Leserfrage: Meine Frau und ich wohnen in einem Zweifamilienhaus. In der oberen Wohnung lebt meine Mutter, in der unteren wohnen wir. Mein Bruder hat vor 15 Jahren die Wohnung meiner Mutter geschenkt bekommen und wurde im Grundbuch eingetragen. Meine Mutter hat aber das Nießbrauchrecht. Die untere Wohnung gehört meiner Frau und mir. Nun möchte ich meinem Bruder die Wohnung abkaufen, und der Nießbrauch meiner Mutter soll in diesem Zug gelöscht werden – damit ist sie einverstanden. Die obere Wohnung soll dann von uns an meine Mutter vermietet werden. Ohne Löschung kann ich die Wohnung nicht vermieten und auch nicht steuerlich absetzen. Könnte es beim Finanzamt bei der steuerlichen Absetzung der Wohnung Schwierigkeiten geben?
Dr. Max Braeuer: Im Rahmen der Zeitungsveröffentlichung kann Ihnen keine steuerliche Beratung gegeben werden. Ich kann Ihnen allgemein die rechtliche Situation darstellen, die Ihnen aber den Gang zum Steuerberater und dessen verbindliche Auskunft nicht ersparen wird. Ausgangspunkt für Ihr Vorhaben ist, dass Ihre Mutter die anstehenden teuren Instandsetzungsarbeiten nicht mehr selbst tragen könnte. Möglicherweise gehen Sie davon aus, dass Ihre Mutter aufgrund des Nießbrauchs für die Instandsetzungsarbeiten zuständig wäre. Das trifft aber nicht zu. Ihre Mutter als Nießbraucherin muss nur die gewöhnlichen Erhaltungskosten der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums tragen. Ihr Bruder als Eigentümer wäre also verpflichtet, notwendige größere Instandsetzungsarbeiten zu bezahlen.
Sie können aber auch gemeinsam anders verfahren. Wenn Ihr Bruder Ihnen die noch nicht sanierte Wohnung verkauft, wird das beim Kaufpreis Berücksichtigung finden. Wenn Sie von Ihrem Bruder die Wohnung gekauft haben, steht es Ihnen frei, mit Ihrer Mutter einen Mietvertrag abzuschließen und von ihr eine Miete einzunehmen. Das wird voraussichtlich auch vom Finanzamt anerkannt. Wichtig ist aber, dass Ihre Mutter schon vor dem Verkauf auf das Nießbrauchrecht verzichtet, sodass Sie eine unbelastete Wohnung übernehmen. Es wird allerdings sinnvoll sein, diesen Verzicht auf Nießbrauch steuerlich zu betrachten. Der Verzicht ist nämlich ein Geschenk der Mutter an ihren Sohn, Ihren Bruder. Es ist denkbar, dass dafür Schenkungsteuer zu zahlen ist. Wenn Sie die soeben gekaufte Wohnung an Ihre Mutter vermieten, dann ist das bei Ihnen ein Mietertrag, wie wenn die Wohnung an einen Fremden vermietet wäre. Sie müssen auf diese Miete also Einkommensteuer zahlen. Ob sich das Modell dann noch lohnt, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater sorgfältig besprechen. Eine genaue Berechnung ist sinnvoll.
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