Ein Haus oder eine Wohnung gehört für viele Familien zum größten Teil des Vermögens. Beim Vererben kann genau das jedoch zum Problem werden: Mehrere Erben müssen sich einigen, Steuern können fällig werden und laufende Kosten bleiben bestehen.
Wer Familie oder Erblasser keine gut überlegten Regelungen trifft, überlässt wichtige Entscheidungen der gesetzlichen Erbfolge. Das kann dazu führen, dass eine ungewollte Erbengemeinschaft entsteht, Angehörige über die Nutzung oder einen Verkauf streiten oder Erben kurzfristig Geld für Steuern und andere Verpflichtungen aufbringen müssen. Auch unklare Eigentumsverhältnisse oder Probleme bei der Grundbuchumschreibung können die Abwicklung zusätzlich erschweren.
Das Finanzwissensportal V-CHECK, eine Marke der Münchner V-Bank AG, hat dazu gemeinsam mit Vermögens-, Immobilien- und Steuerexperten einen kostenlosen Ratgeber erstellt. Das eBook erklärt, welche Möglichkeiten Immobilieneigentümer haben und worauf Erben achten sollten.
Experten-Leitfaden zur Immobilien-Erbschaft
Immobilien vererben: Die wichtigsten Themen aus dem eBook
1) Erbfall verstehen: Was passiert, wenn nichts geregelt ist?
Wer kein Testament oder keinen Erbvertrag hinterlässt, für dessen Nachlass gilt die gesetzliche Erbfolge. Der Leitfaden erklärt, welche Rolle Verwandtschaftsgrad, Ehepartner, Pflichtteil, Erbengemeinschaft und Erbschein spielen – und was sich ändert, sobald eine Immobilie zum Nachlass gehört.
Auch das Testament wird ausführlich behandelt. Dazu gehören unter anderem Erbeinsetzung, Vermächtnisse, Wohnrecht und Nießbrauch sowie die Frage, wie sich einzelne Immobilien bestimmten Personen zuordnen lassen.
2) Erbschaftsteuer verstehen: Freibeträge, Steuerklassen und Beispiele
Wie hoch die Erbschaftsteuer ausfallen kann, hängt unter anderem vom Wert des Nachlasses und vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Der Leitfaden erklärt die Steuerklassen und Freibeträge und zeigt anhand von Tabellen und Rechenbeispielen, wie sich eine mögliche Steuerbelastung grob einordnen lässt.
3) Drei Probleme beim Immobilien-Erbe
Eine geerbte Immobilie kann finanziell belastender sein, als es zunächst erscheint. Das eBook beleuchtet drei typische Konstellationen:
- Hoher Immobilienwert, wenig Liquidität: Erbschaftsteuer kann fällig werden, obwohl kaum Bargeld vorhanden ist.
- Erbengemeinschaft mit unterschiedlichen Interessen: Ein Erbe möchte verkaufen, ein anderer vermieten oder selbst einziehen.
- Laufende Kosten ohne Einnahmen: Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung oder Sanierung fallen auch dann an, wenn die Immobilie zunächst leer steht.
4) Fünf Möglichkeiten für die Nachfolge
Eigentümer können bereits zu Lebzeiten unterschiedliche Wege prüfen. Das eBook stellt fünf Ansätze mit ihren jeweiligen Besonderheiten vor:
- Vorweggenommene Erbfolge durch Schenkung,
- Wohnrecht & Nießbrauch,
- Familiengesellschaft,
- Familienstiftung,
- Verkauf/Übertragung gegen Gegenleistung.
Beim Nießbrauch zeigt eine ausführliche Beispielrechnung, wie der Kapitalwert des Rechts ermittelt wird und wie er den steuerlich anzusetzenden Wert einer Schenkung beeinflussen kann.
5) Familienheim, Patchworkfamilie und Immobilie im Ausland
Besondere Familien- oder Eigentumsverhältnisse brauchen häufig eigene Lösungen. Der Leitfaden beschäftigt sich deshalb unter anderem mit dem steuerlich begünstigten Familienheim, Patchworkfamilien und Erwachsenenadoptionen.
Ein wichtiger Punkt: Stiefkinder gehören ohne Adoption nicht zur gesetzlichen Erbfolge, obwohl für sie bei der Erbschaftsteuer grundsätzlich dieselben persönlichen Freibeträge wie für leibliche Kinder gelten. Ohne entsprechende Regelung im Testament können sie deshalb leer ausgehen.
Ein eigenes Kapitel widmet sich zudem Immobilien im Ausland und den möglichen Besonderheiten bei Erbrecht und Besteuerung.
6) Wenn der Erbfall bereits eingetreten ist
Nicht jede Frage lässt sich im Vorfeld klären. Deshalb behandelt das eBook auch die Zeit nach einem Todesfall: von der Testamentseröffnung über den Umgang mit einer Erbengemeinschaft bis zu Mediation, Nachlassverwaltung und rechtlichen Schritten bei Uneinigkeit.
Ein weiterer Schwerpunkt ist die Frage, was mit einer geerbten Immobilie geschehen soll. Verkaufen oder vermieten? Wie lässt sich ihr Wert einschätzen? Welche Rolle spielen Sanierungsbedarf, Schulden und laufende Kosten? Erläutert werden unter anderem Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren.
7) 20 Fragen und praktische Checklisten
Die überarbeitete Ausgabe enthält außerdem einen ausführlichen Anhang mit 20 häufigen Fragen und Antworten. Behandelt werden etwa Testament, Erbschein, Erbengemeinschaft, Steuer, Immobilienbewertung, Ausschlagung des Erbes, Stiefkinder und Immobilien im Ausland.
Hinzu kommen Checklisten und Übersichten für die praktische Vorbereitung. Dazu gehören eine Testament-Checkliste, Angaben zu Erblassern und Erben, ein Vermögensverzeichnis sowie eine Schritt-für-Schritt-Checkliste für den Verkauf einer geerbten Immobilie.
Mini-Check: Wo können Probleme entstehen?
• Hoher Immobilienwert, aber kaum Rücklagen → Liquiditätsprobleme möglich.
• Mehrere Erben mit unterschiedlichen Pläne → Konflikte in der Erbengemeinschaft möglich.
• Sanierungsbedarf, laufende Kosten oder Leerstand → Immobilie kann finanziell belasten.
Gut zu wissen: Wohnrecht oder Nießbrauch können den steuerlich anzusetzenden Wert einer übertragenen Immobilie mindern. Das eBook zeigt den Rechenweg anhand eines konkreten Beispiels.
Was Eigentümer und Erben im Leitfaden finden
Der Ratgeber beschränkt sich nicht auf die Frage, wie sich eine Immobilie steuerlich möglichst günstig übertragen lässt. Er betrachtet auch die familiären und praktischen Folgen einer Entscheidung.
Dazu gehört beispielsweise die Frage, wie sich durch ein Testament festlegen lässt, wer eine Immobilie erhalten soll, wie Erbengemeinschaften mit unterschiedlichen Interessen umgehen können und wann eine Mediation sinnvoll sein kann.
Auch für Erben, bei denen der Erbfall bereits eingetreten ist, enthält das eBook konkrete Hilfen – etwa zur Immobilienbewertung, zum Umgang mit Sanierungsbedarf oder zur Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung.
Für wen eignet sich das Immobilien-eBook?
- Für Eigentümer, die frühzeitig regeln möchten, was mit ihrer Immobilie geschieht.
- Für Erben, die nach einem Erbfall Entscheidungen über eine Immobilie treffen müssen.
- Für Familien mit komplexeren Konstellationen, etwa Patchworkfamilien.
- Für Eigentümer oder Erben mit Immobilien im Ausland.
Experten-Leitfaden zur Immobilien-Erbschaft
Die Experten hinter dem Immobilien-Ratgeber
Dr. Rafael K. Hörmann (CHP Rechtsanwalt & Steuerberater, München)
Dr. Rafael K. Hörmann ist Gründungspartner der Kanzlei CHP sowie Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht. Zu seinen Schwerpunkten gehören Unternehmensnachfolge und Unternehmenstransaktionen. CHP arbeitet mit mehr als 40 Mitarbeitern aus Steuer- und Rechtsberatung sowie weiteren Fachbereichen.
Laura Victoria Schick (Michael Schick Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin)
Laura Victoria Schick arbeitet als Investmentmaklerin, Immobilienexpertin und Buchautorin. Ihre erste Eigentumswohnung kaufte sie mit 23 Jahren. Das Berliner Unternehmen Michael Schick Immobilien ist auf die Vermittlung von Wohnanlagen, Mehrfamilienhäusern und Neubau-Projektentwicklungen spezialisiert.
Michael Thaler (TOP Vermögen AG, Starnberg)
Michael Thaler ist Diplom-Ökonom und Vorstand des familiengeführten Vermögensverwalters TOP Vermögen AG. Das Unternehmen unterstützt Mandanten unter anderem bei der Testamentsvollstreckung und bietet über die TOP Vermögen Immobilien GmbH zusätzlich Immobilienexpertise.
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Rechtlicher Hinweis: Das eBook ersetzt keine individuelle Rechts-/Steuerberatung, liefert jedoch einen strukturierten Überblick und konkrete Arbeitshilfen für die Vorbereitung Ihres nächsten Beratungsschritts.
