Es gibt viele Gründe, Immobilien zu kaufen, nicht nur zur Eigennutzung. Sondern? Als Investment. Steuervorteile, Altersversorgung, Schutz vor der Inflation. Vor allem rentiert es sich für Vermieter – und zwar immer besser, immer schneller, wie eine aktuelle ImmoScout24-Auswertung zeigt. Das vermuten Mieter seit Langem, sehr zu ihrem Leidwesen.

Donnerstag

Wirtschaft in Berlin

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Einerseits sind die Mieten stark gestiegen, gerade in den deutschen Großstädten; die Nachfrage ist ungebremst. Andererseits sind die Preise von Eigentumswohnungen infolge der Zinswende gesunken. Die Finanzierung lässt sich leichter stemmen, sie amortisiert sich schneller.

Wohnung nach 24 Jahren amortisiert

Der sogenannte Mietpreismultiplikator beschreibt die ungefähre Dauer, nach der sich ein Kauf durch die Mieteinnahmen trägt. Er ergibt sich aus dem Kaufpreis, dividiert durch die zu erzielende Jahresmiete. Der Berechnung liegen die Angebotspreise aus dem ImmoScout24 WohnBarometer für das zweite Quartal 2024 zugrunde. In die Auswertung flossen Angebotsdaten für Bestandswohnungen ein. 

Das Portal hat für 80 Städte errechnet, wie schnell sich der Kauf einer Eigentumswohnung finanziert. Die durchschnittliche Dauer liegt demnach bei 24 Jahren. Womöglich aussagekräftiger ist eine andere Zahl. 2022, also gerade mal vor zwei Jahren, lag die Amortisationsdauer noch bei 31,5 Jahren.

  • Eigentum in Chemnitz, Cottbus und Halle (Saale) sei mit einer Amortisationsdauer unter 22 Jahren am schnellsten abbezahlt.
  • Köln hat unter den Großstädten die kürzeste Amortisationsdauer.
  • In Erlangen, Regensburg und Münster dauert es mit über 34 Jahren am längsten.

Ab in den Osten: Wo sich die Investition lohnt

Interessant für Anleger sind die ostdeutschen Städte Cottbus, Chemnitz, Halle (Saale) und Magdeburg. Sie profitieren als Universitätsstandorte und regionale Zentren von steigender Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. „Hier ist der Kaufpreis einer Eigentumswohnung durch die Mieteinnahmen vergleichsweise schnell abbezahlt“, so Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Anders gesagt: relativ niedrigere Kaufpreise bei hohen Mieten.

Die extremen Kaufpreise erklären, warum München – trotz horrender Mieten – die höchste Amortisationsdauer im Metropolenvergleich hat: Nach durchschnittlich 33,4 Jahren. Damit landet München im Gesamtranking auf Platz 73 von 80.

In Hamburg dauert es 31,1 Jahre (Platz 66). In Frankfurt am Main sind es 29,6 Jahre (Platz 55). Berlin landet mit 28,1 Jahren auf Platz 44 und weist unter den Metropolen die zweitkürzeste Amortisationsdauer auf.

Die große Ausnahme: Köln. Hier ist der Kaufpreis einer Eigentumswohnung nach 24,9 Jahren abbezahlt, nur unmerklich über dem deutschlandweiten Durchschnitt. 

München und Saarbrücken – zwei Extreme

Spitzenreiter des Rankings ist Saarbrücken mit einer Amortisationsdauer von nur 17,3 Jahren. In keiner anderen der 80 untersuchten Städte ist die Eigentumswohnung im Vergleich zur Kaltmiete schneller abgezahlt.

Chemnitz landet mit 18,8 Jahren auf Platz 2. Die Plätze 3 bis 5 sind ebenfalls von ostdeutschen Großstädten belegt: Cottbus, Halle und Magdeburg. Dort amortisiert sich der Kauf einer Wohnung nach 21 bis 22 Jahren.

Am längsten im Vergleich der 80 deutschen Großstädte dauert die Amortisation in Erlangen. Hier rechnet sich der Kauf einer Eigentumswohnung durchschnittlich nach 38,7 Jahren – da hat sich so gut wie nichts geändert.

In Regensburg geht es mit einer Dauer von 36,7 Jahren zwei Jahre schneller als in Erlangen. Zudem ist die Amortisationsdauer seit 2022 um 3,2 Jahre gesunken. In Münster und Braunschweig ist mit 34 Jahren zu rechnen.