Berlin. Die Mieten in Berlin steigen, zugleich schrumpft das Vermögen auf Tagesgeld- und Sparkonten aufgrund steigender Inflation und deutlich niedrigerer Zinsen unaufhörlich. Kein Wunder, dass viele Berlinerinnen und Berliner überlegen, ihr Erspartes in Betongold anzulegen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat jedoch unlängst angesichts der immer weiter steigenden Immobilienpreisen vor „spekulativen Übertreibungen“ und dem „Platzen von Immobilienpreisblasen“ gewarnt.
Die Auswirkungen des russischen Angriffskriegs in der Ukraine bringen weitere Unsicherheiten. Michael Schlatterer, Marktanalyst des Immobiliendienstleisters CBRE, gibt jedoch Entwarnung: „Wir rechnen weiter mit steigenden Preisen, weil der Wohnungsmarkt in Berlin attraktiv bleibt und sich als krisenresilient erwiesen hat.“
Immobilien in Berlin als Altersvorsorge sind kaum zu haben
Wie aus dem „Wohnmarktreport Berlin 2022“ hervorgeht, den die Immobilienbank Berlin Hyp AG und CBRE am Mittwoch vorgestellt haben, sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen mit einem Plus von 8,2 Prozent im Jahr 2021 leicht stärker als noch zwölf Monate zuvor auf durchschnittlich 5388 Euro pro Quadratmeter gestiegen und überschritten damit erstmals die 5000-Euro-Marke. Die Angebotsmieten sind dagegen mit im Durchschnitt 3,4 Prozent (auf 10,50 Euro pro Quadratmeter) deutlich geringer teurer geworden.
Dennoch, so Schlatterer, sei das kein Anzeichen für einen überhitzten Kaufmarkt: Die Nachfrage nach Wohnraum bleibe hoch, Leerstand gebe es faktisch nicht, das Neubauvolumen sinke. Und: Von den 44.850 aktuell in der Entwicklung befindlichen Wohnungen sind nach Angaben des Reports 73 Prozent als Mieteinheiten geplant, die überwiegend von den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften errichtet werden.
„Das bedeutet jedoch im Gegenzug, dass die Eigentumswohnung zur Altersvorsorge kaum noch zu haben ist“, sagt Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp. Und er betont, dass „Eigentum zur Altersvorsorge eine gute Sache ist, da sollte man in der Mieterstadt Berlin durchaus darüber nachdenken, ob nicht mehr Eigentumswohnungen gebaut werden sollten“.
Preise für Eigentumswohnungen: Unterschiede in den Bezirken
Vor allem zwei Bezirke, in denen die Entwicklung der Mieten im selben Zeitraum ein deutliches Minus verzeichnete – Lichtenberg mit einem Minus von 6,2 Prozent auf 8,47 Euro und Spandau mit einem Minus von 4,0 Prozent auf 8,22 Euro pro Quadratmeter – fallen bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen auf: Lichtenberg mit einem Plus von 27 Prozent und Spandau mit einem Plus von 19 Prozent. Trotz zweitstärkster Dynamik bleibt Spandau mit durchschnittlich 4122 Euro pro Quadratmeter der günstigste Bezirk im ehemaligen West-Teil der Stadt. Lichtenberg liegt mit 5467 Euro an fünfter Stelle im Mittelfeld.
Ebenfalls stark zugelegt hat Marzahn-Hellersdorf mit 14,8 Prozent auf durchschnittlich 3863 Euro. Er ist damit der einzige Bezirk mit Durchschnittspreisen noch unter 4000 Euro.
Den geringsten Preiszuwachs dagegen haben Eigentumswohnungen in den Bezirken Steglitz-Zehlendorf mit plus 3,7 Prozent auf 4951 Euro und Tempelhof-Schöneberg mit plus 4,8 Prozent auf 4924 Euro zu verzeichnen. Mit 6216 Euro (plus 7,5 Prozent) steht Mitte absolut gesehen an der Spitze, dicht gefolgt von den Innenstadtbezirken Charlottenburg-Wilmersdorf (6063 Euro) sowie Friedrichshain-Kreuzberg (5785 Euro).
Auch wenn den Berlinerinnen und Berlinern die Eigentumspreise in der Hauptstadt mit durchschnittlich 5388 Euro je Quadratmeter unglaublich hoch erscheinen: In München (9533 Euro), Frankfurt am Main (6953 Euro) und Hamburg (6290 Euro) werden noch deutlich höhere Preise verlangt.
Immobilientransaktionen: Land Berlin tritt als Großkäufer auf
Der Wohnmarktreport gibt aber auch Auskunft über die ganz großen Immobilientransaktionen. Und hier zeichnet sich demnach ein Rekord ab: So wurden 2021 mit dem Verkauf ganzer Wohnungsportfolios und schlüsselfertiger Neubauprojekte mit jeweils mehr als 50 Einheiten mehr als 28 Milliarden Euro gehandelt. In den Vorjahren waren es zwischen 2,2 und 6,6 Milliarden Euro. Hauptgrund für den Rekord: die Übernahme von Deutsche Wohnen durch Vonovia, bei der allein in Berlin etwa 110.000 Wohnungen gehandelt wurden.
Zudem trat im Zuge dieser Übernahme auch das Land Berlin mit seinen Wohnungsgesellschaften Howoge, Degewo und Berlinovo als Großkäufer auf, die für 1,65 Milliarden Euro 10.700 Wohnungen von der Deutsche Wohnen und für 810 Millionen Euro 4000 Wohnungen von der Vonovia übernahmen. Unter den 15 größten Deals finden sich noch drei weitere, die durch landeseigene Gesellschaften getätigt wurden: Die Degewo kaufte für 163 Millionen Euro ein Neubauprojekt mit rund 580 Wohnungen von der KW-Development Johannisthal und für 97 Millionen Euro rund 510 Bestandswohnungen von Orlando Real Berlin in der Gropiusstadt; die WBM 580 Wohnungen in der Werner-Düttmann-Siedlung in Kreuzberg für 94 Millionen Euro von Immoba Liegenschaften.
