Nach Schätzungen des Berliner Mietervereins (BMV) werden jedes Jahr berlinweit rund 2500 Wohnungen abgerissen. Obwohl laut Zweckentfremdungsverbotsgesetz abgerissener Wohnraum durch neuen Wohnraum ersetzt werden muss, dessen „Anfangsmieten von durchschnittlichen Haushalten aufgebracht werden können“, geschieht dies häufig nicht. Um das künftig deutlich unattraktiver zu gestalten, hat das Land Berlin das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum erneut nachgeschärft.

„Es darf nicht billiger sein, eine Strafe zu zahlen, als Ersatzwohnungen zu schaffen“, begründete Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD) die mittlerweile vierte Überarbeitung der 2014 erstmals in Berlin in Kraft getretenen Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO). „Verliert Wohnraum durch Abriss oder durch zweckfremde, genehmigte Nutzung auf Dauer seine Eignung zu Wohnzwecken“, wird in der Regel eine einmalige Ausgleichszahlung erhoben. Diese soll dann dazu verwendet werden, den entstandenen Wohnraumverlust auszugleichen.

Es darf nicht billiger sein, eine Strafe zu zahlen, als Ersatzwohnungen zu schaffen.

 Christian Gaebler (SPD),, Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen 

Strafzahlung verteuert sich um 500 Euro je Quadratmeter

„Bisher lag die Obergrenze für einmalige Zahlungen bei 4100 Euro pro Quadratmeter. Diese wird nun auf 4600 Euro angehoben, um sie an die gestiegenen Baupreise anzupassen“, begründete Gaebler nach der Sitzung des Senats am Dienstag. Wohnungen in Berlin sollten vor allem zum Wohnen zur Verfügung stehen und nicht anderweitig genutzt werden.

„Mit der Erhöhung der Ausgleichszahlungen bei Abriss oder anderer zweckfremder Nutzung, ohne einen angemessenen Ersatzwohnraum bereitzustellen, wird das Zweckentfremdungsverbot weiter gestärkt und die Mieterinnen und Mieter auf dem Wohnungsmarkt in Berlin besser geschützt“, führte der Senator aus.

Nach den Worten Gaeblers ist die Änderung beim sogenannten Zweckentfremdungsverbot Teil eines größeren Pakets, um bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und eine Nutzung von Wohnungen für andere Zwecke zu verhindern. Geplant sei, demnächst in sogenannten Milieuschutzgebieten Wohnen auf Zeit zu verbieten. In solchen Gebieten, von denen es in Berlin mittlerweile 81 in elf Bezirken gibt, gelten schon andere Vorgaben, um die Sozialstruktur dort zu erhalten und Mieter vor Verdrängung zu schützen.

Geplant ist laut Gaebler zudem, die Mietpreisprüfstelle personell aufzustocken, um mehr Schlagkraft im Vorgehen gegen Mietwucher zu bekommen. Aktuell sucht seine Verwaltung 19 „Sachbearbeitende (m/w/d) mit Interesse an der Verfolgung überhöhter Mieten“ wie es auf dem Karriereportal der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung heißt. Die Bewerbungsfrist endet am 8. Februar. Im Dezember hätten zudem die ersten acht Regierungsinspektoren ihre Arbeit in der neu geschaffenen Prüfstelle aufgenommen, im März sollen vier weitere folgen.

„Sachbearbeitende mit Interesse an der Verfolgung überhöhter Mieten“ gesucht

Auch die Zweckentfremdung von Mietwohnungen als Feriendomizil, was laut Zweckentfremdungsgesetz nur nach einer Genehmigung durch die Bezirksämter erlaubt ist, soll künftig besser kontrolliert werden. Von 2016 bis 2025 sind in Berlin mehr als 8100 Ferienwohnungen nach Intervention der Berliner Bezirksämter wieder regulär vermietet worden. Doch das Problem illegal vermieteter Ferienwohnungen ist damit noch nicht gelöst, weil nach wie vor die Übersicht über sämtliche Anbieter auf den verschiedenen Plattformen fehlt. In Berlin gibt es Tausende, wenn nicht sogar 10.000 oder mehr Ferienwohnungen. Genaue Zahlen dazu liegen nicht vor, wie Gaebler einräumte.

Hoffnung setzt der Senat demnach auch in geplante neue Regelungen auf Bundesebene, um Anbieter von Ferienwohnungen stärker zu regulieren. Die einschlägigen Plattformen sollen, so die Idee, Daten an die Bundesnetzagentur weiterleiten. Die Stromverbräuche könnten dann Auskunft darüber geben, ob eine Wohnung dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt wird – oder nur temporär mit Touristen belegt ist.

Ein erstes Gespräch dazu habe mit der Berliner Datenschutzbeauftragten stattgefunden, „um zu schauen, wie eine gesetzliche Grundlage für eine Auskunft des Stromnetzbetreibers geschaffen werden kann“, berichtete Gaebler.

Leerstand in Berlin: Stadt verschärft Kontrollen und Bußgelder

Verschärfen will Berlin auch die Kontrollen von illegal leerstehendem Wohnraum. Auch hier könnten die Stromverbräuche beim Aufspüren von Missbrauchsfällen helfen. In Berlin wird Leerstand ab einer Dauer von mehr als drei Monaten grundsätzlich als Zweckentfremdung angesehen und ist damit illegal, wenn er nicht genehmigt ist. Den Eigentümern drohen hohe Bußgelder. 

Wenn diese sich der Neuvermietung verweigern, können die Bezirksämter die „zweckfremde“ Nutzung von Mietwohnungen mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000 Euro je Wohneinheit ahnden. Allerdings bewegen sich die meisten Bußgeldanordnungen durch die Bezirke bisher im Bereich unter 10.000 Euro.

Nach Auswertung des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zum Zensus 2022 stehen in Berlin insgesamt 40.681 Wohnungen leer, 11.764 Wohnungen davon bereits seit zwölf Monaten oder sogar länger. Aktuellere Zahlen dazu gibt es nicht.

Nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden seit 2014 und bis 2014 insgesamt rund 25.000 Wohnungen in Berlin mithilfe des Gesetzes wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt. Darunter sind auch die 8100 Wohnungen, die bis dahin als Ferienwohnungen vermietet wurden. Die übrigen Fälle verteilen sich auf zuvor leerstehende beziehungsweise anderweitig gewerblich genutzte Wohnungen. Insgesamt haben die Bezirke im Kontext der Zweckentfremdung in diesem Zeitraum 8,5 Millionen Euro Zwangsgeld verhängt.