Im Februar 2011 hat unser Vermieter nach Hinweisen auf Zimmertemperaturen über 30 Grad zwei Außenrollläden mit Handkurbel auf die Braas-Dachflächenfenster montiert. Ab Frühjahr 2015 erfolgte eine Dachsanierung, in deren Folge die Fenster ausgetauscht wurden, die Rollläden konnten nicht mehr verwendet werden. Uns wurde vom zuständigen Vertreter des Vermieters Wiederherstellungsanspruch zugesagt. Die jetzigen Roto-Fenster haben einen Uw-Wert von 1.3 Watt pro Quadratmeter und Kelvin. Der Wiederherstellungsanspruch wurde nach Abschluss der Arbeiten nicht mehr anerkannt. Im letzten Sommer überschritt die Raumtemperatur wiederholt 30 Grad. Wie können wir den mündlich zugesagten Anspruch geltend machen?

Reiner Wild: Da der Sachverhalt einige Fragen offen lässt, kann die Rechtsfrage nur summarisch geprüft werden. Zunächst hätte der Mieter aus der vertraglichen Zusage des Erfüllungsgehilfen des Vermieters einen Anspruch auf Anbringung neuer Außenrollladen. Gleichwohl dürfte die Durchsetzung dieses Anspruchs wohl an der fehlenden Beweisbarkeit (Zeugen?) scheitern. Aber auch ohne diese Zusage ergibt sich aus dem Mietvertrag selbst grundsätzlich ein Anspruch auf Wiederanbau von Außenrollladen.

Kein Anspruch auf Rollläden bei Fassadendämmung

Mit dem 2011 erfolgten Einbau durch den Vermieter hat sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache verändert. Ab diesem Zeitpunkt war eine „Wohnung mit Außenrollladen“ vom Vermieter geschuldet. Eine Änderung dieser Sollbeschaffenheit („Wohnung ohne Außenrollladen“) wäre nur einvernehmlich oder nach § 555 d BGB möglich. Da eine Einvernehmlichkeit hier nicht vorliegt, ist § 555 d BGB zu prüfen. Danach hatte der Mieter in unserem Fall den Einbau von Schall- und Wärmedämmfenstern zu dulden. Und – das ist der Punkt! – er hätte auch den Wegfall der Außenrollladen dulden müssen, wenn der Dämmeffekt der Fenster durch die Außenrollladen beeinträchtigt würde. Für Letzteres gibt es meines Erachtens aber keine (technischen) Anhaltspunkte.

Interesse des Vermieters muss überwiegen

Ich vermute daher, dass der Vermieter sich für seine Weigerung auf das Urteil des LG Düsseldorf vom 5.6.2013 bezieht, welches aber nur scheinbar einen vergleichbaren Fall entschied:

Wird im Rahmen einer Fassadensanierung eine Wärmedämmfassade angebracht und ist dafür die Entfernung der Außenrollläden erforderlich geworden, so hat der Mieter keinen Anspruch auf die erneute Installation von Außenrollläden. Das Interesse des Vermieters an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade überwiegt das Interesse des Mieters an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, da die Wärmedämmung nur dann ihre bestimmungsgemäße Wirkung entfalten kann, wenn die Funktionalität nicht durch Öffnungen oder Beschädigungen durch erforderliche Befestigungen unterbrochen wird. LG Düsseldorf v. 5.6.2013 - 23 S 246/12 -. Ebenso entschieden hat das LG Berlin mit Urteil vom 22.3.2010 - 67 S 306/09. Anders als in diesen Urteilen geht es hier aber nicht um eine Fassadenwärmedämmung.

Mängelbeseitigung verlangen

Ergebnis: Kann der Vermieter die Einschränkung der Funktion der neuen Dämm-Fenster durch Anbringung der Außenrollladen nicht darlegen und beweisen, muss er neue Außenrollladen anbringen. Im Weigerungsfall hat der Mieter einen Mängelbeseitigungsanspruch, den er im Wege der Klage oder aber auch nach Inverzugsetzung im Wege der Eigenvornahme durchsetzen kann.

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