Brigitta S., Frohnau: Seit 2006 bewohne ich eine Erdgeschosswohnung mit einer Wohnfläche von 74 qm zum Preis von 799 Euro warm (nettokalt 7,15 Euro/m2). Diese muss ich zu 100 Prozent bei der Wohnfläche und seit 2011 auch voll als Heizfläche bezahlen. Ist das so rechtens? Mehrere Seiten haben mir erklärt, dass dies nicht zulässig ist. Ich bin 76 Jahre alt und verzweifelt. Seit Oktober habe ich auch noch eine feuchte Wand und eventuell auch Schimmelbefall. Das Gutachten liegt noch nicht vor. Habe ich da eine sofortige Kündigungsfrist?

Reiner Wild: Die Nettokaltmiete beträgt nach Ihren Angaben knapp 530,- im Monat für die 74 Quadratmeter große Wohnung. „Kalte“ Betriebskosten werden üblicherweise, wenn sie nicht verbrauchsbezogen sind (wie etwa Trinkwasser durch Wasseruhren), auf die Wohnfläche bezogen. Heiz- und Warmwasserkosten in zentral beheizten Gebäuden sind in der Regel wegen der Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung anteilig nach Fläche und Verbrauch abzurechnen. Als Fläche kann die Wohnfläche oder auch die Heizfläche gewählt werden. Auch eine Umstellung durch den Vermieter ist bei nachvollziehbaren Gründen möglich. Wenn der Umlegungsmaßstab die Heizfläche ist, muss jedoch berücksichtigt werden, dass Balkonflächen nicht einbezogen werden dürfen.

Sie fragen weiterhin, ob ein Wohnungsmangel zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Im Grundsatz trifft das zu, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, worüber aber oft gestritten wird. Zu bedenken ist im konkreten Fall zusätzlich, dass möglicherweise die Ursache für den Feuchteschaden und die Schimmelpilzbildung gutachterlich in die Verantwortungssphäre der Mieterin gerückt wird, was dann das Sonderkündigungsrecht hinfällig machen würde. Zudem müsste vier Monate nach Eintritt des Mangels eine fristlose Kündigung auch gut begründet werden, zum Beispiel damit, dass eine Schadensbeseitigung zu erwarten war und nun die Endgültigkeit des Mangels vorliege.

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