Berlins wirtschaftlicher Strukturwandel in den vergangenen fünf Jahren war so herausragend, dass bereits heute ein spürbarer Mangel an Büroarbeitsplätzen entstanden ist. Dieser Mangel wird sich in den kommenden Jahren weiter verschärfen. Davon gehen die Analysten des Beratungsunternehmens bulwiengesa aus. Nach Angaben der am Mittwoch veröffentlichten Büromarktprognose des Analysehauses wird die Anzahl der Bürobeschäftigten bis zum Jahr 2020 um 62.000 beziehungsweise 8,7 Prozent auf dann 775.000 steigen. Das entspricht einem zusätzlichen Büroflächenbedarf in den kommenden fünf Jahren von rund 1,6 Millionen Quadratmetern. Das Problem: Es werden viel zu wenige neue Büroimmobilien errichtet.

„Sowohl die Berliner Politik als auch die Projektentwickler legen derzeit den Fokus auf den Wohnungsbau“, so bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten. So wurden im vergangenen Jahr zwar 250.000 Quadratmeter Bürofläche und damit das höchste Neubauvolumen seit 2002 erzielt. Allerdings entfielen davon 110.000 Quadratmeter allein auf den Neubau des Bundesnachrichtendienstes an der Chausseestraße in Mitte. Das sei vor allem für die derzeit wichtigsten Büroflächen-Nachfrager, die sogenannten Digitals in den TMT-Unternehmen (Technologie, Medien, Telekommunikation) ein echtes Entwicklungshemmnis. Allein knapp 14.000 neue Bürobeschäftigte werden in diesem Bereich erwartet. Hinzu kommen weitere 11.000 Mitarbeiter, die den sonstigen unternehmensorientierten Dienstleistungen wie etwa Wirtschaftsprüfer oder Rechtsanwälte zuzuschreiben sind.

Dass das derzeitige Bauvolumen nicht ausreicht, sehen auch Projektentwickler wie die CA Immo so. „Aus unserer Sicht ist eine jährliche Neuentwicklung von 350.000 bis 450.000 Quadratmeter Bürofläche in Berlin nachhaltig“, so Bereichsvorstand Gregor Drexler.

Ein passendes Angebot an Büroflächen sei allerdings dringend erforderlich, um den Wettbewerbsvorsprung, den Berlin aktuell noch gegenüber anderen europäischen Städten wie London und Stockholm bei den Start-ups und IT-Unternehmen genieße, nicht zu gefärden, so Schulten. Die dramatisch hohe Leerstandsquote, die Berlins Büroimmobilienmarkt noch in den 90er-Jahren kennzeichnete, sei längst Geschichte, so Schulten weiter. Seit 2004 sinke sie kontinuierlich, von knapp zehn auf nunmehr 3,5 Prozent.

In Auftrag gegeben wurde die Büromarktstudie von der TLG Immobilien AG. „Wir müssen wissen, für wen wir bauen und wie langfristig dieser Wachstumstrend ist“, so TLG-Vorstandsmitglied Niclas Karoff. Die Befürchtung, dass es sich bei den Digitals lediglich um ein Strohfeuer handelt, legt die Studie nicht nahe.

Besonders aktiv sind die Digitals in Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Friedrichshain und zunehmend auch in Neukölln. Die CA Immo hat auf die Bedürfnisse der Digitals bereits reagiert und das Bauvorhaben „The Cube“ am Hauptbahnhof umgeplant. Das Gebäude, für das der Baustart noch in diesem Jahr erfolgen soll, war ursprünglich auf die Bedürfnisse eines Großkonzerns als alleinigen Mieters zugeschnitten. Inzwischen wurde das Projekt so verändert, dass nunmehr viele flexible Flächen für unterschiedliche Mieter in dem 18.500 Quadratmeter großen Gebäude Platz finden sollen. Seite 15

Berlins digitale Start-up-Szene boomt, und die Büroflächen in der Stadt werden spürbar knapper. Doch anders als in den 90er-Jahren, als Berlin große innerstädtische Brachflächen zur Verfügung standen, gibt es in den Ortsteilen, die von diesen Unternehmen bevorzugt werden, kaum noch Bauland. „Berlin muss deshalb über höhere Gebäude nachdenken“, so Andreas Schulten, Vorstand beim Analysehaus bulwiengesa. Sein Unternehmen veröffentlichte am Mittwoch eine Büromarktstudie, die den zusätzlichen Flächenbedarf an Büroarbeitsplätzen in den kommenden fünf Jahren auf 1,6 Millionen Quadratmeter beziffert.

Die Zahl der Bürobeschäftigen wird sich nach Angaben der Studie bis 2020 um 62.000 erhöhen. Geht man davon aus, dass jeder Bürobeschäftigte rund 20 bis 25 Quadratmeter verbraucht, ist bis zum Jahr 2020 mit einem Flächenbedarf zu rechnen, der etwa dreimal höher ist als das, was am Potsdamer und Leipziger Platz zusammen an Büroflächen entstanden ist. Dadurch werden die Berliner Büromieten in den nächsten Jahren weiter steigen, so die Prognose. In der Entwicklung der Spitzen- und Durchschnittsmieten mache sich die Flächenknappheit bereits bemerkbar. In den letzten drei Quartalen ist die Spitzenmiete von 22 Euro je Quadratmeter und Monat auf 25,50 Euro hochgeschnellt. „Das entspricht einer Steigerung von über 15 Prozent – in noch nicht einmal einem Jahr“, so Niclas Karoff, Vorstand der TLG Immobilien AG, dessen Unternehmen die Studie in Auftrag gegeben hat.

Innerhalb eines Jahres seien auch die Durchschnittsmieten um rund sieben Prozent auf 15,60 Euro je Quadratmeter und Monat gestiegen. „Auch im Laufe des Jahres 2016 und darüber hinaus wird sich dieser Trend fortsetzen“, ist sich Schulten sicher.

Marktdaten aus dem lokalen Büroimmobilienmarkt zeigen zudem, an welchen Standorten innerhalb Berlins die neuen Beschäftigten der Internetbranche zwischen 2005 und 2015 besonders gern arbeiteten: Berlin-Mitte führt klar mit 33 Prozent, gefolgt von Prenzlauer Berg und Kreuzberg mit je 15 Prozent.

Büromieter aus den Wachstumsbranchen suchen vor allem citynahe Lagen mit sehr guter Nahverkehrsanbindung und Urbanität, so Philip La Pierre, Leiter Investment Management Europa der Union Investment Real Estate GmbH. „Aufgrund der aktuellen Knappheitssituation werden alle zentralen Standorte in der nahen Zukunft gut laufen“, sagt La Pierre, „Standorte wie Berlin-Mitte, City West, Media-Spree, Europacity – aber auch beispielsweise Adlershof durch die dortige Allianz-Ansiedlung – sind und bleiben für Büromieter attraktiv.“ Potenzial für Büroimmobilien-Projektentwicklungen sieht Investmentexperte Philip La Pierre noch in Stadtteillagen wie Kreuzberg, Tempelhof, Schöneberg oder auch am Südkreuz.

„Das Problem ist allerdings, dass die Politik und auch viele Investoren Wohnungsbau bevorzugen“, so TLG-Chef Karoff.

Unzureichender Flächenzuwachs könnte jedoch zum Standortnachteil werden und das Beschäftigungswachstum hemmen, warnt der Projektentwickler. „Berlin sollte deshalb mehr dafür tun, dass Stadtrandlagen attraktiver werden“, forderte Karoff und verwies auf die „Urbanitäts“-Kriterien. Zudem sollte man in Berlin keine Angst vor Großprojekten haben, so seine Forderung.

Keine Angst vor Großprojekten beweisen aktuell die Unternehmen CA Immo am Hauptbahnhof und die OVG an der Mercedes-Benz Arena in Friedrichshain. Beide Unternehmen gaben am Mittwoch bekannt, jeweils entsprechende Leuchtturm-Immobilien errichten zu wollen. Die CA Immo steht dabei am Hauptbahnhof bereits in den Startlöchern. Die Baugenehmigung für die Tiefgarage ihres „The Cube“ genannten Bürowürfels liegt bereits vor, der Baustart soll noch in diesem Jahr erfolgen. Da das 85 Millionen Euro teure Projekt mit einer Mietfläche von 18.500 Quadratmetern ursprünglich jedoch auf einen einzelnen Großmieter zugeschnitten war, haben sich zahlreiche Umplanungen ergeben. Gregor Drexler, Bereichsvorstand bei der CA Immo, ist überzeugt, dass weitere Unternehmen ihrem Beispiel folgen werden. „Spekulative Büroflächenentwicklungen werden zunehmen.“ Wie sein Unternehmen würden auch andere mit dem Bau beginnen, ohne zu wissen, welcher Mieter später einziehen werde.

140 Meter in die Höhe an der Mercedes-Benz Arena

Wie gut Entwickler inzwischen die Marktlage bewerten, zeigt auch die Nachricht, die die OVG Real Estate am Mittwoch bekannt gab. Das Unternehmen will mit dem Projektpartner Freo an der Mercedes-Benz Arena in Friedrichshain einen 140 Meter hohen Büroturm errichten. Das Gebäude soll auf einem 3700 Quadratmeter großen Areal an der Helen-Ernst-Straße Ecke Tamara-Danz-Straße entstehen. „Wir wollen Anfang 2017 den Bauantrag einreichen“, sagte OVG-Geschäftsführer Martin Rodeck. Man arbeite mit Hochdruck am Projekt „East Side Tower“, das unmittelbar neben der Baustelle entsteht, auf der die Freo derzeit das Einkaufszen-trum „East Side Mall“ errichtet. 2020 soll der Turm fertig sein. Das Baurecht lasse rund 80.000 Quadratmeter zu, sagte Rodeck. Das Investitionsvolumen belaufe sich auf 300 Millionen Euro.