Leserfrage: Ein Eigentümer besitzt seit 20 Jahren allein ein Einfamilienhaus, das er über diesen gesamten Zeitraum zusammen mit seiner Ehefrau bewohnt hat. Nun stirbt der Eigentümer, und seine Frau erbt von ihm dieses Haus, das einen Wert von circa 400.000 Euro hat. Da dieses Haus über 160 Quadratmeter Wohnfläche hat, will die Frau dieses Haus gleich nach dem Sterbefall verkaufen und sich eine kleinere Wohnung zulegen. Kann die Frau dieses Haus verkaufen, ohne dass sie den Verkaufserlös versteuern muss?
Dr. Max Braeuer: Bei der Frage, ob die Frau den Verkaufserlös versteuern muss, kommen verschiedene Steuerarten in Betracht, die Erbschaftsteuer und die Einkommensteuer. Für die Witwe ist vor allem die Erbschaftsteuer ein ernsthaftes Risiko.
Die Frau hat das Haus, in dem sie früher mit ihrem Mann gewohnt hat, geerbt. Sie hat nach dem Tode ihres Mannes dort zunächst weiter gelebt. Dadurch ist dieser Teil der Erbschaft von Steuer ausgenommen. Wenn die Witwe in der Ehewohnung nach dem Tod ihres Mannes weiterhin wohnt, dann wird dieses Haus bei der Berechnung der Erbschaftsteuer nicht mitgezählt. Hier gilt eine besondere Steuerbefreiung. Die Ehewohnung ist in jedem Fall von der Erbschaftsteuer befreit, wenn sie weiterhin als Ehewohnung genutzt wird. In Ihrem Fall hat die Witwe aber vor, das Haus zu verkaufen, weil es ihr zu groß geworden ist. Wenn sie vor Ablauf von zehn Jahren nach dem Tode aus dem Haus auszieht, dann entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Es kann sein, dass sie dann auch auf das Haus Erbschaftsteuer zahlen muss. Wenn sie auszieht, muss die Erbschaftsteuer neu berechnet werden. Wenn sie außer dem Haus nichts weiter geerbt hat oder nur recht wenig, dann wird sie im Ergebnis keine Erbschaftsteuer zahlen müssen. Ihr Freibetrag bei der Erbschaftsteuer beträgt 500.000 Euro. Durch den Wert des Hauses von 400.000 Euro wird dieser Freibetrag nicht überschritten. War der Wert des gesamten Nachlasses bei Berücksichtigung des Hauses hingegen höher als 500.000 Euro, dann kann Erbschaftsteuer anfallen. Allerdings gilt das nicht bei jedem Fall eines Auszuges. Zieht die Frau aus dem Haus aus zwingenden Gründen aus, dann bleibt das Haus weiterhin steuerfrei. Solche zwingenden Gründe liegen etwa dann vor, wenn die Frau aus gesundheitlichen Gründen in dem Haus nicht mehr wohnen kann, etwa weil sie keine Treppen mehr steigen kann oder mit der Pflege eines Einfamilienhauses aus Altersgründen überfordert wäre. Über dieses Erbschaftsteuerrisiko sollte sich die Witwe vor einem Verkauf beraten lassen.
Zusätzlich zur Erbschaftsteuer kann bei einem Verkauf auch Einkommensteuer entstehen. Diese Gefahr besteht immer dann, wenn der Kauf des Hauses noch nicht länger als zehn Jahre zurückliegt. In diesem Falle müsste die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufserlös als Einkommen versteuert werden. Allerdings muss die Witwe in Ihrem Falle das nicht befürchten. Die Zehnjahresfrist war bei ihrem Mann schon abgelaufen. Er hatte das Haus ja vor 20 Jahren erworben. Durch den Erbfall beginnt keine neue Frist zu laufen. Die Witwe wird also nicht so behandelt, als hätte sie das Haus bei dem Erbfall selbst gekauft. Sie profitiert davon, dass bei ihrem Mann, von dem sie geerbt hat, die Spekulationsfrist schon abgelaufen war. Ihr Mann hätte das Haus verkaufen können, ohne dafür Einkommensteuer zu zahlen. Dasselbe Privileg gilt für sie selbst auch. In ihrem Fall besteht also nur das Risiko, Erbschaftsteuer zahlen zu müssen. Einkommensteuer wird nicht anfallen.
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