Prenzlauer Berg

Wie Milieuschutz und Mietendeckel in Pankow versagen

Am Kollwitzplatz kann der Bezirk seinen Kieztreff nicht mehr bezahlen. An der Schönhauser Allee fühlen sich Mieter im Stich gelassen.

Ungebremste Mietsteigerung mitten im Milieuschutzgebiet: Sandra Schmidt und die Bewohner der Schönhauser Allee 69 befürchten Kosten, die sie nicht mehr bezahlen können.

Ungebremste Mietsteigerung mitten im Milieuschutzgebiet: Sandra Schmidt und die Bewohner der Schönhauser Allee 69 befürchten Kosten, die sie nicht mehr bezahlen können.

Foto: Thomas Schubert

Berlin. 3952 Euro und 16 Cent. Das ist der Betrag, an dem sich 2020 ein Schicksal entscheidet. Es ist die neue monatliche Mietforderung, mit der das Bezirksamt Pankow konfrontiert ist, wenn es seine eigene Begegnungsstätte am Kollwitzplatz, einen beliebten Treff für Familien und Senioren, weiterführen will. Der Zukunft steht ein Kostensprung im Weg, der sich aus dem knapp bemessenen Haushalt nicht bezahlen lässt – so viel steht für Sozialstadträtin Rona Tietje (SPD) fest.

Denn bislang lag die Monatsmiete für das Lokal im Erdgeschoss des Gründerzeithauses der Husemannstraße 12 in Prenzlauer Berg bei lediglich 1627,36 Euro. Macht eine Steigerung von 7 Euro auf 17 Euro nettokalt, zu entrichten ab der zweiten Hälfte des neuen Jahres.

Pankow ist Spitzenreiter beim Milieuschutz – aber kann Schlupflöcher nicht schließen

Glücklicherweise liegt die Begegnungsstätte in einem der 13 Pankower Milieuschutzgebiete, dachten sich viele Besucher. Von der Vorstellung, dass sich daraus ein entscheidender Vorteil ergibt, hat sich Stadträtin Tietje aber verabschieden müssen, wie sie auf Anfrage der Linksfraktion mitteilt: „Der Gesetzgeber schützt im sozialen Erhaltungsrecht die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.

Die derzeitige Nutzung unterliegt damit nicht den Schutzzielen des sozialen Erhaltungsrechts.“ Das heißt: Während die Wohnsicherheit von Anwohnern den Kriterien der Erhaltungssatzung entspricht, fallen die Räume, in denen sie sich treffen können, durch das Raster. Gleiches gilt für den neuen Mietendeckel, der zunächst einmal nur für Wohnungen greifen soll, nicht aber für Gewerbe- und Büronutzung.

Davon abgesehen nennt Tietje die neuen Konditionen des Vermieters „nicht akzeptabel“ und verweist darauf, welche Folgen es hätte, wenn der Bezirk den Nutzern des Treffs zuliebe mehr Miete bezahlt: „Man würde sich immer wieder der Gefahr aussetzen, in eine derartige Situation zu kommen, da das Gewerbemietrecht kaum Obergrenzen für Mieterhöhungen kennt.“ Es geht also auch darum, einen Präzedenzfall zu vermeiden.

Laut der Lageschilderung auf Anfrage der Linken ist es ist nicht das erste Mal, dass Geldsorgen den Betrieb von Sozialeinrichtungen in Prenzlauer Berg gefährden. Deshalb hat Pankow mit einem Gutachter die ortsübliche Miete für solche Lokale ermitteln lassen – sie liegt bei elf Euro pro Quadratmeter, also sechs Euro unter der jetzigen Forderung für den Standort Husemannstraße.

An der Schönhauser Allee nutzen Investoren ein alte, aber noch gültige Regelung

Neue Preisregionen erwarten auch die Mieter der Schönhauser Allee 69. Auch sie leben in einem Milieuschutzgebiet. Demjenigen am Helmholtzplatz. Auch sie haben versucht, sich auf die Erhaltungssatzung zu berufen und dadurch auf die geplante Sanierung ihrer Wohnungen Einfluss zu nehmen. Laut Mietersprecherin Sandra Schmidt soll die Miete der Bewohner zum Teil um mehr als 800 Euro steigen – dies belegen Modernisierungsankündigen, die bei den Bewohnern pünktlich eingingen, bevor Anfang 2019 eine neue Regelung in Kraft trat.

Inzwischen dürfen Eigentümer nur noch acht Prozent der Sanierungskosten über die Jahresmiete an Mieter weiterreichen. Insgesamt dürfen die Kosten nach der Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen. Im Fall der Schönhauser Allee greift aber noch die alte Regelung mit einem Limit von elf Prozent – ohne die neue Kappungsgrenze.

Mieter hoffen auf Baustopp wegen Fledermäusen

Wenn 2020 die Modernisierung in diesem Altbau voranschreitet, soll für die meisten umliegenden Gebäude in Prenzlauer Berg der neue Mietendeckel greifen. Aber Sandra Schmidt und ihre Nachbarn werden wegen der früheren Regelung davon nicht profitieren. So steigt die Miete nach dem Umbau ungebremst an – ganz legal. „Fast alle Maßnahmen hat das Bezirksamt Pankow genehmigt. „Bis auf eine Grundrissänderung. Die ist in Milieuschutzgebieten untersagt“, berichtet Schmidt.

Ob die Interventionen der Bewohner etwas ändern werden, wissen sie bis heute nicht. Chancen ergeben sich laut Schmidt eventuell über den Tierschutz. „Wir hoffen noch, dass die Prüfung zu Fledermäusen etwas nützt.“

Schlechter Gebäudezustand rechtfertigt hohe Investitionen

Pankows Baustadtrat Vollrad Kuhn (Grüne) ist mit dem Fall seit Monaten befasst. „Ich bewerte die Beschwerden der Mieter als nicht unbegründet“, teilt er mit. Zur Heranziehung der alten Modernisierungsumlage sagt Kuhn: „Die ist wie in diesem Fall leider immer öfter ein Hebel, um Altmieter zu verunsichern und zu vertreiben. Ich kann nur empfehlen, alle unsere kostenlosen Beratungsangebote wahrzunehmen oder sich anwaltliche Hilfe zu holen und Modernisierungsankündigungen und Vereinbarungen kritisch zu prüfen.“

Zugleich weist er darauf hin, dass die Wohnsituation der Schönhauser Allee 69 einer Verbesserung bedarf – „das Haus ist noch in einem nicht mehr zeitgemäßen Zustand, von daher sind Modernisierungsmaßnahmen durchaus angebracht“. Vorhaben, die dazu dienen, die Wohnungen „in einen zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung“ zu versetzen, müssten ohne Einschränkung genehmigt werden.

Tatsächlich kommen in den alten Gebäudeflügeln teilweise noch Ofenheizungen zum Einsatz. In den dunklen Fassaden des Hinterhofs sitzen marode Fenster. Darauf berufen sich auch Vertreter der Eigentümergesellschaft des Gebäudes. Sie geben an, alle gesetzlichen Bestimmungen bei der Modernisierung der Wohnungen einhalten zu wollen. Den heutigen Mieter hingegen ist der jetzige Zustand immer noch lieber als die deutlich erhöhten Zahlungsforderungen nach dem Umbau.

Pankow will am Volkspark Friedrichshain ein 14. Milieuschutzgebiet einführen

Beispiele wie diejenigen der Begegnungsstätte am Kollwitzplatz und der Mieter aus der Schönhauser Allee zeigen: Mag der strenge Milieuschutz in Pankow, beim dem sogar nachträglich eingebaute Aufzüge beantragt und geprüft werden müssen, auf dem Papier ein wirksames Werkzeug sein. In der Praxis nutzen Wohnungseigentümer, die an ihren Immobilien auf legale Weise mehr verdienen möchten, Ausnahmeregelungen, auf die Berliner Bezirksämter keinen Einfluss haben.

Noch laufen in den Problemfällen Verhandlungen für Kompromisslösungen mit den Vermietern, da haben die Bezirksverordneten einen weiteren Vorstoß unternommen: Auf Antrag der SPD-Fraktion soll das Bezirksamt das Gebiet an der Danziger Straße in Prenzlauer Berg zwischen Velodrom und Volkspark Friedrichshain als 14. Milieuschutzgebiet in Pankow ausweisen. Die Ausnahmeregeln werden dort die gleichen sein wie in den Kiezen am Kollwitzplatz und an der Schönhauser Allee.