Sie leben in Rostock, Dänemark und Italien, besitzen aber eine Zweitwohnung in Berlin. Und die dürfen sie in der Zeit, in der sie ihre Bleibe nicht selbst nutzen, auch weiterhin an Feriengäste vermieten. Das haben die drei Eigentümer am Dienstag vor dem Verwaltungsgericht erstritten. Ein Urteil, das aufhorchen lässt, denn damit ging zum ersten Mal ein Prozess gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zugunsten der Kläger aus. Eine juristische Niederlage nicht nur für die beiden Bezirksämter, die für die Vermietung keine Genehmigungen erteilen wollten, sondern vor allem für die rot-schwarze Regierungskoalition, die das Gesetz zur Zweckentfremdung ausgearbeitet hat.

Dieses Gesetz zielt vor allem auf Ferienwohnungen und spekulativen Leerstand. Die Koalition will verhindern, dass Wohnungen, in denen Berliner leben sollen und wollen, dem Wohnungsmarkt entzogen und zu Gewerberaum umfunktioniert werden. Und die Vermietung an Touristen sieht sie grundsätzlich als gewerbliche Nutzung. An den Zweitwohnungen zeigt sich, dass das Gesetz Lücken aufweist. Für die Versorgung der Hauptstädter mit Wohnraum ist es egal, ob eine solche Wohnung zeitweise leer steht oder als Ferienapartment vermietet wird.

Viele Fragen tun sich auf

Die Bezirksämter argumentierten, sie wollten einem Missbrauch vorbeugen. Sie sahen die Gefahr, dass Inhaber ihre Zweitwohnung überwiegend nicht selbst nutzen, sondern es sich in Wahrheit um eine gewerbliche Ferienwohnung handelt. Das ist möglicherweise auch so. Nur korrespondiert eine solche Sichtweise nicht mit der gesetzlichen Grundlage. Sollte das Urteil höchstinstanzlich bestätigt werden, könnten also Ferienwohnungsbetreiber einen Zweitwohnsitz anmelden und für diesen dann eine Ausnahmegenehmigung für die Zweckentfremdung beantragen. Das hat das Parlament als Gesetzgeber sicherlich nicht gewollt. Doch die Intention, ein Gesetz zu erlassen, und die Rechtslage, die tatsächlich geschaffen wird, sind eben nicht immer deckungsgleich.

Bei dem Verbot zur Zweckentfremdung tun sich aber noch weitere Fragen auf. Dürfen Berliner für einige Wochen pro Jahr die Wohnung vermieten, in der sie selbst dauerhaft leben? Dazu gibt es unterschiedliche Aussagen der Behörden. Und würde es einen Unterschied machen, wenn das nicht einmal pro Jahr passiert, sondern zwei- oder dreimal? Zudem sehen Betreiber von Ferienwohnungen eine Benachteiligung gegenüber Ärzten, Physiotherapeuten und Rechtsanwälten. Deren Praxen und Kanzleien haben nämlich Bestandsschutz, Touristenapartments nicht. Auch dieser Punkt beschäftigt das Oberverwaltungsgericht.

Umfassend und rigoros

Ja, es gibt Straßen in der Berliner Innenstadt, in denen Ferienwohnungen im Übermaß angeboten werden und den Kiez beeinträchtigen. Ja, es gibt Ferienwohnungsbetreiber, die so viele Wohnungen in einem Haus umgewandelt haben, dass die anderen Mieter keine Ruhe mehr haben. Und es ist fragwürdig, wenn mehrere Tausend Mietwohnungen in begehrten Lagen nicht mehr zur Verfügung stehen.

Die Krux des Gesetzes zur Zweckentfremdung ist aber, dass es so umfassend und so rigoros ist. Gut möglich, dass so viele Ausnahmen erstritten werden, dass die Einhaltung des Gesetzes für die Verwaltung nicht mehr zu kontrollieren ist. Und schließlich: Ist es wirklich vernünftig, diese Art des Stadturlaubs in Berlin komplett zu verbieten? Viele Touristen verbringen ihren Urlaub lieber nicht im Hotel. Sie wollen für ein paar Tage in den Alltag der Menschen eintauchen. So wie viele von uns, die das in ihrem Urlaub auch tun. Es sieht so aus, als ob das Gesetz eine Novelle benötigt.