Immobilienmarkt

In Berlin werden die Büros knapp

Die Hauptstadt ist das Dorado der Investoren. Büros, Einzelhandel, Hotels, überall steigt die Nachfrage. Ein Ende ist nicht absehbar

Berlin.  Berlin ist derzeit für Immobilieninvestoren die heißeste Stadt Europas. Die Treuhand Liegenschaftsgesellschaft (TLG) formuliert das natürlich nicht so, sondern sie spricht von „den besten Chancen“, die sich in der deutschen Hauptstadt bieten. Büros, Hotels, Einzelhandel, alle Arten von Gewerbeimmobilien laufen ausgezeichnet in der Stadt, so der Tenor des mittlerweile 23. Immobilienmarktberichts für Berlin und Ostdeutschland. Und ein Ende des Trends sehen sie nicht, die Experten der börsennotierten Gesellschaft, die einst aus der bundeseigenen Treuhandanstalt zur Privatisierung der DDR-Wirtschaft hervorging.

2014 wurden Immobilientransaktionen für 4,28 Milliarden Euro in Berlin getätigt, 19 Prozent mehr als im Vorjahr und der höchste Wert seit 2007, dem Jahr vor der Wirtschaftskrise. Dieses Jahr läuft weiterhin lebhaft, im ersten Quartal wurden Deals über 1,3 Milliarden Euro abgeschlossen, abermals sechs Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Vor allem mit dem Bau von Büros kommen die Investoren kaum hinterher. „Trotz der sinkenden Leerstände in Berlin blieb das Neubauvolumen im Jahr 2014 auf einem relativ niedrigen Niveau im Vergleich zur Nachfrage“, schreiben die Autoren der TLG-Studie. Noch immer würden in Berlin fast keine Büroflächen spekulativ errichtet, das heißt ohne einen vorher feststehenden Mieter. Das, so glauben die Experten, könne sich aber bald ändern. Denn immer mehr Firmen müssen ihre Beschäftigten unterbringen.

Die Zahl der Berliner oder Einpendler, die in Büros arbeiten, hat sich in zehn Jahren um 130.000 auf zuletzt 695.000 erhöht. Allein 2014 wuchs die Zahl der Büroarbeitnehmer um 2,7 Prozent, das Flächenangebot nahm nur um 1,5 Prozent zu.

Inzwischen ist der Leerstand in der Stadt auf unter fünf Prozent des Gesamtangebots von 18.800 Quadratmetern gesunken, die Quote liegt damit deutlich niedriger als in anderen deutschen Städten. Zum Vergleich: In Leipzig, das auch wächst und sich dynamisch entwickelt, stehen noch 13 Prozent der Büros leer.

Mieten werden 2015 auch in 1-A-Lagen steigen

Eine Ende der Nachfrage ist nach den Worten von TLG-Vorstand Niclas Karoff nicht in Sicht. Berlin sei der wichtigste Standort für Start-up-Unternehmen in Europa. „Der Druck auf den Leerstand wird zunehmen“, so der Manager. Besonders gefragt waren in den vergangenen Monaten City-Lagen, dazu zählt die TLG auch Charlottenburg, Schöneberg und Wilmersdorf, aber auch die Gegenden um den Hauptbahnhof sowie um den Checkpoint Charlie und Spittelmarkt und den Hackeschen Markt.

Die Mieten steigen, allerdings nicht so stark wie die Preise, weswegen die Renditen für Investoren nachgegeben haben und bei unter fünf Prozent liegen. Büros werden vor allem in den B-Lagen deutlich teurer, während die Preise der 1-A-Lagen mit 20 bis 23 Euro pro Monat und Quadratmeter mit 2,3 Prozent nur moderat gestiegen sind. Allerdings prophezeien die Marktkenner für das laufende Jahr auch den Top-Lagen deutliche Preissprünge.

Steigende Mieten deuten auch auf eine gute Lage des Einzelhandels hin. An Spitzenlagen werden inzwischen mehr als 300 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Rund um Kurfürstendamm, Friedrichstraße und Hackescher Markt werden schon 125 Euro aufgerufen. Die Perspektiven für den Handel werden als gut eingeschätzt. Das liegt am anhaltenden Touristenboom, der steigenden Einwohnerzahl und der erhöhten Kaufkraft der Berliner. Die haben laut Studie 5400 Euro zur Verfügung, die sie im Einzelhandel ausgeben können, 8,8 Prozent mehr als noch 2011.

Und auch im dritten großen für Investoren interessanten Segment, dem Hotelbau, ist Berlin trotz des bereits enorm gewachsenen Angebots weiter interessant.

2800 zusätzliche Betten sind laut TLG im Bau oder in Planung. Eines der größte Einzelvorhaben ist das „Motel One“ im derzeit rasant wachsenden Turm Upper West am Breitscheidplatz, die 2016 auf den Markt kommen sollen. In wenigen Tagen eröffnet die mallorquinische Kette Riu ihr „Riu Plaza“ im Hochhaus an der Martin-Luther-Straße Ecke Kleiststraße mit 357 Zimmern. Den Bedarf sehen die Autoren als gegeben. Experten rechnen damit, dass Berlin 2016 die Marke von 30 Millionen Übernachtungen knackt. 2014 waren es 28,7 Millionen.

Berlins Hoteliers ist es gelungen, ihre Auslastung zu steigern. Im Durchschnitt waren 74 Prozent der Betten belegt. Und auch die Preise ziehen langsam an, wenn sie auch immer noch deutlich unter denen in anderen Metropolen liegen. Im Durchschnitt zahlten Hotelgäste in Berlin 89 Euro pro Zimmer, der Erlös der Hoteliers pro verfügbarem Zimmer stieg um 4,2 Prozent auf 66 Euro an.