Wer den Bau eines Hauses oder den Kauf einer Wohnung plant, muss vielfach neu rechnen. Obwohl die Europäische Zentralbank (EZB) zuletzt immer wieder die Zinsen gesenkt hat, wirken sich diese Entscheidungen nicht zugunsten der Verbraucherinnen und Verbraucher auf die Hypothekenkredite aus. Im Gegenteil: Sie sind zuletzt sogar gestiegen. Was sind die Hintergründe dafür? Unsere Redaktion beantwortet wichtige Fragen.

Warum sind die Zinsen für Immobiliendarlehen plötzlich angestiegen?

Die Zinsentwicklung an den Finanzmärkten hängt von vielen Faktoren ab. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) ist nur einer davon. Die EZB hat diesen in den letzten Monaten mehrfach abgesenkt. Eigentlich sollten die Bauzinsen in der Folge auch sinken. Doch es gibt einen gegenläufigen Effekt, den die angehende Bundesregierung mit ihren Verschuldungsplänen ausgelöst hat. Denn die Höhe der Bauzinsen richtet sich in erster Linie nach dem Zins an den Märkten für Staatsanleihen. Da Deutschland in den kommenden Jahren viele neue Schulden aufnehmen will, muss der Staat dafür an die Investoren etwas höhere Zinsen bezahlen als bisher. Diese Entwicklung schlägt in der Folge auch auf die Kosten von Immobiliendarlehen durch. Baukredite verteuern sich deshalb. Derzeit liegen sie zwischen 3,5 Prozent und vier Prozent. Zum Vergleich: In der zweiten Hälfte der 2010er-Jahre musste nur etwa ein Prozent bezahlt werden.

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Um wie viel verteuert sich die Immobilie durch steigende Zinsen?

Schon ein geringer Anstieg der Kreditkosten hat erhebliche Auswirkungen auf das Haushaltsbudget der Käufer. Das zeigt eine Rechnung des Immobilienfinanzierers baufi24.de. Steigt der Zins für ein Darlehen von 100.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren um 0,1 Prozent, kostet der Kredit unter dem Strich schon 2000 Euro mehr. Ein um ein Prozent höherer Zins schlägt mit 20.000 Euro Mehrkosten zu Buche. Damit steigt auch die monatliche Belastung mit Zins und Tilgung. Mancher Traum von den eigenen vier Wänden lässt sich deshalb plötzlich nicht mehr verwirklichen.

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Wird der Immobilienkauf dadurch insgesamt noch teurer?

Die Preise für Häuser und Wohnungen hängen nicht unmittelbar vom Zinsniveau ab. Das regelt sich zunächst durch Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt. Einen indirekten Zusammenhang gibt es aber doch. Wenn sich die Finanzierungskosten für potenzielle Käufer erhöhen, geht ihre Kalkulation bei hohen Kaufpreisen oft nicht mehr auf. Die Nachfrage nach Wohnungen oder Häusern geht dann zurück. In der Folge senken Verkäufer von Immobilien ihre Verkaufspreise, um einen Käufer zu finden. 2023 war diese Entwicklung gut zu beobachten. Aufgrund hoher Zinsen gingen die Preise für Wohnimmobilien so stark zurück wie seit 60 Jahren nicht mehr. 

Wie wirkt sich die Entwicklung auf den Wohnungsmarkt aus?

Die Zinsentwicklung hat nicht nur für private Haushalte Folgen. Auch die Profis im Wohnungsbau leiden unter steigenden Finanzierungskosten. Denn auch Mehrfamilienhäuser oder Wohnblöcke werden mit Krediten finanziert. Neubauten werden teurer. Um diese Ausgaben wieder hereinzuholen, müssen Wohnungsunternehmen mit höheren Mieten kalkulieren. Ist die errechnete Miethöhe unrealistisch, lassen Investoren lieber die Finger vom Neubau. Tendenziell verschärft sich der vorhandene Mangel an Wohnraum in vielen Städten weiter. 

Aus Sicht der Mieter sieht es nicht besser aus. Da es auf absehbare Zeit kein ausreichendes Angebot an Wohnungen gibt, steigen die Mieten weiter an. Hinzu kommt ein weiterer Kostentreiber, der sich auf die Mieten auswirkt. Das sind die steigenden Kosten für das Bauen oder Modernisieren.

Sind vier Prozent Zins für das Baugeld historisch betrachtet hoch?

Im historischen Vergleich ist das aktuelle Zinsniveau nicht sonderlich hoch. In den Jahren nach der Vereinigung riefen die Banken noch satte zehn Prozent für Baukredite auf. Danach gingen die Zinsen kontinuierlich zurück. Zur Jahrtausendwende waren es immer noch etwa sechs Prozent. Infolge der Finanzkrise nach 2008 zeigte die Zinskurve dann deutlich nach unten. Die Nullzinspolitik der Zentralbank sorgte dafür, dass Hausbauer Kredite schon zum Zins von einem Prozent bekamen. 

Welche Entwicklung erwarten Fachleute im Jahresverlauf?

Der Immobilienfinanzierer Interhyp macht Kaufwilligen wenig Hoffnung auf Besserung. „Im weiteren Jahresverlauf ist mit steigenden Zinsen zu rechnen“, glauben die Experten. Grund dafür sei die geplante Verschuldung des Staates für Investitionen in die Verteidigung und die Infrastruktur. Bundestag und Bundesrat haben dazu eine Änderung des Grundgesetzes und die Einrichtung eines Sondervermögens in Höhe von 500 Milliarden Euro für zusätzliche Investitionen ermöglicht.

Die Prognose liegt auf einer Linie mit den Einschätzungen von Bankanalysten. Das könnte sowohl die Kauflaune von Privatleuten schmälern als auch die Investitionslust der großen Wohnungsunternehmen. Offen ist, ob und wie die künftige Bundesregierung den Wohnungsbau unterstützt. Im Gespräch ist beispielsweise eine Absenkung preistreibender Normen und Vorschriften.