Ratgeber Recht

Gibt es ein Recht auf Auszahlung der Grundschuld?

Dr. Max Braeuer ist Rechtsanwalt, Notar bei RAUE PartmbB und Experte für Familien- und Erbrecht. Hier beantwortet er Leserfragen.

Anwalt Max Braeuer ist Experte für Familien- und Erbrecht.

Anwalt Max Braeuer ist Experte für Familien- und Erbrecht.

Foto: Amin Akhtar

Berlin.  Leserinnenfrage: Mein Lebenspartner, mit dem ich 30 Jahre zusammengelebt habe, ist 2018 verstorben. Wir waren nicht verheiratet. Er hat kein Testament hinterlassen. Seine beiden Kinder haben nun das Haus und Grundstück geerbt, welches verkauft wird. Das Haus ist frei von Schulden. 1994 wurde zu meinen Gunsten eine Grundschuld über 100.000,00 DM ins Grundbuch eingetragen. Die Eintragung erfolgte unter Abt. 3 / Nr. 6. Das Grundbuch gibt ja keine Auskunft darüber, aus welchem Anlass die Grundschuld eingetragen wurde.

Habe ich bei einem Verkauf der Immobilie einen Anspruch gegenüber den Erben auf diese Summe? Information zum Anlass der Grundschuldeintragung: Das Grundstück, welches meinem Lebenspartner allein gehörte, war belastet mit Bankkrediten, um die Instandsetzung des Hauses und den Betrieb des gemeinsamen Ingenieurbüros zu finanzieren. Die Grundschuldeintragung auf meinen Namen erfolgte, um im Falle einer Insolvenz einen Selbstbehalt zu haben. (Monika B., per E-Mail)

Dr. Max Braeuer: Dass Sie Ihren Lebenspartner nicht beerbt haben, ist die logische Folge davon, dass Sie nicht verheiratet waren. Deshalb ist nun nach seinem Tode umso wichtiger, was er Ihnen schon zu Lebzeiten überlassen hat. Die Grundschuld, von der Sie berichten, gehört dazu. Sie ist für Sie auch werthaltig.

Was eine Grundschuld eigentlich ist, wird vielfach nicht recht verstanden. Als Inhaber einer Grundschuld haben Sie das Recht, beim Verkauf oder bei der Versteigerung des Grundstückes an dem Erlös beteiligt zu werden. Ihnen steht ein Anteil in Höhe des Grundschuldbetrages und der Grundschuldzinsen zu. Die Grundschuld wird häufig mit einer Hypothek verwechselt. Die Hypothek ist ein reines Sicherungsmittel. Sie dient dazu, einen vertraglichen Anspruch, etwa einen Anspruch auf Darlehensrückzahlung, zu sichern. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld ein völlig selbstständiger Anspruch.

Wenn sie unabhängig von einem Kredit oder einer sonstigen Absprache in das Grundbuch eingetragen wird, wie in Ihrem Falle, dann begründet sie einfach einen Anspruch auf Zahlung von Geld. Der Grundstückseigentümer gibt den Teil des Wertes, den sein Grundstück hat, an den Inhaber der Grundschuld weiter. Sie schreiben richtig, dass das Grundbuch keine Auskunft darüber geben würde, aus welchem Anlass die Grundschuld eingetragen wird. Für das Grundbuch spielt der Anlass der Eintragung ja auch keine Rolle, weil die Grundschuld selbstständig wirksam ist.

Für den Inhaber der Grundschuld ist das so ähnlich wie für den Besitzer eines Wertpapiers. Allein aus dem Besitz dieses Papiers ergeben sich die darin verbrieften Rechte. Sie haben deshalb grundsätzlich das Recht, beim Verkauf des Grundstückes Ihren Anteil am Kaufpreis zu verlangen. Das ist zwar in der Praxis etwas komplizierter, als es hier dargestellt werden kann. Letztlich steht Ihnen das Recht aber zu.

Die Erben Ihres Partners werden aber möglicherweise geltend machen, dass Ihnen die Grundschuld gar nicht wirklich gehören würde, sondern dass Sie verpflichtet seien, die Grundschuld an sie zurückzugeben. Es könnte sein, dass Ihr Partner die Grundschuld nur zum Schein auf Ihren Namen hat eintragen lassen. Dass er Ihnen die Grundschuld also gleichsam nur geliehen hat oder dass Sie Treuhänderin für ihn waren. Dann hätte Ihr Partner die Grundschuld von Ihnen zurückverlangen können, und seine Erben könnten das nun auch.

Allerdings müssten die Erben beweisen, dass zwischen Ihnen und Ihrem Partner eine Rückgabeverpflichtung vereinbart worden sei. Das ist in Ihrem Fall sicher kaum möglich. Sie schreiben, dass Ihr Partner die Grundschuld für Sie bestellt hätte, um im Falle einer Insolvenz einen Selbstbehalt zu haben. Wäre er in Zahlungsschwierigkeiten geraten, so wäre das Haus versteigert worden, Sie hätten aber die 100.000 DM bei der Versteigerung behalten und daraus die Familie ernähren können. Solche Überlegungen sind nicht unüblich und auch vernünftig.

Wenn Ihr Partner aber einen Teil des Hauswertes sichern wollte, dann musste er Ihnen die Grundschuld wirklich einräumen, nicht nur geliehen und nicht nur als Treuhänderin. Auf den Treuhandanspruch oder auf den Anspruch auf Rückgabe des Geliehenen hätten die Gläubiger Ihres Partners ebenso wie auf sein sonstiges Vermögen Zugriff gehabt, und nichts wäre gewonnen. Gerade der Zweck, sich gegen einen Fall der Insolvenz abzusichern, spricht dafür, dass Sie rechtmäßige und endgültige Inhaberin der Grundschuld sind. Sie können also die Zahlung verlangen.

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