Wohnen ist das Thema in Berlin – nicht erst seit dem Wahlsieg der Linken. Jeder Mensch in der Stadt weiß, in welchem katastrophalen Zustand der Wohnungsmarkt ist. Bezahlbarer Wohnraum ist so knapp, dass Familien in zu kleinen Wohnungen bleiben müssen, während Alleinstehende seit manchmal Jahrzehnten in eigentlich zu großen Wohnungen leben.

Bewegung kommt kaum rein und auch die Vergesellschaftungspläne der Wahlsieger dürften daran nur wenig ändern. Dass eine Vergesellschaftung von rund 220.000 Wohnungen lediglich den weiteren Anstieg der Mieten in der Stadt stoppen kann – nicht aber neuen Wohnraum schaffen wird –, das wissen auch Linken-Politiker wie Schwerdtner, Eralp und Co.

Wie genau es um den Wohnungsmarkt in Berlin bestellt ist, erhebt jedes Jahr die Investitionsbank Berlin (IBB) im Wohnungsmarktbarometer. Spannend: Erstmals konnten die befragten Expertinnen und Experten ein Überangebot an Wohnraum feststellen – im oberen Preissegment freilich. Wer es sich leisten kann, mehr als 20 Euro für den Quadratmeter hinzulegen, findet also durchaus eine Wohnung, vor allem in Mitte und Steglitz-Zehlendorf.

Wohnen in Berlin: Mangel an allen Orten

Alle anderen aber stehen Schlange. Im gebundenen, unteren und mittleren Preissegment attestiert das Barometer Berlin teils einen klaren Angebotsmangel. Besonders betroffen sind im unteren Segment (Nettokaltmiete: weniger als 10 Euro pro m²) die Bezirke Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf, aber auch in den anderen Bezirken übersteigt die Nachfrage das Angebot.

Auf die nächsten drei Jahre geblickt, stellt das Barometer fest, dass sich die Situation in Friedrichshain-Kreuzberg, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick verschärfen wird, während sich in Steglitz-Zehlendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf, Reinickendorf und Lichtenberg laut der Befragten eine Verbesserung abzeichnet.

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Im preisgebundenen Segment, das besonders wichtig ist für die Versorgung einkommensschwacher Haushalte, ist die Situation laut dem IBB-Barometer besonders kritisch. Hauptproblem ist der Rückgang am Bestand von Sozialwohnungen, weil Miet- und Belegungsbindungen auslaufen.

Zwar wurden zwischen 2014 und 2026 über die Berliner Wohnungsneubauförderung mehr als 30.000 geförderte Wohnungen bewilligt. Die Hälfte der Bezirke erwartet jedoch eine gleichbleibende Marktlage in den nächsten drei Jahren. Der Neubau kann den abschmelzenden Bestand also nur punktuell ausgleichen.

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Mitte unter Druck

Im mittleren (10–20 Euro pro m²) Segment, das den Großteil der Normalverdiener-Haushalte abdeckt, ist das Angebot im Mietmarkt flächendeckend zu gering. In der gesamten Stadt übersteigt die Nachfrage das Angebot. Kein Bezirk kann ausreichend Wohnraum in dem Segment anbieten.

Gleichzeitig verzeichnet das mittlere Preissegment über alle Wohnungsgrößen hinweg die zweitstärkste Nachfrage nach dem unteren Segment. Eine leichte Verbesserung ist nur für Lichtenberg und Treptow-Köpenick in Sicht. In allen anderen Bezirken bleibt das Angebot gleich schlecht – oder verschlechtert sich weiter.

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Mieten sind nicht mehr Problem Nummer eins

Zu den ohnehin schon hohen Kaltmieten kommt für viele Haushalte eine weitere Hürde hinzu: Die Kosten für Heizung, Warmwasser und Betrieb laufen krisenbedingt aus dem Ruder. Erstmals in der Geschichte des Wohnungsmarktbarometers bewerten die Befragten die steigenden Neben- und Betriebskosten als drängendstes Problem im Bestand – noch vor den steigenden Nettokaltmieten selbst. Die „zweite Miete“ entwickelt sich damit mehr und mehr zum eigentlichen Preistreiber und bringt selbst Haushalte mit solidem Einkommen an ihre Belastungsgrenzen.

Gleichzeitig wird in Berlin am Bedarf vorbei gebaut: Neubauten zielen vorwiegend auf das obere Segment, müssen das teilweise auch, um Baukosten und Zinsen zu decken. Über 95 Prozent der gemeldeten Bedarfe an Wohnraum entfallen aber auf das untere (58–60 Prozent) und mittlere Preissegment (37–40 Prozent). Menschen mit mittlerem Einkommen geraten so von zwei Seiten unter Druck: Sie verdienen zu viel, um Anspruch auf eine Sozialwohnung zu haben – und zu wenig, um Luxusmieten jenseits der 20-Euro-Marke bezahlen zu können.