Georg M., Lichtenrade: Ich besitze eine Eigentumswohnung in einem Haus mit neun Wohneinheiten. Zwei davon sind vermietet, sieben Eigentümer bewohnen die Wohnung selbst. Bisher wurde der Verbrauch des Wassers nach Miteigentumsanteilen (MEA) abgerechnet. Da meine Mieter die Abrechnung nach Verbrauch wünschten, habe ich auf eigene Kosten eine Wasseruhr einbauen lassen und auf einer Eigentümerversammlung den Einbau von Wasseruhren für alle gefordert. Dies wurde mehrheitlich abgelehnt.
Da mein Wasserverbrauch sehr gering ist, werde ich hier erheblich benachteiligt. Laut MEA-Schlüssel zahlte ich 2013 489,26 Euro, laut Verbrauch wären es nur 148 Euro gewesen. Kann ich die Eigentümer rechtlich dazu bringen, nach Verbrauch abzurechnen?
Carsten Brückner: Den Wohnungseigentümern obliegt es, die Einzelheiten der Gemeinschaft und den Umgang der Wohnungseigentümer miteinander auszugestalten. Unter Berücksichtigung des den Wohnungseigentümern zustehenden Selbstorganisationsrechts wird ihnen ein weiter Ermessenspielraum zugestanden.
Die Gerichte wollen und können nicht jede von den Eigentümern getroffene Entscheidung auf ihre Richtigkeit hin überprüfen. Eine Eingriffs- und Regelungsnotwendigkeit wird nur dann angenommen, wenn Entscheidungen der Wohnungseigentümer mangels Kompetenz oder aus sachwidrigen Erwägungen getroffen worden sind.
Die gesetzliche Regelung in § 16 Absatz 2 WEG sieht als Umlageschlüssel für Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums die Wohnungseigentumsanteile vor. Dieser Schlüssel ist auch bei der Verteilung der Kosten anzuwenden, die das Sondereigentum betreffen. Gemäß § 16 Absatz 3 WEG haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, den Umlageschlüssel für Betriebskosten durch einfache Mehrheit zu beschließen und damit von dem jeweils geltenden Umlageschlüssel abzuweichen.
Ein abweichender Schlüssel darf nicht willkürlich sein
Ein von der gesetzlichen Regelung abweichend gewählter Umlageschlüssel (nach Quadratmeter-Fläche, nach erfasstem Verbrauch) ist nur dann unzulässig und der gefasste Beschluss anfechtbar, wenn der neue Schlüssel willkürlich ist. Da der Gesetzgeber und die Rechtsprechung den Wohnungseigentümern bei ihren Entscheidungen weitgehend freie Hand lassen, steht dem einzelnen Wohnungseigentümer kein Anspruch auf Änderung des Umlageschlüssels zu.
Denn die Eigentümergemeinschaft könnte – da der gesetzliche Umlageschlüssel nicht willkürlich sein kann – jederzeit durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss zu diesem zurückkehren. Chancen für eine Anfechtung eines Negativbeschlusses mit dem die Änderung des Umlageschlüssels abgelehnt wird, haben Sie nicht.
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