Der Durchschnittspreis für bestehende Eigenheime ist dem Hauspreisindex der Hypoport AG zufolge seit Mai 2007 um 7,7 Prozent oder 15500 Euro gefallen. Wurden Einfamilienhäuser vor 16 Monaten noch im Schnitt zu 202500 Euro gehandelt, waren es im August dieses Jahres nur noch 187000 Euro (Sieh Grafik). Die Hypoport-Daten gelten als aussagekräftig, da über die Transaktionsplattform der Berliner Gesellschaft rund zehn Prozent aller Wohnimmobiliendarlehen in Deutschland abgewickelt werden.
Besitzer von Eigentumswohnungen sind nach den Hypoport-Daten bislang deutlich besser durch die Krise gekommen.
Seit Mai vergangenen Jahres fielen die Durchschnittspreise der Apartments im Schnitt nur um 2,7 Prozent auf 138.130 Euro. Angesichts der Inflationsrate von mehr als drei Prozent haben aber auch die Wohnungseigentümer real deutliche Wertverluste erlitten. „Immobilien bieten keinen Inflationsschutz“, sagt Markus Demary, Ökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Entscheidender als die Finanzkrise ist allerdings der Trend zum Wohnen in der Stadt für die jüngsten Preisentwicklungen, meinen viele Experten. „Da immer mehr Menschen aus den ländlichen Räumen in die Ballungszentren ziehen, spreizt sich die Schere am deutschen Wohnimmobilienmarkt“, sagt Günter Vornholz, Immobilienanalyst der Deutsche Hypo. „Eigenheime auf dem Land verlieren dadurch besonders kräftig an Wert.“
Der Trend dürfte durch den Anstieg der Kraftstoffpreise noch verstärkt worden sein, meint Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research. „Der Traum vom eigenen Heim auf dem Land hat dadurch viel von seinem Glanz verloren.“
In den USA, Großbritannien und Spanien haben Eigenheime durch die Krise teilweise mehr als die Hälfte ihres Wertes verloren. „Diese Gefahr besteht in Deutschland nicht“, sagt Andreas Schulten, Geschäftsführer der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa. „Im Gegensatz zu diesen Ländern hat es hier keine Spekulationsblase gegeben, die nun platzen und drastische Wertverluste auslösen könnte.“ Allerdings werde die Finanzkrise zunächst auf den Preisen von Eigenheimen und Wohnungen lasten. „Aus Angst vor dem Wirtschaftsabschwung halten sich viele Interessenten mit Käufen zurück“, sagt Schulten. Unter der geringen Nachfrage leiden Grundeigentümer, die unter Verkaufsdruck stehen. Schulten: „Wer seine Immobilie schnell veräußern will, muss gegenwärtig einen Preisabschlag hinnehmen.“
Mit diesem Problem haben Wohnungsprivatisierer zu kämpfen. Die Patrizia AG vermeldete für das zweite Quartal einen Einbruch von 28,5 Prozent beim Wohnungsverkauf: „Wir verspüren unter privaten Kapitalanlegern noch eine abwartende Haltung bei Investitionsentscheidungen in Immobilien.“
Dramatischer sind die Wertverluste am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Weil die Banken Kredite nur noch an eigenkapitalstarke Investoren vergeben und dabei Risikozinsaufschläge erheben, können Käufer bei weitem nicht mehr so hohe Preise zahlen wie vor Beginn der Krise. Je nach Lage, Ausstattung und Restlaufzeit der Mietverträge sind die Preise für Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels und Logistikobjekte zwischen zehn und 25 Prozent gefallen. „In Berlin haben Gewerbeimmobilien seit Beginn der Krise im Schnitt um 15 bis 20 Prozent an Wert verloren“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD).
Börsianer fürchten, dass die Preise noch sehr viel stärker fallen könnten und haben deshalb die Aktien von Immobilienunternehmen seit Wochenbeginn erneut drastisch abgestraft. Die Kurse mancher Gesellschaften brachen um mehr als 20 Prozent ein. „Börsianer stoßen die Papiere ab, weil sie fürchten, Immobilienunternehmen würden keine Bankkredite mehr erhalten“, erläutert Frank Neumann, Analyst beim Bankhaus Lampe. In diesem Fall müssten die Unternehmen Objekte in Notverkäufen auf den Markt werfen, was die Preise nochmals kräftig unter Druck bringen würde. Diese Angst sei aber unbegründet, meint Analyst Neumann. „Bei den meisten Gesellschaften sind die Finanzierungen für die nächsten drei bis vier Jahre sichergestellt.“
