Interview

„Bauen muss als etwas Gutes empfunden werden“

Bau und Besitz von Wohnungen haben einen schlechten Ruf in Berlin. Warum ist das so? Gespräch mit Sebastian Fischer, Primus Immobilien

Sebastian Fischer an einer firmeneigenen Baustelle an der Lietzenburger Straße in Wilmersdorf.

Sebastian Fischer an einer firmeneigenen Baustelle an der Lietzenburger Straße in Wilmersdorf.

Foto: Christian Kielmann

Berlin.  Sebastian Fischer (33) ist Vorstandsmitglied der Primus Immobilien AG, einer der führenden Projektentwicklungsfirmen mit Schwerpunkt auf Wohnimmobilien in Berlin. Gegenwärtig entwickelt das mehr als 25 Jahre alte Unternehmen mit mehr als 60 Mitarbeitern und Auszubildenden Projekte im gehobenen und im mittleren Segment in Berlin.

Warum hat die private Bauwirtschaft einen so schlechten Ruf in der Stadt?

Sebastian Fischer: Ich glaube, das sind zwei Aspekte. Der Immobilienentwickler – der Bauherr – wird häufig leider gleichgesetzt mit dem Spekulanten, den es in Berlin sicher auch gibt. Es gibt Investoren in der Stadt, die Häuser mit dem Ziel kaufen, die Mieten in kurzer Zeit deutlich zu steigern und die Häuser dann direkt gleich wieder zu verkaufen – oft zum Leidwesen der Mieter. Es gibt auch Akteure in der Stadt, die Baugenehmigungen beantragen und Planungsprozesse in Gang setzen, um dann ein planungsfertiges Grundstück an den Nächsten zu verkaufen, der dann die eigentliche Arbeit macht, vor allem das Risiko trägt. Es kann bei einem Bau ja immer mal etwas schiefgehen, was dann gleich richtig Geld kostet. Darüber hinaus macht man alle Investoren für die steigenden Preise in der Stadt verantwortlich. Ich sehe unsere Rolle da aber etwas anders, weil wir Wohnungen brauchen. Wenn wir die Wohnungen zu teuer bauen, vermieten oder verkaufen würden, und es würde sie keiner haben wollen, würden wir sie auch nicht bauen.

Haben Sie den Eindruck, dass sich Berlin in den letzten Jahren sehr gewandelt hat?

Ich bin Berliner. Als ich nach dem Abitur zum Studium ins Ausland ging, hatte die Stadt noch ein schmuddeligeres Image. München galt als die schönere, etabliertere Stadt. Heute ist das anders. Egal wo ich in der Welt unterwegs bin, die Leute bewundern Berlin. Wir haben Arbeitgeber in der Stadt, wie Amazon oder Google, bei denen wenig Deutsch gesprochen wird, die Kulturen verändern sich. Aufgrund der Historie der Stadt gibt es unterschiedliche Auffassungen darüber, wie eine Stadt mit Wachstum und Wandel umgehen soll. Das ist eine große Herausforderung. Ich verstehe, dass das in Berlin von vielen Bürgern mit Sorge beobachtet wird. Aber man muss im Wandel der Stadt auch eine Chance, die Perspektive und die Visionen sehen und nicht nur ängstlich an den Dingen festhalten, wie sie gestern einmal waren.

Laut einer Studie der Humboldt-Universität benötigt Berlin aktuell rund 310.000 bezahlbare Wohnungen. Wie viele Wohnungen hat Ihr Unternehmen 2018 gebaut?

Momentan haben wir mehr als 2000 Einheiten in der Planung oder im Bau, in den vergangenen Jahren haben wir rund 100.000 Quadratmeter Wohnfläche geschaffen. Momentan entwickeln und bauen wir Projekte mit einem Gesamtvolumen von über einer Milliarde Euro, davon etwa 500 Millionen Euro in Berlin.

Bauen Sie hauptsächlich Miet- oder Eigentumswohnungen?

Wir bauen preislich in gehobenen sowie mittleren Wohnlagen in aufstrebenden Vierteln. Solche mittleren Lagen sind für uns beispielsweise in Moabit, wo wir gerade mehr als 5000 Quadratmeter Wohnfläche in der Entwicklung haben oder in Weißensee, wo wir gerade 55 Wohnungen bauen. Im oberen Segment sind das beispielsweise die Straßen rund um den Kudamm, im Grunewald oder die sehr guten Lagen in Mitte. Wir bauen Miet- wie Eigentumswohnungen. Häufig nimmt man von uns wahr, dass wir ausschließlich Eigentumswohnungen bauen, das ist sicherlich das klassische Geschäft der Primus. Aktuell bauen wir beispielsweise zwei Vorhaben für Mietwohnungen im eigenen Bestand in Charlottenburg, die Eigentumswohnungsprojekte überwiegen jedoch.

Warum?

Erst binnen der vergangenen Jahre haben sich die Mietpreise so entwickelt, dass man kostendeckend neu bauen kann. Für Nettokaltmieten von sieben oder acht Euro pro Quadratmeter, die vor wenigen Jahren üblich waren, wäre Neubau nicht möglich gewesen. Das hat sich gewandelt, weshalb wir nun auch Mietwohnungen bauen.

Der Begriff Eigentumswohnung hat in der politischen Diskussion Berlins einen schlechten Ruf. Die Stadt hat bundesweit die geringste Eigentumsrate. Woran liegt das?

Es ist der falsche Weg, Wohneigentum so zu verteufeln. Ich bin Anfang 30. Als ich im Alter von 19 Jahren meine erste Eigentumswohnung erworben habe, gab es noch eine sogenannte Eigenheimzulage. Diese hat einen erheblichen Teil dazu beigetragen, dass ich mir die Wohnung überhaupt leisten konnte. Sie wird heute in etwas anderer Form für Familie wieder neu gedacht. Klassischerweise kauft ein Deutscher seine erste Immobilie, wenn die Familien- und Lebensplanung eine gewisse Reife hat. Wir sollten viel früher an den Erwerb und die Bildung von Wohneigentum denken.

Wann sollte man denn damit anfangen?

In anderen Ländern wie beispielsweise in Großbritannien ist das anders. Da kauft jemand, der mit der Ausbildung fertig ist und weiß, dass er eine Weile dort bleibt, wo er eine Anstellung gefunden hat, sich eine Wohnung und mietet nicht. Man entwickelt sich dann weiter mit seiner Immobilie. Man verkauft die kleine Wohnung, wenn man eine größere braucht oder verkleinert sich wieder, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Die Historie zeigt, dass das ein elementarer Bestandteil einer Vermögensbildung ist, die den Menschen ein gewisses Maß an Sicherheit und Unabhängigkeit im Alter gibt. Volkswirtschaftlich ist es aus meiner Sicht deshalb sinnvoll, die Leute bei der Vermögensbildung zu unterstützen. Berlin ist bei Eigentum leider ein Negativbeispiel, in Deutschland ist die Eigentumsquote durchschnittlich mehr als drei Mal so hoch wie hier. Dabei ist die Situation momentan dafür besonders gut: Wir haben ein niedriges Zinsumfeld, was bedeutet, dass ich mich langfristig weitaus besserstelle, als wenn ich zu Marktmieten miete.

In der erwähnten Studie der Humboldt-Universität werden indes Nettokaltmieten von vier bis fünf Euro gefordert, obwohl die Durchschnittsmiete im Berliner Mietspiegel schon bei 6,39 Euro pro Quadratmeter liegt. Kann man zu solchen Preisen in Berlin neu bauen?

Wir haben da einen Interessenkonflikt. Da gibt es beispielsweise die Energieeinsparverordnung, die uns vorschreibt, Gebäude für ein möglichst energieeffizientes Bewohnen zu bauen. Auf der anderen Seite darf das alles nichts kosten, um die Mieten niedrig zu halten. Wie soll das funktionieren? Das geht nicht. Bei den heutigen Baukosten können wir – etwas abhängig von den Kosten für den Baugrund – unter 12 bis 13 Euro Nettokaltmiete in Berlin überhaupt nicht bauen. Der Mietspiegel war zudem schon immer ein sehr politisches In­strument und ist es heute mehr denn je. Natürlich hat die Politik ein Interesse daran, das Mietspiegelniveau möglichst gering und langsam steigend zu kommunizieren, weil das ihre eigenen Verfehlungen aufzeigt.

Und welche sind das?

Der Grund, warum wir in Berlin so stark steigende Mieten haben, ist, dass die öffentlichen Wohnungsbestände privatisiert wurden – und das für wenige Hundert Euro pro Quadratmeter an Investoren, bei denen schon immer klar war, dass die versuchen würden, die Immobilien möglichst ertragreich zu entwickeln, sobald die Bindungsfrist auf die Mieten ausläuft. Genau so ist es gekommen. Die Käufer waren damals Private Equity Fonds, die die Wohnungen mit viel Gewinn an die Börse gebracht oder verkauft haben.

Sie selber kaufen ja auch alte Häuser, die in deutlich renovierungsbedürftigem Zustand sind, in denen aber Mieter wohnen, die für eine attraktive Lage relativ geringe Mieten zahlen. Was tun Sie in solchen Fällen?

Kauf bricht nicht Miete. Ein Mieter muss keine Angst davor haben, dass er das Haus verlassen muss, da ein Mietvertrag quasi unkündbar ist. Es gibt die Ausnahme des Eigenbedarfs mit einer langen Frist von zehn Jahren – in der Praxis ein absoluter Ausnahmefall. Wenn ich eine Wohnung für die eigene Nutzung kaufen will, dann kaufe ich sie in der Regel nicht mit einem Horizont von zehn Jahren. Keiner weiß, wie und wo wir in zehn Jahren wohnen wollen, das ist also ein eher theoretisches
Instrument. Oft ist in diesen renovierungsbedürftigen Häusern viele Jahrzehnte wenig oder nichts instand gesetzt oder saniert worden und der bauliche Zustand gibt in vielen Wohnungen eine Neuvermietung gar nicht her. Häufig haben diese Häuser deshalb einen hohen Leerstand, auf den wir uns konzentrieren oder bieten die Möglichkeit, beispielsweise zusätzliche Wohnungen im Hof zu errichten oder das Dachgeschoss auszubauen. In den vermieteten Wohnungen können die Mieter also wohnen bleiben, die Mietverhältnisse werden und können wir nicht kündigen, sondern die Immobilie im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen sanieren.

Die Mieten werden dann aber angehoben?

Das geht in der Tat leider nicht anders. Wir müssen ja bestimmte energetische Standards im Bereich der Fassadendämmung und der Fenster einhalten oder zum Beispiel aktuelle Anforderungen an den Schallschutz berücksichtigen – einen Teil dieser Kosten müssen wir auf die Mieter umlegen.

Was müsste sich ändern, dass mehr bezahlbarer Wohnraum in Berlin entsteht?

Es gibt verschiedene Hebel, bei denen angesetzt werden kann. Einer sind Bodenpreise. Die machen einen erheblichen Teil des Gesamtpreises der Anschaffung einer Immobilie aus. Die Verfügbarkeit von Grundstücken in Berlin ist auch deswegen gering, weil viele Eigentümer aktuell nicht verkaufen wollen, sondern weiter von steigenden Preisen ausgehen und von zunehmenden Bodenpreisen spekulativ profitieren wollen.Man könnte dazu übergehen, Spekulation mit Grund und Boden zu unterbinden, indem man zum Beispiel die Gültigkeit von Baugenehmigungen ausschließlich an den Antragsteller bindet, sodass tatsächlich gebaut werden muss oder die steuerliche Situation für Grundstückshandel unattraktiver macht, Stichwort Grundsteuer C. Damit ließe sich Bodenspekulation meines Erachtens tatsächlich eindämmen.

Der zweite Hebel ist das Thema Bauen selbst. Strenge Bauvorschriften, wir sprachen über das Thema Energieeinsparverordnung, machen ebenfalls einen ordentlichen Teil der Baukosten aus, ich glaube nicht, dass das in der Art und Weise notwendig ist. Bauen sollte wieder unkomplizierter möglich sein.Auch die Manpower, also die Verfügbarkeit von Handwerkern, ist sehr begrenzt. Wenn ich mich auf den Baustellen mit den Handwerksmeistern unterhalte, dann klagen diese über fehlenden Nachwuchs. Das Handwerk muss wieder als attraktiver Beruf empfunden werden.

Als vierter Punkt: Die Planungsprozesse in der Verwaltung müssen schneller und verlässlicher werden. In Berlin dauert ein durchschnittliches Bebauungsplanverfahren sieben bis acht Jahre. Es wird lange Kapital gebunden, das für den Grundstücksankauf notwendig ist. Darüber hinaus muss langfristig geplant werden: Ist die heute angedachte Nutzung eines Grundstücks in sieben Jahren noch marktfähig? Der letzte Punkt, der mir einfällt, ist ein psychologischer: Bauen muss in dieser Stadt wieder als etwas Gutes empfunden werden. Es muss verstanden werden, dass derjenige, der Wohnungen schafft, ein guter Marktteilnehmer ist. Jede Wohnung, die gebaut wird, schafft ein Dach über dem Kopf oder macht eine Mietwohnung frei. Nur mit dem Schaffen von Wohnraum nehmen wir den Dampf vom Kessel.