Eigenheimfinanzierung

Wie Häuslebauer vom Niedrigzins profitieren können

Das Eigenheim kann derzeit besonders günstig finanziert werden. Doch ein Schnellschuss ist nicht ohne Risiko – der Teufel steckt im Detail.

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Die Deutschen sind verunsichert. Überschuldete Staaten, ein kriselnder Euro, Zinsen auf Rekordtief und Börsen, an denen es munter auf und ab geht, machen ihnen den Umgang mit allen Finanzfragen schwer. Ein Ausweg ist für immer mehr Bürger die Flucht in die Sachwerte .

Vor allem die eigene Immobilie steht hoch im Kurs. Mancherorts hält das Angebot längst nicht mehr mit der Nachfrage Schritt. Entsprechend steigen in den gefragten Regionen die Immobilienpreise unablässig . Und ein Abflachen der Preiskurve ist dort laut Fachleuten mittelfristig kaum zu erwarten.

So erklärt Jonas Köller, Vorstand der Immobilienfonds-Unternehmensgruppe S&K in Frankfurt am Main: „Spitzenpreise sind in den großen Metropolregionen wie Düsseldorf, Hamburg, München oder Stuttgart zu zahlen.“ Und in der Tat gab es dort in den vergangenen fünf Jahren bei Eigentumswohnungen Wertsteigerungen von bis zu 30 Prozent. Wer jedoch etwa in Rheinland-Pfalz, zumal in ländlicher Umgebung, ein Haus erwerben möchte, kommt laut S&K-Vorstand Köller preiswerter denn je an die eigenen vier Wände.

Viele Kaufwillige stehen deshalb aktuell vor der schwierigen Entscheidung, ob sie schnell handeln oder lieber noch warten sollen. Und wer dann für die Finanzierung der richtige Partner ist, eine Bank oder ein Versicherer. Bei beiden Gruppen sind die Konditionen für Annuitätendarlehen zurzeit besonders kundenfreundlich. Und das dürfte vorerst auch so bleiben.

Versicherer machen Banken Konkurrenz

Dabei vergeben Versicherer ihre Darlehen längst wie Banken und setzen nicht mehr eine Tilgung über eine bestehende oder gleichzeitig abzuschließende Police voraus. Angesichts der weiter sinkenden Verzinsung von Lebensversicherungen würden sich Immobilienfinanzierer ansonsten auch auf dünnes Eis begeben. Ob nach Jahrzehnten die Ablaufleistung zur Kredittilgung ausreicht, kann heute niemand verlässlich voraussagen.

So viel scheint jedenfalls sicher: Die Schere zwischen teilweise kräftig anziehendem Preisniveau und spottbilligem Kredit geht immer weiter auseinander. Die als Referenzgröße für Hypothekenkredite maßgebliche Rendite von Bundesanleihen wird auf Dauer auf niedrigstem Niveau verharren. Deshalb vergeben Banken und Versicherungsgesellschaften zurzeit Hypothekendarlehen zu sensationell niedrigen Zinsen. Für Morgenpost Online hat das Finanzportal biallo.de die günstigsten Angebote von Banken und Versicherungen ermittelt.

Selbst bei den Top-Anbietern gibt es danach deutliche Unterschiede im Effektivzins. Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro und 15-jähriger Laufzeit verlangt 1822direkt, die Direktbank der Frankfurter Sparkasse, bei 3,22 Prozent einen gesamten Zinsaufwand von 43.376 Euro, die ING-Diba jedoch schon 3,66 Prozent oder 49.150 Euro. Die Continentale ist mit 3,29 Prozent und 44.452 Euro günstigster Versicherer, die immer noch sehr preiswerte R+V berechnet hingegen 3,52 Prozent oder 47.273 Euro.

Marcus Preu von biallo.de rät deshalb dazu, beim Effektivzins auch auf die Stellen hinter dem Komma zu achten: „Gerade bei hohen Summen und langer Laufzeit können selbst minimale prozentuale Unterschiede im Zehntelbereich eine um Tausende Euro geringere oder höhere Belastung ausmachen.“

Längere Laufzeiten bei Versicherern

Allgemein fällt jedoch auf, dass die Banken ihr Geld bei zehn- und 15-jähriger Laufzeit des Darlehens fast immer einen Tick preiswerter verleihen als Versicherer. Allerdings sei es falsch, daraus voreilige Schlüsse zu ziehen, erklärt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg: „Oft bieten Versicherer längere Kreditlaufzeiten als Banken.“

Dies mag damit zusammenhängen, dass viele Banken über konzerninterne Verbindungen zu Bausparkassen verfügen. Und deshalb gern zu Kombinationen mit Bauspardarlehen raten. Die meisten der zurzeit vorhandenen Bausparverträge sollten ihre Besitzer jedoch in der Schublade lassen, wenn sie an eine Eigenheimfinanzierung herangehen, rät Preu: „Die dort vereinbarten und beim Vertragsabschluss als vermeintlich günstig erachteten Darlehenszinsen liegen oft klar über dem derzeitigen Zinsniveau.“ Während die meisten Geldinstitute Zinsbindungen nur über maximal 15 Jahre eingehen, vergeben etliche Versicherer Festzinsdarlehen über 20 Jahre und mehr.

Die Allianz lässt sich auf 25 Jahre ein, die Hannoversche gar auf bis zu 40 Jahre – laut Anbieter ohne Aufschlag gegenüber der 20-jährigen Kreditlaufzeit. Andere Anbieter lassen sich mehr Sicherheit mit bis zu einem halben Prozentpunkt mehr Effektivzins bezahlen. Doch mit dieser anfänglichen Mehrbelastung umgehen die Kunden das Risiko, nach dem Ablauf einer kürzeren Zinsbindung ihre Anschlussfinanzierung in einem Zinshoch auf die Beine stellen zu müssen.

Laut Hannoversche Leben sind derart lange Kreditlaufzeiten gerade bei jüngeren Familien begehrt, die ihre Zukunft langfristig planen wollen und können, denn Verbraucherberater Nauhauser rät älteren Kreditnehmern zur schnellen Tilgung ihres Annuitätendarlehens: „Idealerweise sollte die Immobilienfinanzierung so rechtzeitig abgeschlossen sein, dass man noch ausreichende Rücklagen für die Instandhaltung bilden kann.“

Um unterschiedlichen Lebens- und Verdienstphasen Rechnung tragen zu können, empfiehlt Nauhauser zudem unbedingt einen Blick auf die Konditionen der Kreditanbieter: „Wichtig ist etwa, dass der Kreditgeber zwischenzeitliche Sondertilgungen erlaubt.“ Dazu seien mittlerweile sowohl Versicherer als auch Banken bereit.

Ohnehin sollte sich niemand bei den Finanzierungsangeboten nur auf die Angaben in Vergleichsrechnern verlassen, erklärt Jakob Trefz, Leiter Vermögensmanagement und Finanzierung beim Finanzdienstleister MLP: „Die dort aufgeführten Anbieter nennen gern attraktive Zinsen, die nur wenigen Immobilienkäufern auch tatsächlich gewährt werden.“

Hohe Zahl an Zwangsversteigerungen

Zudem reichten die einzugebenden Daten nicht aus, um die individuelle Situation eines Kunden umfassend zu dessen Vorteil zu berücksichtigen. Und gerade daran scheitern viele Träume von den eigenen vier Wänden. Denn oft übernehmen sich Immobilienkäufer und können langfristig ihre monatlichen Raten nicht mehr bezahlen, sagt S&K-Vorstand Köller: „Die Zahl der Zwangsversteigerungen war im Jahr 2011 mit weit mehr als 70.000 und einem Verkehrswert von fast zwölf Milliarden Euro nach wie vor hoch.“

Er muss es wissen: Die S&K ist darauf spezialisiert, Privat- und Gewerbeimmobilien aus Zwangssituationen sowie aus Bankverwertungen zu erwerben, um daraus attraktive Mietrenditen zu erzielen oder aber die Objekte für Kapitalanleger in geschlossenen Immobilienfonds zu platzieren.

Daher rät Verbraucherschützer Nauhauser dringend dazu, unbedingt die Nebenkosten einer eigenen Immobilie in die Finanzplanung aufzunehmen: „Zusätzlich zu den Kreditraten müssen ja meist höhere Energiekosten, zusätzliche Versicherungsbeiträge, Steuern und bei Eigentümergemeinschaften regelmäßig ein Hausgeld für die anfallenden Aufwendungen gezahlt werden.“

Dass jedoch möglichst viel Eigenkapital sinnvoll ist, stimmt nicht immer. Manchmal kann dies eher schädlich sein, wie MLP-Mann Trefz erläutert: „Die Konditionen der Kreditanbieter verbessern sich nicht linear mit der Höhe der von den Kunden eingesetzten eigenen Mittel, sondern in Stufen.“

Allerdings legten die Unternehmen die jeweiligen „Sprungmarken“ unterschiedlich fest. Einige Tausend Euro mehr oder weniger Eigenkapital könnten so beim ersten Anbieter eine hohe Differenz beim Zinssatz bewirken, während dies beim zweiten nur zu einer geringen Veränderung führe und sich beim dritten möglicherweise gar nicht auswirke.

Diese Zinssprünge müssten individuell für jede Finanzierungsanfrage erfasst werden, erläutert Trefz: „Der Kreditnehmer sieht so auf einen Blick, wie viel zusätzliches Eigenkapital nötig wäre, um sich die nächste Stufe einer verbesserten Kondition zu sichern, oder um wie viel niedriger der Eigenkapitaleinsatz ausfallen kann, ohne dass sich die Kreditkonditionen erhöhen.“ Möglicherweise eingespartes eigenes Geld biete sich dann als Liquiditätsrücklage für unvorhergesehene Situationen an.