A. Kokulinsky, Rangsdorf: Ich habe eine vermietete Etagenwohnung in Lichtenrade, die ich vor Jahren von meinem Vater geschenkt bekommen habe. Die jetzige Mieterin macht nun Mietminderung geltend, da laut Gutachter die Fenster mangelhaft eingebaut wurden. Ferner ist die Heizungsanlage defekt und soll nun getauscht werden. Ich habe jahrelang die Heizkostenabrechnung moniert, da diese enorm ist, meine Mieterin horrende Nachzahlungen hat und ich dadurch hohe Wohngelder habe. Die Verwaltung hat nie was getan und ist der Meinung, dies sei alles lange her und meine Mieterin heize eben zu viel. Das sei zudem eine private Angelegenheit zwischen Mieter und Vermieter. Jetzt werden die Fenster „repariert“ und auch hierfür muss ich anteilig die Kosten tragen, die bei einem richtigen Einbau der Fenster vor etwa zehn Jahren nicht notwendig gewesen wären. Wie kann ich mich kostengünstig wehren?

Carsten Brückner: Wenn die Fenster der Wohnungseigentumsanlage repariert werden müssen, kann sich kein Eigentümer dagegen wehren. Denn die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums stellt eine ordnungsmäßige Verwaltungsaufgabe dar und muss von der Hausverwaltung durchgeführt werden.

Wenn die Fenster vor zehn Jahren mangelhaft eingebaut worden sind, hätte dies bei der Abnahme gegenüber dem damaligen Werkunternehmer geltend gemacht oder der Mangel innerhalb der Verjährungsfrist angezeigt und seine Beseitigung verlangt werden müssen. Nach Ablauf der Verjährung ist das nicht mehr möglich.

Auch der Austausch einer defekten Heizungsanlage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und ist von den Wohnungseigentümern vorzunehmen beziehungsweise zu dulden. Bis zu einem technisch notwendigen Austausch steht der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum zu, wann welche Maßnahme durchgeführt wird. Ein Anspruch auf Modernisierung steht einzelnen Eigentümern gegenüber der Gemeinschaft nicht zu.

Das gilt auch im Mietverhältnis. Ein Mieter hat gegenüber dem Vermieter aufgrund des Mietvertrages ausschließlich einen Anspruch auf Instandsetzung, nicht aber auf Modernisierung der Wohnung und seiner technischen Einrichtungen. Auch der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit im Rahmen des Betriebskostenrechts gesteht einem Mieter keinen Anspruch auf Austausch einer ineffizienten Heizungsanlage zu.

Wenn die Mieterin Ihnen gegenüber einen Schadensersatzanspruch wegen zu hoher Heizungskosten geltend machen wollte, trägt sie die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ein erhöhter Verbrauch auf der defekten Heizungsanlage und den defekten Fenstern beruht. Sie muss daher einen „normalen“ Verbrauch vortragen und beweisen, um den Mehrverbrauch auch tatsächlich den defekten Bauteilen der Wohnung zuordnen zu können.

Das ist meist sehr schwer, denn es muss mit Sicherheit ausgeschlossen werden, dass andere Gründe für den Mehrverbrauch gegeben sind. Solange dieser Nachweis nicht gelingt, ist ein Schadensersatz nicht durchzusetzen. Und solange Sie nicht erfolgreich von der Mieterin auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden können, können auch Sie keine Ansprüche gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen, denn der Anteil der umlagefähigen Kosten an den Wohngeldern wird als Betriebskosten an die Mieterin weitergegeben.

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