Immobilien

Preisrallye auf Berliner Immobilienmarkt geht weiter

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Isabell Jürgens
Villen in Grunewald erzielen Rekordpreise.

Villen in Grunewald erzielen Rekordpreise.

Foto: Sergej Glanze

Gutachterausschuss legt Immobilienmarktbericht Berlin 2021/2022 vor. Von Kaufzurückhaltung ist nichts zu spüren – im Gegenteil.

Berlin.  Der Run auf Immobilien in der Hauptstadt ist ungebrochen, Während 2020 die Auswirkungen der Corona-Pandemie und des Mietendeckels noch für eine kurze Atempause sorgten, ging die Preisrallye im vergangenen Jahr unbeeindruckt weiter. Das geht aus dem am Donnerstag veröffentlichten Immobilienmarktbericht Berlin 2021/2022 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte hervor. Demnach waren 2020 in allen Marktsegmenten Preissteigerungen im zweistelligen Bereich zu beobachten. Und auch 2022 sind weitere Preisanstiege zu beobachten: Hohe Inflation, steigende Zinssätze und Baukosten sowie das Problem gestörter Lieferketten haben bislang zu keiner Preisstagnation geführt.

Und das sind die wichtigsten Ergebnisse des Berichts: Insgesamt wurden im vergangenen Jahr mit 27.646 14 Prozent und damit 3404 Gebäude und Grundstücke mehr verkauft als noch 2020. Der Gesamtumsatz stieg dadurch um 5,2 Milliarden Euro auf rund 23,9 Milliarden (+28 Prozent gegenüber dem Vorjahr). „Hierbei wurde offensichtlich das wieder nachgeholt, was 2020 durch vorsichtiges Abwarten zunächst verschoben wurde“, folgert Reiner Rössler, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Der vorgelegte Bericht basiert auf den Daten aller in Berlin notariell beurkundeten Immobilienverkäufe.

„Das Marktgeschehen bei den Immobilienkäufen zeigt in dem Corona-Jahr 2021 keine Stagnation – Umsatzsteigerungen finden wir bei allen Teilmärkten, leider auch bei Mietwohnhäusern“, so Ülker Radziwill (SPD), Staatssekretärin für Mieterschutz und Quartiersentwicklung. Welche Auswirkungen Energie - und Klimakrise sowie der Krieg in der Ukraine haben werden, werde erst der nächste Immobilienmarktbericht zeigen, so die Staatssekretärin weiter. „Dass aber ein weiterer Schutz vor der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen notwendig ist, zeigen auch schon die gestiegenen Zahlen im Jahr 2021“, betonte Radziwill.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen fast verdoppelt

Erneut verzeichneten die Gutachter starker Anstieg der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen von 19.310 im Jahr 2020 auf 28.768 Wohnungen im Jahr 2021– das entspricht einer Zunahme um 49 Prozent. Spitzenreiter sind hierbei die Altbezirke Charlottenburg mit 3704 Wohnungen und Prenzlauer Berg mit 3271 Wohnungen.

Einfluss auf den Preis haben beim Wohnungs- und Teileigentum in der Regel die Art, das Alter und die bauliche Ausstattung der Wohnanlage - und vor allem die Lage. Der Durchschnittskaufpreis aller im Jahr 2021 veräußerten Eigentumswohnungen lag nach Angaben der Gutachter 2021 bei 5379 Euro je Quadratmeter Wohnfläche – 14 Prozent höher als noch im Vorjahr (2020: 4735 Euro). Bei Eigentumswohnungen im Neubau stieg der Preis ebenfalls, um 13 Prozent auf auf 7296 Euro.

Teuerste Eigentumswohnung in Kudamm-Seitenstraße

Corona hat offenbar dazu geführt, dass die Menschen wieder mehr im Grünen leben wollen. So hat der Villenvorort Dahlem mit durchschnittlich 7123 Euro je Quadratmeter Wohnfläche berlinweit höchste Preisniveau für Eigentumswohnungen wurde im Ortsteil Dahlem ermittelt. Im Vorjahr lag der Ortsteil Mitte mit rund 6484 Euro je Quadratmeter noch vorn, landet 2021 mit 7001 Euro jedoch nur noch auf Platz zwei. Der höchste absolute Kaufpreis für eine Eigentumswohnung wurde mit rund 9,6 Millionen Euro in einer Seitenstraße des Kurfürstendamms erzielt.

Der Trend ins Grüne hat auch die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser überdurchschnittlich steigen lassen: 4340 Euro je Quadratmeter „wertrelevante Geschossfläche“ wurden 2021 gezahlt – 3680 Euro waren es im Vorjahr. – ein Anstieg von 18 Prozent. Der höchste durchschnittliche Quadratmeterpreis in den Berliner Vororten befindet sich mit 12.824 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Ortsteil Grunewald. Dort findet sich auch der höchste erzielte Kaufpreis für ein Villengrundstück: Rund 12,5 Millionen Euro.

Für viele Berliner wird sich der Traum vom Eigenheim im Grünen selbst mit gut gefülltem Portemonnaie schwer erfüllen lassen, denn es fehlt zunehmend das Bauland. Die Zahl der angebotenen Grundstücke für den individuellen Wohnungsbaus verzeichnete 2021 mit 667 Kauffällen gegenüber 770 Kauffällen im Vorjahreszeitraum einen Rückgang um minus 13 Prozent.

Run auf Ein- und Zweifamilienhäuser durch Corona

Das wirkt sich auch auf die Preise aus: Der Geldumsatz ist im Vergleichszeitraum um elf Prozent auf 346,2 Millionen Euro gestiegen. „Die mit den Corona-Regeln verbundenen Beschränkungen und das verstärkte Arbeiten im Home-Office hat die Nachfrage nach unbebauten Grundstücken für die Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäusern weiter anziehen lassen“, urteilen die Gutachter. Insbesondere Familien mit kleinen Kindern aus den innerstädtischen Wohnquartieren zeigten ein gestiegenes Interesse an Grundstücken der offenen Bauweise.

„Auch 2022 sind weitere Preisanstiege zu beobachten; eine Preisstagnation ist derzeit nicht in Sicht“, schreiben die Experten. Allerdings lägen die Preisanstiege 2022 derzeit nur noch im einstelligen Prozentbereich. Hinweise auf besondere Marktveränderungen aufgrund der aktuellen geopolitischen und wirtschaftlichen Gesamtsituation konnten die Gutachter bislang nicht feststellen. „Allerdings sind hierbei mögliche Effekte durch die aktuelle Anhebung der Leitzinsen noch nicht enthalten“, schreiben sie.

Der Immobilienmarktbericht Berlin 2021/2022 kann kostenfrei über die Internetseite des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin www.berlin.de/gutachterausschuss heruntergeladen werden. Die kostenpflichtige Druckversion des Immobilienmarktberichtes kann über den Kulturbuch-Verlag unter www.kulturbuch-verlag.de erhältlich.