Immobilienmarkt

Immobilienboom beschert Berlin eine neue Gründerzeit

Die Schwergewichte der deutschen Baubranche bauen in Berlin vor allem eines: Wohnungen. Doch die gute wirtschaftliche Entwicklung lockt auch viele Unternehmen an die Spree, der Immobilienmarkt boomt.

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Vor gut 100 Jahren erlebte Berlin seine erste Gründerzeit, die im Zuge der Industrialisierung auch die vielem Wohnquartiere hervorbrachte, in der die Berliner heute besonders gerne leben. Baukräne am Hauptbahnhof, am Leipziger Platz, an der östlichen Spree oder auch am Breitscheidplatz mitten in der City West künden nunmehr unübersehbar von einer neuen Gründerzeit. Und ganz ähnlich wie damals sorgen vor allem die vielen Zuzügler dafür, dass die Schwergewichte der deutschen Baubranche in Berlin vor allem eines bauen: Wohnungen, Wohnungen und nochmals Wohnungen.

Mit 4,35 Millionen Quadratmetern Wohnfläche (+ 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahr) entfallen 62 Prozent aller Projektentwicklungen aktuell auf den Wohnungsbau.

Das geht aus einer aktuellen Marktstudie hervor, die das Analysehaus BulwienGesa im Auftrag des Baukonzerns Hochtief am Dienstag in Berlin vorgestellt hat. „Die starke Nachfrage nach Wohnungen in der Metropolregion Berlin-Potsdam wirkt sich deutlich auf den Projektentwicklermarkt aus, der ein neues Rekordjahr verbucht“, so Andreas Schulten, Vorstandsmitglied der BulwienGesa AG.

Kleinere Projekte oft nicht erfasst

Mit insgesamt sieben Millionen Quadratmetern und damit einer Steigerung von 12,9 Prozent zum Vorjahr verzeichnet das Projektentwicklungsvolumen im Betrachtungszeitraum 2010 bis 2017 erneut ein deutliches Plus. Gleichzeitig steigt die Anzahl der Projekte in der Metropolregion signifikant von 842 auf 993 Vorhaben.

Der monetäre Wert aller Bauvorhaben, die in diesem Zeitraum fertig gestellt oder begonnen werden, liegt mit 22,4 Milliarden Euro noch einmal deutlich über dem Wert des Vorjahres (18,3 Milliarden Euro). „Diese Summe würde ausreichen, um eine mittelgroße deutsche Stadt wie etwa Mainz zu errichten“, so Schulten. Die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt zählt knapp über 200.000 Einwohner.

Wohungsbaugesellschaften haben 6000 Wohnungen in der Pipeline

Die Studie „Die Immobilienmärkte in der Metropolregion Berlin/Potsdam 2013“, erfasst professionelle Projektentwickler mit Bauvorhaben ab 1000 Quadratmeter Nutz- beziehungsweise Wohnfläche. Viele kleinere Wohnungsbauprojekte, der typische Berliner „Lückenschluss“, sind damit oftmals noch gar nicht erfasst.

Auch ein neuer Akteur am Wohnungsmarkt ist in den beeindruckenden Zahlen nicht erfasst: Die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die im Auftrag des Berliner Senats nach zehnjähriger Baupause wieder in den Neubau einsteigen sind, haben zusammen den Bau von 6000 Wohnungen in der Pipeline, die Berliner Genossenschaften wollen im Betrachtungszeitraum bis 2017 etwa 1750 neue Wohneinheiten beisteuern. „Wir bilden ja lediglich die Daten der privaten Akteure am Markt ab, begründet Schulten, weshalb die Bautätigkeit der kommunalen Unternehmen und Genossenschaften nicht erfasst sind.

Büromarkt auf Wachstumskurs

Die wirtschaftliche gute Entwicklung Berlins lockt auch viele Unternehmen in die Hauptstadt. „Erstmals seit Jahren verzeichnet daher auch das Bürosegment wieder einen Anstieg“, so Schulten weiter. Der großflächige Büroleerstand, der nach dem Investitionsboom Anfang der 90er lange Jahre dafür sorgte, dass selbst in Toplagen ganze Gebäude verwaist waren, ist erheblich zusammengeschrumpft.

Ende vergangenen Jahres standen mit rund 1,3 Millionen Quadratmetern rund 7,2 Prozent der Büroflächen leer. 2005 betrug die Quote noch 9,3 Prozent. „Und in wenigen Jahren wird der Leerstand nur noch ein Prozent betragen“, prognostiziert Analyst Schulten. Die Projektentwickler haben diese Marktchance bereits erkannt. 2013 waren 1,145 Millionen Quadratmeter in der Entwicklung; 145.000 Quadratmeter oder 14, 5 Prozent mehr als noch im Vorjahr.

Hotelbau-Markt ist erkennbar gesättigt

Hingegen sind das Volumen sowie die Anteile der übrigen Segmente wie schon im Vorjahr rückläufig: Während das Flächenvolumen bei den Gebäuden für den Einzelhandel von 618.000 Quadratmeter um 5,5 Prozent auf 584.800 gesunken ist, verzeichneten die Hotelneubauten sogar einen Rückgang von 22,3 Prozent von 705.000 Quadratmeter im Vorjahr auf 547.000 Quadratmeter. „trotz der stetig steigenden Übernachtungszahlen wird das Volumen im Hotelbau weiter sinken, da der Markt erkennbar gesättigt ist“, so Schulten.

Auch bei Shoppingcentern, Fach und Supermärkten sei keine Trendwende zu erwarten, ergänzt Gordon Gorski, Berliner Niederlassungsleiter bei Hochtief. Immer stärkere Reglementierungen durch die Bauverwaltungen würden neue Entwicklungen verhindern.