Mehr als 50 Anwohner, Gewerbetreibende und Bezirkspolitiker sind vergangene Woche zusammengekommen und haben sich über die Bebauung und Neugestaltung des ehemaligen Tetra-Pak-Geländes in Heiligensee bei einer Ideenwerkstatt ausgetauscht. Eingeladen hatte der Berliner Eigentümer und Projektentwickler Capital Bay, der die Firma nonconform ideenwerkstatt GmbH mit der Durchführung der Veranstaltung beauftragt hatte.

Rund 400 Wohnungen geplant

Seit Jahren liegt in Heiligensee das Gewerbegelände zwischen der Ruppiner Chaussee und dem Nieder Neuendorfer See brach. Capital Bay hatte im September 2016 das Grundstück sowie die benachbarte Underberg-Betriebsstätte mit insgesamt mehr als 80.000 Quadratmeter Fläche gekauft. Der Projektentwickler plant die Fabrikgebäude abzureißen und ein grünes Wohnquartier zu schaffen. Laut Bezirksamt hätten sich Investor, Senatsverwaltung und Bezirk auf circa 400 bis 600 Wohnungen geeinigt. 30 Prozent sollen dabei staatliche geförderter Wohnraum sein. Dafür wurden die Änderung des Flächennutzungsplanes von Gewerbe- auf Wohnfläche von der zuständigen Senatsverwaltung umgesetzt. Laut Bezirk dürfen 20.000 des 80.000 Quadratmeter große Geländes aus Naturschutzgründen nicht bebaut werden.

„Wie die Berliner Morgenpost aus politischen Kreisen erfuhr, sind die Diskussionen über die Art und Maße der Bebauung noch im Gange. Während der Investor jetzt eher eine Wohnbaufläche W2 mit einer Geschossflächenzahl bis 1,5 (rund 700 Wohnungen) anstrebe, aber laut einstiger Pressemitteilung von 2016 gerne bis zu 1200 Wohnungen gebaut hätte, hält die Politik nur eine Bebauung nach W3 mit einer Geschossflächenzahl bis zu 0,8 für realistisch. Der Geschosswohnungsbau müsse sich vor Ort in die Einfamilienhaus-Struktur einfügen, heißt es vom Amt. Eine Bebauung nach W3/GFZ 0,8 würde circa 400 Wohnungen und damit dem Zuzug von 1000 Menschen entsprechen. Der Investor wollte sich bezüglich seiner aktuellen Vorstellungen gegenüber der Zeitung nicht äußern, verweist aber auf den aktuellen Flächennutzungsplan „Hennigsdorfer Straße (an der Kremmener Bahn)“. Dieser gestattet dem Grundstückseigentümer die „Errichtung von mindestens 600 Wohnungen im Geschosswohnungsbau“.

Nach Einschätzung der Verwaltung könnte das größte Wohnungsbauprojekt Reinickendorfs in circa fünf Jahren starten. Anfang des Jahres 2019 soll mit dem Aufstellungsbeschluss das Bebauungsplanverfahren eingeleitet werden. Dieses würde dann circa vier Jahre dauern. Parallel laufe dann die Bauplanung.

Verkehrskonzept wird Herausforderung

„Wir wollen heute Ihre Wünsche und Ideen einsammeln und gemeinsam herausfinden, welche Nutzungsformen das neue Quartier künftig bereichern können“, sagte George Salden, Geschäftsführer (CEO) von Capital Bay am vergangenen Mittwoch. Mit der Ideenwerkstatt sollen die Eingebungen und Wünsche der Anwohner gebündelt und "als Impulse zur Quartiersentwicklung in die Gespräche mit dem Bezirk" eingebracht werden. Thematisiert wurden an zwei Tagen die Infrastruktur, Mobilität, Nahversorgung, Wohnformen und Bebauungsart.

Übereinstimmend äußerten die Anwohner den Wunsch nach einer Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur rund um das Gelände. So forderten zahlreiche Teilnehmer den weiteren Ausbau der S25 in Richtung Innenstadt. Diskutiert wurden auch eine zusätzliche Bushaltestelle, Park-and-Ride-Stellplätze in der Nähe des S-Bahnhofs Heiligensee, ein Parkraumkonzept sowie Car-Sharing-Angebote im zukünftigen Quartier. Am Ende war klar: Es braucht ein intelligentes Mobilitätskonzept.

Treffpunkte und Drogerie gewünscht

Im Hinblick auf die Nahversorgung fehlt es aus Sicht vieler Heiligenseer derzeit an Gastronomie-Angeboten, sowie an Einrichtungen der medizinischen Grundversorgung mit Ärzten/Fachärzten. Auch wünschten sich die Anwesenden eine Apotheke und eine Drogerie sowie "Räume für Gemeinschaft und neue Treffpunkte im öffentlichen Raum". Manche Anwesenden träumten von einem Marktplatz. Zahlreiche Teilnehmer wünschten sich auch ein generationenübergreifendes Wohnkonzepte für Jung und Alt und ein Gemeinschaftsbüro als Anlaufpunkt für ältere Bewohner. Viele betonten zudem den dringende benötigten Anteil an geförderten Mietwohnungen.

Kritik an Art und Maß der Bebauung

Auch die direkten Nachbarn des Geländes aus der Anglersiedlung freuten sich über den "frühen" Beteiligungszeitpunkt durch den Investor und dass sie ihre Vorstellungen und Anregungen einbringen konnten. Der Verein Anglersiedlung e.V. begrüßte zwar die angedachte Einrichtungen der Nahversorgung, Bildung oder Gesundheit, äußerte aber auch zahlreiche Bedenken.

Gar nicht glücklich sind die Anwohner über die Art und das Maß der beabsichtigten Bebauung der Wohnfläche nach W3. Theoretisch sind somit drei- bis viergeschossige Mehrfamilienhäuser denkbar. "Die das Ortsbild prägende Bebauung im Bereich der Anglersiedlung setzt sich überwiegend aus Einfamilienhäusern und einigen wenigen Doppelhäusern zusammen", heißt es in einer Stellungnahme an den Investor. "Der Verein befürchtet, dass mit dieser faktischen Verdopplung der Bebauungsdichte erhebliche negative Auswirkungen für die unmittelbare und mittelbare Nachbarschaft einhergehen werden." Sie stören sich an der Höhe und Dichte der Bebauung, befürchten eine Zunahme des Lärms und eine erhebliche Zunahme des An- und Abreiseverkehrs. Der Verein fordert, dass der Projektentwickler "auf die unmittelbare Ortsumgebung in angemessener Form Rücksicht" nimmt.

Öffentlicher Zugang zum Nieder Neuendorfer See

Das neu zu beplanende Grundstück grenzt an viele Grünflächen im nördlichen Teil des Nieder Neuendorfer Sees, darunter das Naturschutzgebiet Schwimmhafenwiesen auf Brandenburger Seite sowie an die Niedermoorfläche auf Berliner Seite. Die Uferbereiche umfassen laut Anglerverein "wertvolle Biotop- und Artenbestände". "Der Verein befürchtet, dass der sich durch die geplante Bebauung und durch die Schaffung eines öffentlichen Seezugangs erhöhende Nutzungsdruck zu deutlichen Beeinträchtigungen von Flora und Fauna, darunter möglicherweise geschützter Arten, führen wird", schreibt der Vorstand. Der Investor solle auch dies bei seinen Planungen berücksichtigen, bitten sie.

Mehr Parkplätze schaffen

Zudem fordert der Anglersiedlungsverein, dass der Projektentwickler genügend Parkplätze auf seinem Areal zur Verfügung stellt, damit die Bewohner der anliegenden Straße nicht mit den parkenden Autos belastet werden. Die Bewohner des Stadtteils seien gewohnt, "überwiegend" privat das Auto zu nutzen. Bei all den Visionen über besondere Nutzungsformen des Quartiers, zum Beispiel nach dem Modell der autofreien Stadt oder der energieeffizienten „Smart City“, dürfe dies nicht vergessen werden, mahnt der Vorstand.

Auch Sylvia Schmidt, Bezirksverordnete der CDU für Heiligensee, Konradshöhe und Tegelort war bei der Ideenwerkstatt dabei und sprach im Nachhinein von einer "sehr konstruktiven Stimmung". Nichtsdestotrotz teile sie die Bedenken der Anwohner der Anglersiedlung. "Die verkehrliche Anbindung und die Stellplätze für Fahrzeuge sind hier ein Problem und dies wird sich verschärfen. Da braucht es Lösungen", sagt sie. Kritisch sehe sie die Eingaben der Anwohner, dass es noch weitere Restaurants in der Gegend brauche und ein Marktplatz geschaffen werden soll. Die Frequenz reiche nicht aus, dass sich Markt- und Einzelhändler dort halten könnten. Ein Café mit Bäcker könne sie sich allerdings gut vorstellen.

Gelände mit zweifelhafter Berühmtheit

Das ehemalige Tetra-Pak-Gelände erlang zweifelhafte Berühmtheit über Berlins Grenzen hinaus, weil die landeseigenen Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) die leerstehenden Gebäude seit Dezember 2015 gemietet hat. Angesichts der Flüchtlingszuwanderung sollten damals auf dem Gelände 1100 Menschen untergebracht werden. Seit Dezember 2015 zahlt das Land Berlin, wie aus einer Senatsanfrage des Abgeordneten Stephan Schmidt (CDU) deutlich wurde, dem Vermieter 1,5 Millionen Euro jährlich.

Erst nach Vertragsabschluss stellte die BIM bei einer weiteren Wirtschaftlichkeitsprüfung fest, dass sich die Sanierungs- und Ausstattungskosten aufgrund erhöhter Anforderungen von 2,1 Millionen auf mehr als 4,5 Millionen erhöhen würden, und gab das Vorhaben auf.

Die BIM kündigte den Mietvertrag fristlos, doch bleibt bis April 2019 an den Vertrag gebunden. Das Land zahlt so am Ende für eine ungenutzte Fläche insgesamt 5,74 Millionen Euro an Miete plus rund 4,2 Millionen Euro Nebenkosten. Die Firma Underberg ist mit ihrem Produktionsstandort noch bis Ende 2019 auf dem Gelände ansässig.