Herbert B., Berlin: Wir haben eine Eigentumswohnung gekauft und sind mit der Eigentümerin einig geworden. Leider hatte sie einen Makler mit dem Verkauf beauftragt, sodass wir die Maklerkosten übernehmen müssen. Der Makler hat dann sofort Kontakt mit uns aufgenommen. Wir haben ein Exposé bekommen und nach mehrmaliger Nachfrage auch eine Kopie des Energieausweises.
Erst bei der Kaufvertragsunterzeichnung erfuhren wir, dass im Grundbuch ein Nießbrauch und eine Grundschuld eingetragen sind. Die Verkäuferin beauftragte dann den Notar, den Nießbrauch in Abstimmung mit dem Nießbrauchnehmer zu löschen. Sie fand auch eine Löschungsurkunde für die Grundschuld. Nun gibt es bei der Löschung Probleme mit dem Grundbuchamt. Die Rechnung des Maklers habe ich erhalten, aber noch nicht bezahlt. Musste er mich nicht vorab über den Nießbrauch und die Grundschuld informieren? Kann ich ihn in irgendeiner Form belangen, wenn mir durch die Verzögerung Nachteile entstehen?
Carsten Brückner: Ihre Sachverhaltsschilderung ist so zu verstehen, dass der Makler für den Veräußerer tätig war. Im Zusammenhang mit der Veräußerung einer Immobilie hat der Erwerber ein großes Interesse daran, zu erfahren, welche Lasten oder Rechte Dritter auf dem Kaufgegenstand ruhen.
Vor dem Vertragsabschluss haben Sie jedoch Kenntnis von dem Nießbrauch erhalten. Hier hatten Sie die Möglichkeit, den Kaufvertrag nicht abzuschließen. Der Kaufvertrag ist zustande gekommen und der Notar beauftragt worden, die Löschung des Nießbrauchs beim Grundbuchamt zu beantragen, zumal eine Löschungsbewilligung offenbar bereits vorhanden ist.
Im notariellen Kaufvertrag dürfte vereinbart sein, dass der Veräußerer sich verpflichtet hat, die Immobilie frei von Rechten Dritter zu übertragen. Die Löschung des Nießbrauchs, der ein solches Recht eines Dritten darstellt, fällt daher in den Risikobereich des Verkäufers. Ist eine Löschung nicht möglich, erfüllt der Verkäufer seine kaufvertragliche Pflicht nicht. Ansprüche richten sich dann gegen den Veräußerer, nicht gegen den Makler.
Rechtshinweis: Wir bemühen uns, möglichst viele Fragen zu beantworten. Dennoch behalten die Experten sich vor, bestimmte Bereiche auszuklammern. Bei sensiblen Fragen werden die Nachnamen auf Wunsch anonymisiert. Einen Rechtsanspruch auf eine Antwort haben Sie nicht. Eine Haftung ist ausgeschlossen.
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Eigentum Was kann ich gegen die Fichten meines Nachbarn tun?
Detlef W., Rudow: Ich habe mit meinem Nachbarn Probleme wegen seiner Fichten, die etwa 1,5 Meter von der Grundstücksgrenze stehen. Leider hatte ich vor 30 Jahren nicht rechtzeitig Einspruch eingelegt, um einen Streit zu verhindern. Der Nachbar hat in den letzten Jahren die Fichten von zehn auf sechs Meter gekürzt, sodass sie in der Krone stärker austreiben. Meine Terrasse liegt auf der Nordseite und wird durch die Fichten stark verschattet. Ich vermute, dass er einen Blickschutz haben will. Nun hat er eine weitere Fichte auf zwei Meter Heckenhöhe gekürzt und kann damit die zulässige Höhe für Hecken umgehen, wenn der Stamm wieder neu austreibt. Kann ich dagegen vorgehen?
Carsten Brückner: Wenn der Grundstücksnachbar Anpflanzungen auf seinem Grundstück vornimmt und dabei nicht die im Berliner Nachbarrechtsgesetz vorgeschriebenen Abstände einhält, dann darf sich der Nachbar nicht endlos Zeit lassen, um seine daraus erwachsenen Ansprüche geltend zu machen. Ansprüche sind ausgeschlossen, wenn Sie nicht bis zum Ablauf des fünften auf das Anpflanzen folgenden Kalenderjahres Klage auf Beseitigung erhoben haben. Für Hecken, die beim Anpflanzen den vorgeschriebenen Abstand einhalten, beginnt die Frist, wenn sie über die nach dem Gesetz zulässige Höhe hinausgewachsen sind. Die von Ihnen beschriebene Fichte ist ein Baum im Sinne des Berliner Nachbarrechtsgesetzes. Die oben genannte Fünf-Jahres-Frist läuft bei Bäumen einmalig und endet dann mit Ablauf des errechneten Jahres. Der Rückschnitt eines Baumes setzt die Einspruchsfrist nicht von neuem in Gang; denn anders als bei Hecken richtet sich der bei der Anpflanzung zur Grundstücksgrenze einzuhaltende Abstand nicht nach der Höhe der Anpflanzung, sondern nach der Eigenart des Baumes (stark wachsende Bäume, insbesondere Rotbuche, Linde, Platane, Rosskastanie, Stieleiche, Pappel, Weißbirke, Douglasfichte, Walnussbaum = drei Meter; nicht hochstämmige Obstbäume = ein Meter; alle anderen Bäume 1,50 Meter). Da sich der zur Grundstücksgrenze einzuhaltende Abstand nicht durch die Höhe eines Baumes ändert, hat der jetzt von Ihrem Nachbarn vorgenommene Rückschnitt leider nicht zur Folge, dass Ihnen nun wieder ein Beseitigungsanspruch zusteht; dieser ist nach Ablauf der Fünf-Jahres-Frist auf Dauer ausgeschlossen.
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