MIETE – Beim Thema Schönheitsreparaturen bei Auszug aus einer Wohnung besteht große Unsicherheit bei den Mietern. Jürgen V. aus Spandau etwa hatte im Jahr 2000 einen Mietvertrag abgeschlossen, der für Schönheitsreparaturen einen festen Fristenplan enthielt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses seien die Mieträume in vertragsgemäßem sauberen Zustand zu übergeben.
Nun hat Herr V. gehört, dass feste Renovierungsklauseln ungültig sind und die Renovierungspflicht auf den Vermieter übergeht. Er fragt, ob er bei Auszug die Wohnung jetzt selbst dann nicht renovieren muss, wenn ihr Zustand es zum Teil erfordern würde. Manfred R. aus Rudow hat ein weiteres Problem. Sein Sohn hat seine Wohnung gekündigt und befürchtet, dass er Holzverkleidungen an den Decken von Bad, Diele und Wohnzimmer beseitigen muss. Diese waren bei seinem Einzug bereits vorhanden und sind im Mietvertrag nicht erwähnt. Darin heißt es allerdings, dass ihm die Wohnung „komplett renoviert“ übergeben wurde. Muss er nun Schönheitsreparaturen durchführen und möglicherweise auch die Deckenverkleidungen entfernen?
Formularmäßige Vertragsklauseln prüfen
Reiner Wild vom Berliner Mieterverein erklärt die Rechtslage: „In fast allen vorgedruckten Mietverträgen gibt es Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen. Diese formularmäßig gestalteten Vereinbarungen sind nach dem Recht über Allgemeine Geschäftsbedingungen zu prüfen. Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam.
Von den vorgedruckten Mietvertragsklauseln zu unterscheiden ist eine individuelle Vereinbarung. Hierdurch kann der Vermieter den Mieter ohne Weiteres wirksam zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichten. Eine Individualvereinbarung kann vorliegen, wenn der Vermieter dem Mietvertragsformular eigene Bestimmungen hinzufügt. Aber nicht alles, was der Vermieter nachträglich ergänzt, ist als individuelle Vereinbarung anzusehen.
Der Mieter darf durch eine formularmäßige Bestimmung nicht mit Schönheitsreparaturen belastet werden, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Die Gerichte haben viele Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt.
Durch eine Formularklausel darf der Mieter grundsätzlich nur zur Beseitigung seiner eigenen Abnutzung herangezogen werden. Legt die Klausel zu kurze Fristen zugrunde, ist sie unwirksam. Unwirksam sind auch Klauseln mit einem ‚starren‘ Fristenplan.
Starre Fristenpläne unwirksam
‚Starr‘ bedeutet, dass der Mieter laut Mietvertrag nach Ablauf der Fristen auf jeden Fall renovieren muss. Es kann sich in Ausnahmefällen aber so verhalten, dass eine Renovierung nicht notwendig ist, obwohl die üblichen Fristen (drei Jahre für Küche und Bad, fünf Jahre für Wohnräume, sieben Jahre für Nebenräume) abgelaufen sind.
‚Starr‘ sind alle Klauseln, die nach ihrem Wortlaut eine Verlängerung der Fristen nicht zulassen. Fristenpläne zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam, wenn die Zeiträume durch Worte wie ‚spätestens‘ oder ‚mindestens‘ als verbindlich festgelegt sind.
Dabei spielt es keine Rolle, wie die Verhältnisse in der Wohnung tatsächlich sind. Auch wenn der Mieter lange in der Wohnung gelebt hat und sie stark renovierungsbedürftig ist, muss er nicht renovieren.
Was die Frage von Herrn R. aus Rudow betrifft, muss der Mieter davon ausgehen, dass die Deckenverkleidung zur vom Vermieter gestellten Ausstattung der Wohnräume zählt, wenn bei Einzug oder im Mietvertrag keine Regelungen zu diesen getroffen wurden. Da das offenbar nicht der Fall war, besteht für den Mieter, den Sohn von Herrn R., keine Veranlassung für eine Beseitigung der Verkleidung.“
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