Die Zinsen für Kredite sind niedrig - das ist für Hauskäufer und Eigentumswohnungsfinanzierer eine gute Nachricht. Die Zinsen für Spargelder und Einlage sind niedrig - das ist für Privatleute keine gute Nachricht.

Wenn man beide Aussagen und dazu das Stichwort Sondertilgung zusammenführt, kann aus beiden Aussagen eine ganz besonders gute Nachricht werden.

Besonders bei vielen langlaufenden Krediten ist im Darlehensvertrag oft noch ein Zinssatz mit einer Fünf vor dem Komma festgeschrieben. Wer hier normal tilgt, freut sich für jeden zurückgezahlten Euro über eine Rendite in Höhe des effektiven Vertragszinses - also beispielsweise fünf Prozent, während man beim Festgeld oder selbst bei langlaufenden Anlagen kaum mehr als drei Prozent erzielen kann. Weiterer Vorteil des "Anlagemodells Tilgung". Diese eingesparten Zinsen sind vollkommen steuerfrei.

Während der Kreditkunde seine Tilgung während der Darlehenslaufzeit aber nicht einfach heraufsetzen kann, so gibt es in selbst schon etwas betagten Kreditverträgen die Möglichkeit der Sondertilgung, die manch Baufinanz-Kunde im Überschwang des ersten Finanzierungsjahres gern genutzt, später in den Folgejahren aber oft vergessen hat.

Welche Renditen sich inklusive Steuervorteil indirekt erzielen lassen, zeigt eine Vergleichsrechnung der Direktbank ING-DiBA, die von der Annahme ausgeht, dass der Eigenheimbesitzer seinen Sparer-Pauschbetrag bereits ausgeschöpft hat. Auf per Geldanlage erzielte Zinserträge fällt somit die Abgeltungssteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag an. Eine vergleichbare Kapitalanlage müsste dann schon einen Ertrag von jährlich 6,79 Prozent vor Steuern bringen, um auf eine Nettorendite von fünf Prozent zu kommen. Also: Ein sondertilgender Baugeld-Kunde mit Fünf-Prozent-Kreditvertrag erzielt mit jedem vorher zurückgezahlten Euro fast sieben Prozent Zinsen.

Aber auch Kunden mit jüngerer, noch zinsgünstigerer Baufinanzierung von beispielsweise 4,0 Prozent Effektivzins können viel gewinnen. Dieser Vergleichskandidat müsste künftig vor Abgeltungssteuer plus Soli 5,43 Prozent Anlagerendite erzielen, um das "Sparschwein Sondertilgung" zu schlagen.

Neben der Zinsersparnis gibt es laut ING-DiBa noch einen weiteren Vorteil: Die zusätzliche Tilgung senkt die Restschuld, verkürzt die Laufzeit und reduziert damit auch das Zinserhöhungsrisiko bei der nächsten Anschlussfinanzierung.

Damit dieser Trumpf "Schuldentilgung als Kapitalanlage" gezogen werden kann, ist allerdings eine wichtige Voraussetzung notwendig: Der Kreditvertrag muss die Möglichkeit von Sondertilgungen vorsehen. Steht dies nicht im Vertrag, kann der Kunde nur mit Zustimmung des Finanzierers mehr als vereinbart zurückzahlen. Wenn sich die Bank querstellt, hat der Kunde keine Chance - oft fällt dann eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die den Renditevorteil gegenüber einer normalen Geldanlage wieder weitgehend aufhebt.

Die Vereinbarung einer Möglichkeit zur Sondertilgung sollte deshalb für jeden Bauherrn zum Finanzierungsstandard gehören und immer beim Abschluss oder der Verlängerung eines Kredits ausführlich diskutiert werden. Kundenfreundliche Geldgeber bieten diese Option laut ING-DiBa in einem Rahmen von oft fünf Prozent des Anfangsdarlehens pro Jahr ohne Aufpreis an.

Vorteile für "Volltilger"

Wer übrigens dauerhaft hohe Tilgungsraten aufbringen kann, hat bei einigen Banken gute Karten: Voll- oder Schnellfinanzierer, die ihr Baugeld bis zum Ende einer Zinsbindung in zehn oder 15 Jahren zurückzahlen können, erhalten oft einen Zinsrabatt. Der kann bis zu einen halben Prozentpunkt betragen im Vergleich zu Darlehen mit der üblichen Standard-Tilgung von anfänglich 1,0 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Der Kredit wird dadurch nicht nur günstiger, vielmehr entfällt auch das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.

Aber: Weil der der Bauherr bei der Turbo-Tilgung Jahr für Jahr eine deutlich höhere Rate stemmen muss, sollte er einen sicheren Job und sichere Einkünfte für seine Kredit-Zukunft haben. Die Raten nämlich sind beträchtlich: Bei einem Nominalzins von 4,2 Prozent pro Jahr (effektiv 4,28 Prozent) und einer jährlichen Anfangstilgung von 1,0 Prozent zahlt ein Bauherr für ein Standarddarlehen von 100 000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung eine Rate von monatlich nur 433 Euro. Schnelltilger, die in 15 Jahren schuldenfrei sein wollen, müssen dagegen selbst bei einem günstigeren Zinssatz von 4,0 Prozent (effektiv 4,07 Prozent) mit monatlich rund 740 Euro kalkulieren. Soll der letzte Euro bereits nach zehn Jahren getilgt sein, steigt die Belastung bei gleichem Zins auf rund 1012 Euro.

Und noch ein "Aber": Verschlechtern sich die Einkommensverhältnisse, kann das richtig teuer werden. Denn muss der Kunde seine Bank um eine Ratensenkung bitten, fallen dafür Zusatzkosten an.

Einfacher in der Handhabung ist da die Möglichkeit der Sondertilgung. Aber noch einen weiteren Schritt lassen manche Baugeld-Geber inzwischen zu: Erwartet der Kreditnehmer in den nächsten Jahren einen Anstieg seines Einkommens, kann er die laufende Tilgung nachträglich aufstocken. Dann reduziert das Mehreinkommen direkt die Schulden und die Zinsbelastung. Sprich: Das dann für die Tilgung eingesetzte Geld erzielt auch sofort eine hohe Rendite. Diese Option räumen einige Banken ihren Kunden kostenlos ein.

Tilgung später anpassen

Noch ein Rendite-Bringer: Können Eigenheimbesitzer absehen, dass ihnen zu einem bestimmten Zeitpunkt ein größerer Geldbetrag zufließen wird - etwa aus einem fälligen Sparvertrag oder einer Lebensversicherung -, kann bei der Finanzierung einfach ein Teildarlehen über diese Summe mit entsprechend angepasster Laufzeit abgeschlossen werden. Das bringt zusätzliche Zinsvorteile, da Baukredite mit kurzen Laufzeiten meist um einige Zehntelprozentpunkte günstiger sind als die Zehn-Jahres-Hypothek.