflage des sozialen Wohnungsbaus in der Stadt. Vor diesem Hintergrund 20.000 Wohnungen in Berlin verkaufen zu wollen, findet der linke Flügel absurd und im beginnenden Wahlkampf erscheint die Transaktion vielen wie ein Eigentor.

Als ein weiteres Argument gegen den Verkauf wird die mangelnde Transparenz der geplanten Transaktion vorgebracht. Den Vertrag, den Nußbaum im Auftrag des Senats hat aushandeln lassen, hat noch niemand zu Gesicht bekommen. Und die Berliner SPD-Linke zweifelt an den von Nußbaum vorgelegten Zahlen, wonach es das Land jährlich bis zu 200 Millionen Euro zusätzlich koste, die BIH selbst weiterzuentwickeln. Denn zu guter Letzt sehen die Kritiker die hübschen Wohnungen wie die an der Havel oder in der Heerstraße. Angesichts dessen mag niemand so recht daran glauben, dass sich in den Fonds, die die Bankgesellschaft in den Neunziger Jahren bestückt hat, zu großen Teilen „Schrottimmobilien“ befinden.

Ursprünglich hatte die Holding den Plan, einzelne Immobilienpakete zu veräußern, was misslang. Eine Ausschreibung und ein Bieterverfahren blieben erfolglos. Unter anderem scheiterte es an der Qualität der Immobilien, die scheinbar wahllos zusammengekauft wurden und keine geschlossenen Bestände sind.

Geht man allein dem „LBB Fonds Fünf“ auf die Spur, zu dem André Dietzschkes Wohnung gehört, zeigt sich schnell, dass die BIH nicht nur gut erhaltene Wohnkomplexe verwaltet. Im fünften LBB-Fonds befinden sich neben sechs Mietwohnanlagen ein Kino, ein Hotel, eine Klinik, ein Fachmarkt und zwei Einkaufszentren sowie ein Bürohaus. In anderen Fonds finden sich Tankstellen und unbebaute Grundstücke ebenso wie Seniorenwohnanlagen. Die Objekte sind in ganz Deutschland verstreut, 16 der insgesamt 592 BIH-Immobilien liegen im Ausland. Damit sind sie für Berliner Wohnungsmarktpolitik nur bedingt geeignet.

Mit 4,75 Milliarden Euro verschuldet

Die 29 Fonds der ehemaligen Bankgesellschaft, die von der 2006 gegründeten BIH verwaltet werden, wurden in den Jahren 1995 bis 2001 aufgelegt und mit großzügigen Miet- und Rücknahmegarantien ausgestattet. Etwa zehn Prozent der Fondsanleger haben ihre Anteile noch nicht an das Land verkauft und könnten die Verwertung der Immobilien erschweren – ein Investor noch müsste sie teuer abfinden.

Mit störrischen Anteilseignern der Garantie-Fonds könnte man sich jedoch vielleicht noch einigen. Viel schwerer wiegt die Schuldenlast des Immobilienkonglomerats, das mit 4,75 Milliarden Euro bis über die Dächer hoch verschuldet ist. Für das Land Berlin ist die BIH damit eine ernsthafte finanzielle Gefährdung, denn es garantiert davon ein Kreditvolumen von 4,15 Milliarden Euro. Und sobald die Sonderrücklagen aus dem Verkauf der Bankgesellschaft an die Sparkassen aufgebraucht sind, muss der Haushalt angegriffen werden. Das ist beim aktuellen Schuldenstand bald der Fall.

Orientiert man sich wie branchenüblich an der Jahresmiete der Immobilien, die 2009 rund 404 Millionen Euro ausmachte, käme man eigentlich auf einen Brutto-Kaufpreis für die BIH von rund vier Milliarden Euro. Der Käufer bekommt für die Kreditbelastungen allerdings einen hohen Preisnachlass und Finanzhilfen. Deshalb soll Chapelwood nur 67 Millionen zuzüglich eine Kostenpauschale von 14 Millionen Euro zahlen.

Berlin will mit dem Verkauf vor allem die Haftung für die Fonds und damit das letzte Erbe des Bankenskandals loswerden. Als starker Finanzpartner der Investoren soll dafür die staatliche Al Hilal Bank aus Abu Dhabi einspringen, die schon mal das Nachbaremirat Dubai aus der Patsche geholfen hat. Die Bank unterstützt mit einer Garantie das ganze Geschäft, wie aus Unterlagen der mit dem Verkauf betrauten Investmentbank UBS hervorgeht. Die Bank aus Abu Dhabi ist allerdings nicht erfreut, dass ihr Name öffentlich genannt wird, und hat erst einmal dementieren lassen, was in der Berliner Politik zu noch mehr Verunsicherung im Vorfeld des Deals geführt hat.

Wird verkauft, bleibt das Land für eine Übergangszeit noch mit 5,1 Prozent an der BIH beteiligt bis alle vom Land garantierten Kredite an die BIH umfinanziert sind. Eine Sozialcharta, die zum Vertrag gehört, soll die Rechte der Mieter nach dem Verkauf schützen. So dürfen Mieter nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Zudem sind Luxusmodernisierungen ohne Einwilligung der Mieter nicht zulässig. Einzelverkäufe müssen zuerst den Mietern angeboten werden, heißt es.

Doch auch die Sozialcharta macht viele Sozialdemokraten noch skeptisch. Warum sollte ein Investor die BIH haben wollen, wenn sich darin nur Schrott befindet? Wenn der Verkauf den Senat passiert, werden sich Parteiengremien, Ausschüsse und die Opposition mit dem komplizierten Vertragswerk befassen. Dann geht die Diskussion um den Milliarden-Deal erst richtig los. Vielleicht auch in der Heerstraße.