Expertenrat

Kosten für Spielplatz umlegen?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Kann ich die Kosten für den Spielplatz auf die Mieter umlegen? Ich habe ein Mehrfamilienhaus mit einer Gemeinschaftsfläche, auf dem sich Spielgeräte und ein Sandkasten befinden. Ein Mieter, der keine Kinder hat, streitet mit mir über die Umlagefähigkeit der Kosten. Mariele W.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Der Austausch von Spielsand ist immer wieder ein Streitthema zwischen Vermietern und Mietern. So sehen oft die Mieter, die keine Kinder haben, nicht ein, an diesen Kosten beteiligt zu werden, da der Sandkasten oder die Spielgeräte nicht genutzt werden. In der Regel sind im Mietvertrag diese Kosten als Betriebskosten unter der Kostenposition „Kosten der Gartenpflege“ entsprechend § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung vereinbart. Sofern Sie also eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag mit den Mietern abgeschlossen haben, können Sie die Kosten für den Spielsand, der alle zwei bis drei Jahre ausgewechselt werden muss, umlegen. Die Betriebskostenverordnung sieht diese Umlagemöglichkeit ausdrücklich vor.

Zu diesen Kosten gehört der Sandaustausch aber auch die Wartungskosten für die von Ihnen erwähnten Spielgeräte sind umlagefähig. Bei einer entsprechenden Vereinbarung muss auch ein Mieter ohne Kinder diese Kosten mit tragen. Was der Mieter allerdings nicht tragen muss, wären die Kosten für die Reparatur der Spielgeräte auf dem Spielplatz. Sie müssen also überprüfen, ob Sie im Mietvertrag eine Kostenumlage vereinbart haben.

Rat für Mieter

Muss mir die Hausverwaltung die Wohnfläche mitteilen? Die Verwaltung ließ die Wohnung vermessen. Ich bat mehrmals um das Ergebnis, aber es hieß, dies „sei nur für die Eigentümer“. Meiner Meinung nach entspricht die tatsächliche Größe nicht der im Mietvertrag angegebenen. Frank B.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Zwar wäre es nett, wenn Ihr Vermieter seine Berechnungen offen legen würde. Solange Ihr Vermieter bei Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen nicht von der mietvertraglich angegebenen Mietfläche abweicht, können Sie ihn aber nicht zwingen, Auskunft über das Ergebnis der vorgenommenen Wohnflächenberechnung zu geben. Dies hat seine Begründung in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH). Nach Ansicht des BGH liegt ein Wohnungsmangel, der das Recht zur Mietminderung gibt, erst vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten nach unten um mehr als zehn Prozent abweicht. Und noch grotesker: Auch für eine Betriebskostenabrechnung darf die vertraglich vereinbarte Fläche zugrunde gelegt werden, wenn sie nicht um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Fläche abweicht (BGH v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06). Alle Abweichungen innerhalb der Zehn-Prozent-Grenze bleiben rechtlich unbeachtlich. Der Mieter hat aber die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Abweichung mehr als zehn Prozent ausmacht. Es gilt: Derjenige ist in der Beweispflicht, der sich auf eine für ihn günstige Rechtsposition stützen will.

Rat für Eigentümer

Wie kommen wir an das Protokoll? Wir sind eine Hausgemeinschaft von Eigentums- und Mietwohnungen. Etwa 75 Prozent der Mietwohnungen sollen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Beim Verwalter haben wir das Versammlungs-Protokoll erbeten. Keine Reaktion. Helga H.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Wenn keinem anderen Teilnehmer der Versammlung, was rechtlich möglich wäre, die Aufgabe übertragen wurde, das Protokoll der Versammlung zu führen, obliegt diese Pflicht dem Verwalter als Versammlungsleiter. Neben dieser Niederschrift hat er parallel dazu eine Beschluss-Sammlung zu führen, deren Form gesetzlich vorgegeben ist (WEG § 24 Abs. 6+7). Gesetzlich ist weder das Versenden eines Protokolls noch eine Frist dafür vorgeschrieben. Es wird hier nur definiert, dass jeder Wohnungseigentümer berechtigt ist, die Niederschrift beim Verwalter einzusehen. Das widerspricht zwar den üblichen Gepflogenheiten und einer ordnungsgemäßen Verwaltung, ist aber rechtlich kaum angreifbar. Nach herrschender Meinung und gängiger Praxis ist die Versammlungsniederschrift allerdings so rechtzeitig zu erstellen, dass der Eigentümer vor Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist davon Kenntnis nehmen kann. Wenn Sie kein Protokoll erhalten haben, sollten Sie den Verwalter in letzter Konsequenz aufsuchen und die Einsichtnahme in das Protokoll und die Beschluss-Sammlung und/ oder eine Kopie davon einfordern. Das darf der Verwalter nicht verweigern.

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