Berlins Mieter zahlen im Durchschnitt 7,21 Euro je Quadratmeter und Monat (nettokalt) für ihre Wohnung – 5 Cent mehr als noch vor einem Jahr. Das geht aus dem Berliner Mietspiegel 2024 hervor, den die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung am Donnerstag veröffentlicht hat. Damit sind die Mieten im vergangenen Jahr durchschnittlich lediglich um 0,7 Prozent gestiegen. Allerdings gibt es, je nach Baualter, Wohnungsgröße und Lage große Unterschiede.

Der Berliner Mietspiegel gilt für rund 1,4 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen in Berlin. Er berücksichtigt dabei die Lage einer Wohnung, ihre Größe, das Baualter und die Ausstattung und weist in den unterschiedlichen Kategorien eine sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete aus.

Diese ist wichtig, weil sie möglichen Mieterhöhungen eine Grenze setzt. So ist der Mietspiegel etwa bei der Durchsetzung der seit 2015 geltenden Mietpreisbremse wichtig. Diese besagt, dass bei Neuvermietung die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent überschritten werden darf.

In Berlin dürfen Vermieter die Miete in bestehenden Mietverträgen zudem innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent anheben, sofern sie damit unter dem im Mietspiegel ausgewiesen Wert bleiben.

Berlin hat wieder einen qualifizierten Mietspiegel

Nach dem Übergangs-Mietspiegel 2023, der, anders als üblich, lediglich für ein Jahr statt für zwei Jahre Bestand hatte, hat die Hauptstadt nun wieder einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Dieser, so Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD), sei ein Instrument, das „für Mieterinnen und als auch für die Vermieterinnen und Vermieter Rechtssicherheit schaffen“ werde. Bei einer Mieterhöhungserklärung müssen die Angaben des Mietspiegels mitgeliefert werden. „Der Mietspiegel ist ein Instrument zum Erhalt des Mietfriedens“, sagte Gaebler.

Dass sich der Mietspiegel 2023 nicht wie sonst üblich durch Stichproben und umfangreiche Befragungen von Mietern und Vermietern ermitteln ließ, ging auf einen Rechtsstreit zurück. Eine Gruppe von Juristen aus Regensburg hatte gegen die Vergabe nach der EU-weiten Ausschreibung des Mietspiegels geklagt und die Ausschreibung blockiert. Die Juristen wollten mit ihrer Klage erreichen, dass die in Berlin übliche Mietspiegel-Methode geändert wird.

Zwar entschied das Kammergericht im Oktober 2022, dass die Ausschreibung des Landes Berlin zur Erstellung der Mietspiegel 2023 und Mietspiegel 2025 rechtmäßig ist. Doch da erst nach dem Urteil mit der Arbeit an einem qualifizierten Mietspiegel begonnen werden konnte, reichte die Zeit nicht mehr aus, um die Daten für den Mietspiegel 2023 durch die Befragung von Mietern und Vermietern zur Miete und Ausstattung von rund 16.000 zufällig ausgewählten Wohnungen zu erheben. Dies wurde nun nachgeholt.

Mietpreise in der Baualtersklasse 2002 bis 2009 gesunken

Alle Verbände haben den Mietspiegel als qualifiziert anerkannt. Mit den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen, die mit dem Mietspiegelreformgesetz 2021 eingeführt wurden, weist der Mietspiegel 2024 einige Veränderungen auf, die ihn deutlich von den Vorgängerwerken unterscheiden. „Die Ergebnisse 2023 zu 2024 lassen sich daher nicht eins zu eins übertragen“, sagte Gaebler. Neu ist beispielsweise, dass es diesmal eine Auskunftspflicht der Vermieter bestanden hat. Zudem hat der Gesetzgeber eine Verordnung erlassen, in der genau beschrieben ist, wie ein Mietspiegel zu erstellen ist.

Unter anderem wurden daraufhin Baualtersklassen und Wohnflächenklassen neu angepasst. Dies zeigt sich unter anderem auch in der geänderten Ausgestaltung der Mietspiegeltabelle, die nunmehr durch drei Einzeltabellen, aufgeteilt in einfache, mittlere und gute Lage, eine direkte Vergleichbarkeit mit dem Mietspiegel 2023 erschwert. Der Berliner Mieterverein (BMV) hat sich jedoch die Mühe gemacht und anhand von Referenzwohnungen die Mietenentwicklung verglichen.

So sind in einfacher Wohnlage in der Baualtersklasse 2002 bis 2009 die Mieten deutlich niedriger als im Mietspiegel 2023. So betrug die Durchschnittsmiete für eine 95 Quadratmeter große Wohnung laut Mietspiegel 2023 im Mittelwert 12,73 Euro (Spanne reicht von 9,07 Euro bis 14,67 Euro) je Quadratmeter und Monat. Im neuen Mietspiegel ist der Mittelwert nun mit 8,38 Euro (Spanne von 6,59 bis 9,96 Euro) angegeben.

Oberwerte für Altbauten deutlich erhöht

Im Gegensatz dazu sind etwa die Oberwerte für die Mieten in der Baualtersklasse 1919 bis 1949 in einfacher Lage deutlich um 10 bis 18 Prozent angestiegen. So betrug der Medianwert für eine 105 Quadratmeter große Wohnung 2023 noch 6,53 Euro (Spanne von 5,48 bis 7,63 Euro), während im neuen Mietspiegel der Medianwert zwar moderat auf 6,61 Euro gestiegen ist – der Oberwert jedoch mit 9,02 deutlich zugelegt hat.

In der mittleren Wohnlage zeigt sich ein sehr heterogenes Bild. Während in der Baualtersklasse 2002 bis 2009 die Mieten im Vergleich zu 2023 gesunken sind, sind in der Baualtersklasse 1919 bis 1949 ebenfalls deutliche Steigerungen zu erkennen.

In der guten Wohnlage stechen insbesondere die Entwicklung der Oberwerte hervor, so zum Beispiel in der Baualtersklasse 1919 – 1949 (60 Quadratmeter: Oberwert von 9,74 auf 11,16 Euro gestiegen) oder in der Baualtersklasse 1973 bis 1985 West (80 Quadratmeter: Oberwert von 10,49 Euro auf 11,79 Euro gestiegen).

Viele Wohnlagen wurden aufgewertet

Neu eingestuft wurden auch in vielen Bereichen der Stadt die Wohnlageneinordnung. 34.000 Adressen wurden in eine höhere Wohnlage umgestuft, 31.000 in eine niedrigere. Insgesamt wurden somit 17 Prozent aller Adressen neu eingeordnet. Dies betraf vor allem die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg. Während in Friedrichshain-Kreuzberg die Umstufung nahezu ausschließlich in eine höhere Kategorie erfolgte, wurden in Lichtenberg neun Prozent der Adressen aufgestuft, aber 16 Prozent auch abgestuft.

Ab sofort steht der Berliner Mietspiegel 2024, einschließlich Abfrageservice und Erläuterungen, auf der Website der Senatsverwaltung unter www.berlin.de/mietspiegel zur Verfügung.