Kalte Heizung

Wann darf ein Mieter den Handwerker rufen?

Ein zersprungenes Fenster oder ein undichtes Dach, kein warmes Wasser oder gar ein Totalausfall der Heizung in diesen Tagen: Im Winter ist das besonders schlimm. Viele Mieter aber sind unsicher, ob sie dann auf Rechnung des Vermieters schnell einen Handwerker beauftragen dürfen.

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Wer die Musik bestellt, muss sie auch bezahlen. Dieser Leitsatz gilt auch bei Handwerkern. Ruft ein Mieter einen Installateur an, damit der schnell eine Therme repariert, so kann der Installateur vom Auftraggeber, also dem Mieter, grundsätzlich auch das Geld verlangen.

Der übliche Weg wäre: Der Mieter macht beim Vermieter oder dessen Verwalter einen Mangel geltend und setzt eine angemessene Frist. Der Vermieter oder Verwalter beheben den Mangel selbst oder schicken einen Handwerker, der sich darum kümmert. Die Rechnung geht an den Vermieter. "Das Gleiche wäre der Fall, wenn der Vermieter den Mieter ausdrücklich gebeten hatte, in seinem Namen den Handwerker in Marsch zu setzen", so die Düsseldorfer Rechtsanwältin Annette Mertens.

In Notfällen aber fehlt oft die Zeit, sich mit dem Vermieter zu verständigen oder der Vermieter ist gar nicht erreichbar, etwa an Wochenenden oder Feiertagen. Dann befindet sich der Mieter in einer Zwickmühle: Einerseits hat er sogar die Pflicht, größere Schäden zu verhindern, andererseits will er nicht auf den Kosten sitzen bleiben. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB, § 536a) gibt dem Mieter unter zwei Voraussetzungen das Recht, die Reparatur selber in die Hand zu nehmen oder einen Fachmann damit zu beauftragen - und das Geld dafür vom Vermieter später einzufordern.

1. Der Vermieter ist mit der Beseitigung des Mangels in Verzug. Also: Der Mieter hat den Mangel gemeldet, in der Frist ist nichts passiert. Das Kunststück besteht darin, dem Vermieter angemessen Zeit zu geben. 24 Stunden sind meist einzuräumen. Mertens: "Wenn lediglich eine Balkontür schlecht schließt, wäre auch eine Mangelbeseitigung in einer Woche noch ausreichend. Wobei die Umstände immer eine Rolle spielen. In einem eisig kalten Winter ist das anderes zu sehen als im Hochsommer."

Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 222/06) zeigte kürzlich, wie wichtig es ist, den Vermieter erst in Verzug zu setzen. Selbst die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse "dringend kontrolliert" werden, machte eine Mahnung vor der Mängelbeseitigung nicht entbehrlich. Danach hätte die Mieterin auf Rechnung des Vermieters bestenfalls eine Heizungskontrolle, nicht aber die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen.

2. Die umgehende Beseitigung des Mangels ist notwendig. Damit ist Eilbedürftigkeit gemeint, weil sonst die Gesundheit der Bewohner in Gefahr wäre oder der Wohnung selbst größere Schäden drohen. Wenn Wasser nach einem Rohrbruch die Wohnung flutet, ist sofortiges Handeln nötig. Der Vermieter muss nicht zwingend vorher informiert werden. Anwältin Mertens: "Der Mieter tut aber gut daran, wenn er dennoch stets versucht, den Vermieter zu erreichen und sich mit ihm abzusprechen." Denn Probleme kann auch der Mieter bekommen, der eigentlich im Recht war.

Verrechnung mit Miete zulässig

Die Handwerker-Rechnung muss der Vermieter zwar bei Verzug oder Eilbedürftigkeit erstatten. Tut er es nicht, kann das Geld mit der Miete verrechnet werden. Allerdings hat der Mieter einen Erstattungsanspruch nur in der Höhe, in der die Kosten erforderlich waren. Dann kann es etwa Streit geben, wenn ein Boiler ausgetauscht wurde, obwohl eine Reparatur möglich war.

Unter Umständen kann der Vermieter auch auf die Kleinreparatur-Rechtsprechung pochen: Auf den Mieter kann per Mietvertrag die Pflicht abgewälzt werden, für einen Kleinschaden selber zu zahlen (meist bis 75 Euro). Diese Höchstgrenze ist nicht etwa als eine Art Selbstbeteiligung zu verstehen. Es gilt das Alles-oder-nichts-Prinzip: Bis zum vertraglichen genannten Betrag muss der Mieter alles bezahlen - und gar nichts, wenn die Handwerker-Rechnung darüber hinausgeht.

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