Ratgeber Recht

Zehn Jahre Steuerfrist bei Immobilienverkauf

Dr. Max Braeuer ist Rechtsanwalt, Notar bei RAUE PartmbB und Experte für Familien- und Erbrecht. Hier beantwortet er Leserfragen.

Rechtsanwalt Dr. Max Braeuer.

Rechtsanwalt Dr. Max Braeuer.

Foto: Amin Akhtar

Leserfrage: Ich habe 1993 eine Immobilie erworben. 2002 habe ich diese an meinen Ehemann übertragen. 11/ 2012 hat er diese Immobilie an meine Kinder (seine Stiefkinder) übertragen. Wenn meine Kinder in 2020 diese Immobilie verkaufen, würde dann Spekulationssteuer anfallen? Oder sollte ein Verkauf erst ab 12/2022 erfolgen?

Dr. Max Braeuer: Wenn Sie aus Ihrem Privatvermögen einzelne Gegenstände verkaufen, fällt in den meisten Fällen keine Einkommensteuer an. Was Sie also privat verkaufen, also etwa über Inserate oder über eine Plattform wie Ebay, ist in der Regel steuerfrei. Sie müssen es in Ihrer Steuererklärung nicht angeben. Eine Ausnahme davon sind in manchen Fällen Grundstücke, Häuser oder Wohnungen. Der Verkauf kann steuerpflichtig sein, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, bei der die Anschaffung zum Zeitpunkt des Verkaufes weniger als zehn Jahre zurück liegt. Das wird dann vom Einkommensteuergesetz als privates Veräußerungsgeschäft bezeichnet. Hierfür gibt es auch die populäre Bezeichnung Spekulationssteuer, die Sie in Ihrer Frage erwähnen. Steuerpflichtig ist dabei nicht der gesamte Erlös, den Sie beim Verkauf erzielen.

Sie müssen Steuer nur auf den Gewinn bezahlen, den Sie beim Verkauf gemacht haben. Wenn Sie beim Verkauf einen höheren Preis erzielt haben, als Sie bei der Anschaffung ausgegeben haben, dann ist die Differenz, also der Unterschied zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufserlös, der steuerpflichtige Gewinn. Diesen Gewinn müssen Sie in Ihrer Steuererklärung angeben. Im Steuerbescheid wird dieser Gewinn zu allen übrigen Einkünften, die Sie in demselben Jahr hatten, addiert und gemeinsam mit diesen besteuert. Anschaffungskosten sind aber nicht nur der reine Kaufpreis, den Sie seinerzeit gezahlt haben, sondern außerdem alle Nebenkosten beim Kauf, wie etwa der Makler und die Grunderwerbsteuer.

Vom Erlös beim Verkauf dürfen Sie wiederum alle Kosten abziehen, wenn Sie etwa als Verkäufer die Maklerkosten zu tragen hatten. Nur die Differenz, die sich dann ergibt, ist steuerpflichtig. Eine Steuerpflicht kann nur dann entstehen, wenn Sie das verkaufte Grundstück selbst angeschafft haben, also gegen einen Kaufpreis gekauft haben. Ein solcher Fall liegt bei Ihnen nicht vor, weil Ihr Ehemann das Grundstück von Ihnen geschenkt bekommen hat, und weil auch Ihre Kinder die Immobilie als Geschenk erhalten haben.

Deshalb wäre der Verkauf durch Ihre Kinder nicht allein schon deshalb steuerpflichtig, weil sie die Immobilie erst im Jahre 2012 von dem Vater als Geschenk bekommen haben. Deshalb wird das Finanzamt danach fragen, wann die jetzt verkaufte Immobilie zuletzt gekauft worden ist. Auch Ihr Mann, von dem die Kinder die Immobilie bekommen haben, hat das Haus nicht gekauft, sondern es seinerseits geschenkt bekommen.

Maßgeblich ist deshalb das Jahr 1993, in dem Sie selbst das Haus gekauft haben. Dieser Vorgang liegt jetzt weit mehr als zehn Jahre zurück. Die Kinder müssen deshalb nicht damit rechnen, Einkommensteuer zu zahlen, wenn sie in diesem Jahr oder zu einem späteren Zeitpunkt das Haus verkaufen. Der gesamte Kaufpreis wird ihnen steuerfrei zur Verfügung stehen.

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