Wohnen

Kreuzberg: Immobilienpreise um bis zu 15 Prozent gesunken

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Immobilienmakler David Borck mit Hund vor der Remise auf dem Hinterhof des Gebäudes Schönleinstraße 11 in Kreuzberg.

Immobilienmakler David Borck mit Hund vor der Remise auf dem Hinterhof des Gebäudes Schönleinstraße 11 in Kreuzberg.

Foto: Patrick Goldstein

Krieg und Zinsanstieg drücken laut Immobilienexperte Borck in Kreuzberg auf die Preise. Die Wohnkosten sollen trotzdem weiter steigen.

Berlin. Im Lauf des ersten Halbjahrs 2022 drängte plötzlich eine Reihe zusätzlicher Telefonate in den Terminplan von David Borck. Der etablierte Berliner Immobilienmakler musste Hauseigentümern mitteilen, dass sie ihre Gewinnerwartungen zurück schrauben müssen. Das gilt nun auch für das Gebäude im begehrten Kreuzberger Graefekiez, das er derzeit vermarktet. Mit fast vier Jahrzehnten Erfahrung und besten Kenntnissen über Berliner Marktentwicklungen ist der 57-jährige gebürtige Wilmersdorfer der passende Gesprächspartner, wenn es um die Frage geht, wohin die Entwicklung im traditionell szenigen Ortsteil geht.

Zum Beispiel im Haus an der Schönleinstraße 11. Drei Architekten sind Eigentümer. Die David Borck Immobiliengesellschaft bringt in diesem Jahr sieben Wohnungen an Käufer, die restlichen acht Objekte in Seitenflügel und Remise folgen. Aber im Frühjahr 2022 musste Borck den Besitzern mitteilen, dass die im Januar/Februar von ihm ermittelten Kaufpreise für die Appartements nicht mehr realistisch seien. „Nach rund zweieinhalb Prozent Zinsen und Tilgung für einen Kredit, galten plötzlich fünf Prozent.“

Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind auch in Kreuzberg gesunken

Im Vergleich zu 2022, so der Co-Geschäftsführer und Chef von 24 Mitarbeitern, lägen Kaufpreise im Kiez jetzt um zehn bis 15 Prozent niedriger. Etwa 220 Wohnungen verkauft sein Unternehmen jährlich in Berlin und Brandenburg. Bei den Gesprächen, in denen er Hauseigentümern in den vergangenen Monaten empfahl, mit den Preisen herunterzugehen, seien fast alle seinem Rat gefolgt. Nur ein Besitzer in Reinickendorf habe abgelehnt und den Verkaufsstart um ein Jahr verschoben, in der Hoffnung, dass die Preise dann wieder seinen Erwartungen entsprechen würden.

An der Schönleinstraße hat Borck binnen vier Wochen einen ersten Abnehmer für eine Ein-Zimmer-Altbauwohnung gefunden: 332.000 Euro für 48 Quadratmeter. Käufer sei ein alleinstehender Mann, viel unterwegs für die Bundesregierung, der in Berlin ein Standbein suchte. Für die 20 Wohn- und zwei Gewerbeeinheiten im 800 Meter entfernten Neubau „Jahn Urban“ an der Urbanstraße 52 gewann Borck binnen zwölf Monaten Käufer - zuletzt einen Abnehmer, der 1,3 Millionen Euro fürs Penthouse zahlte. Zwei Drittel der Interessenten für Kreuzberger Objekte stammten aus dem Ausland.

Inflation und Ukraine-Krieg – zudem steigende Zinsen

Erheblich eingebrochen seien die Preise für vermietete Kaufobjekte. Auch eine Folge des Zinsanstiegs, sagt Borck. Lagen diese vor Ukraine- und Inflationskrise um etwa 20 Prozent der Kosten einer bezugsfreien Wohnung, könne man derzeit nur 50 Prozent aufrufen. Wer aus dem Ausland auf Berlin schaut, wundert sich dagegen mitunter über die niedrigen Kosten. „Was stimmt nicht mit der Wohnung?“, fragte etwa ein US-Interessent an, weil er sich bei einer vermieteten Wohnung in Mitte über den in seinen Augen geringen Kaufpreis von 4000 Euro pro Quadratmeter wunderte.

Bei allen Bemühungen, dieses insbesondere in Berlin zu verhindern: Für Kreuzberg sagt Borck voraus, dass Wohnen und Eigentum teurer wird. Daran könne auch das Mitte 2021 in Kraft getretene Umwandlungsverbot von Miet- zu Eigentumswohnungen im Baugesetzbuch langfristig nichts ändern. „Damit werden die Entwicklungen nur aufgeschoben.“ Das Umwandlungsverbot etwa sei bis Ende 2025 befristet.

Verkehrsversuch im Graefekiez

Von den Plänen, im Graefekiez 2023 bei einem Verkehrsversuch mindestens sechs Monate lang alle Parkplätze aufzuheben, hält Borck nichts. „Wo sollen die Autos – auch jene unserer Käufer – denn dann hin?“. Eine Aufwertung der Wohnungen durch einen autofreien Kiez jedenfalls erwartet er nicht.

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