Ganz gleich aus welchen Gründen in Stein, Beton und Glas investiert wird – ob zur Erwirtschaftung von Renditen in einem Mietshaus oder zur Verbesserung des eigenen Lebensstandards in den eigenen vier Wänden: Jeder Markt und jeder Ort hat seine Besonderheiten, jedes Haus und jede Ausstattung findet unterschiedlichen Anklang bei Käufern und Mietern einer Region. Wer also auf Einkaufstour geht, sollte entweder nur in seiner direkten Umgebung suchen oder muss sich viele Tage oder sogar Wochen mit dem Standort auseinandersetzen.
„Häufig ist eine Investition im Heimatort, sofern positive Zukunftsaussichten gegeben sind, für den Erwerber am besten abwägbar“, sagt Christian Wittke, Prokurist bei Berenberg Private Capital in Hamburg. Und Heinz-Günter Goeke, Abteilungsleiter Immobilien bei Merck Fink & Co. Privatbankiers, empfiehlt seinen Kunden: „Man sollte in den Wohnimmobilienmarkt nur einsteigen, wenn man den Mikrostandort genau kennt: Wie ist die wirtschaftliche Struktur, welche Wanderungsbewegungen gibt es, wie hoch ist der Leerstand.“
In dieser und in den kommenden beiden Ausgaben zeigt die „Welt am Sonntag“, welche Regeln beim Kauf, bei der Finanzierung sowie bei der Suche nach steuerlicher und direkter Unterstützung zu beachten sind. Im ersten Teil dieser Reihe geht es um die Preisfindung.
Bei der Berechnung des fairen Preises einer Immobilie reicht die einfache Formel „100/Kaufpreis in Jahresmieten = Jahresrendite“ nicht mehr aus. Wer also umgerechnet die Summe von 20 Jahresmieten bezahlt, erhält eine Bruttoanfangsrendite von fünf Prozent jährlich – so die Theorie. Ob das viel oder wenig ist, hänge von einer Vielzahl von Parametern ab, sagt Christian Wittke, Prokurist bei Berenberg Private Capital. Beispiele dafür seien: „Die Lage, Baualtersklasse, Anbindung an den Nahverkehr, Zustand der Bausubstanz, mögliche Sanierungsarbeiten, Energieeffizienz, die Nutzung im Einzelnen und Fluktuation.“ In einem Stadtviertel mit eher schwachem Durchschnittseinkommen und hoher Arbeitslosigkeit etwa sei mit hoher Fluktuation zu rechnen. Für dieses Risiko seien vier oder fünf Prozent wenig.
Die Städte haben generell ein Mietniveau, das kaum mit anderen Regionen vergleichbar ist. So kostet laut Immobilienverband Deutschland ein Quadratmeter Wohnfläche in München durchschnittlich 9,70 Euro und liegt damit 90 Prozent über dem gesamtdeutschen Niveau. In Köln und Düsseldorf liegt dieser Wert bei 7,50 Euro, in Berlin dagegen bei 5,90 (Nachkriegsbauten mit mittlerem Wohnwert). Käufer sollten sich daher nicht die Frage stellen, wie teuer ein Standort gegenwärtig ist, sondern welches Entwicklungspotenzial er hat. Und obwohl München bereits teuer ist, könnten sich die Preise dort stabiler entwickeln als in Berlin.
Ein Indikator für Wertsteigerungspotenzial ist die Bevölkerungsentwicklung. „Der Neubau von Mehrfamilienhäusern hat nur dort einen Markt, wo auch Bevölkerungswachstum nachgewiesen werden kann“, heißt es bei den Immobilienanalysten von BulwienGesa. Wichtig ist aber nicht nur die Zahl der Köpfe, sondern auch deren Ansprüche an die Fläche. Je höher der wirtschaftliche Erfolg einer Region, desto mehr Quadratmeter pro Person werden nachgefragt. Wo viel Nachholbedarf besteht, können also auch ohne Bevölkerungswachstum die Preise steigen.