Immobilien

Studie: Berliner Mieten stagnierten schon 2019

Seit Februar gilt in Berlin der Mietendeckel. Die Investitionsbank zeigt nun: Die Mieten sind schon 2019 kaum noch gestiegen.

Blick auf die Fassade eines Wohnhauses.

Blick auf die Fassade eines Wohnhauses.

Foto: dpa

Berlin. Noch nie war die Frage, wie die Berliner eigentlich wohnen, so aktuell wie in Zeiten der Corona-Krise. Schließlich sind die Bewohner der Hauptstadt jetzt aufgefordert, weitgehend in den eigenen vier Wänden zu bleiben. Antwort auf diese Frage liefert der Wohnungsmarktbericht 2019, den die landeseigene Investitionsbank Berlin (IBB) am Mittwoch vorgelegt hat. In einem Sonderteil des Reports haben die Banker die Wohnsituation und die -kosten von Berliner Haushalten geprüft – und dazu vor allem die Daten aus dem alle vier Jahre erhobenen Mikrozensus 2018 ausgewertet.

83 Prozent der Berliner wohnen zur Miete

Weil Berlin eine Mieterstadt ist, konzentriert sich der Report vor allem auf die zur Miete wohnenden Menschen. Von den hier erfassten 1,77 Millionen Haushalten – eigentlich gibt es in Berlin 2,03 Millionen, die Differenz ist methodisch begründet – lebten 2018 rund 300.000 im selbst genutzten Eigenheim oder einer selbst genutzten Eigentumswohnung. Mehr als 83 Prozent der Haushalte, nämlich 1,47 Millionen, wohnten dagegen zur Miete.

Mehr als die Hälfte aller Mieterhaushalte, rund 766.000, bestand aus lediglich einer Person. Immerhin mehr als ein Viertel der Berliner wohnt zu zweit, mehr als ein Fünftel aller Mieterhaushalte waren dabei Paare ohne Kinder. Annähernd gleiche Anteile von rund acht Prozent entfielen auf Alleinerziehende, Paare mit einem Kind sowie mit zwei Kindern.

Berliner wohnen im Durchschnitt auf 37,5 Quadratmetern

Deutlich wird anhand der vorliegenden Studie auch, dass es in der Stadt enger wird – und sich das auch in der sinkenden Wohnfläche der Berliner bemerkbar macht. Konnten sich die Hauptstädter 2011 im Durchschnitt noch auf 40,9 Quadratmetern ausbreiten, standen ihnen im Jahr 2018 im Schnitt nur noch 37,5 Quadratmeter pro Person zur Verfügung. Der bundesweite Durchschnitt liegt laut IBB bei 39,3 Quadratmeter. Die Wohnfläche eines Berliner Mieterhaushalts betrug nach Angaben des Mikrozensus 2018 im Durchschnitt 66,6 Quadratmeter. Pro Person ergibt sich eine durchschnittliche Wohnfläche von 37,5 Quadratmetern. Dieser Wert lässt sich anhand der Größe des Haushaltes, in dem die Person lebt, sowie der Lebensform des Haushaltes weiter ausdifferenzieren.

In einem Ein-Personen-Haushalt stehen durchschnittlich 55,2 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung, 2014 war es noch ein Quadratmeter mehr. Ein Haushalt mit zwei Personen wohnte 2018 im Durchschnitt auf 73,8 Quadratmetern, womit auf jede Person 36,9 Quadratmeter entfielen. Zu dieser Haushaltsgröße zählen sowohl Paare ohne Kinder, die durchschnittlich auf 74,6 Quadrametern wohnten, als auch Alleinerziehende mit einem Kind, die im Mittel auf 70,9 Quadratmetern lebten. Haushalte mit drei und mehr Personen verfügten 2018 im Durchschnitt über 24,2 Quadratmeter pro Person.

So viel verdienen Berlins Mieter

Die Struktur der Haushalte in den Einkommensklassen zeigt, dass knapp die Hälfte aller Mieterhaushalte zwischen 1500 und 3200 Euro als mittleres Nettoeinkommen im Monat zur Verfügung hatte. Rund 30 Prozent der zur Miete lebenden Haushalte lagen mit ihrem mittleren Nettoeinkommen unterhalb von 1500 Euro im Monat. Mehr als ein Fünftel der Haushalte besaß ein mittleres Nettoeinkommen von mindestens 3200 Euro.

Zentral in der aktuellen wohnungspolitischen Diskussion – etwa rund um den Mietendeckel – ist die Frage der Mietkostenbelastung, also vie viel ihres Haushaltsnettoeinkommens die berliner für die Bruttokaltmiete - also einschließlich kalter Nebenkosten wie Müllabfuhr oder Grundsteuer – aufwenden müssen. Das Ergebnis: Durchschnittlich 28,2 Prozent des Haushaltseinkommens werden für die Miete (bruttokalt) aufgebracht. Das war etwas weniger als 2014 und 2010, was an gestiegenen Einkommen liegen dürfte. Der bundesweite Mittelwert liegt bei rund 27 Prozent.

Knapp 40 Prozent der Haushalte müssen jedoch mehr als 30 Prozent ihres jeweiligen Nettoeinkommens für ihre Bruttokaltmiete aufwenden. „Damit Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen durch diese Entwicklung nicht aus ihren Kiezen verdrängt werden, hat Berlin unter anderem den Milieuschutz stark ausgebaut und das Gesetz zur Einführung eines Mietendeckels beschlossen“, kommentierte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) die Zahlen. Mit dem Gesetz hat der Senat die Mieten im Februar für fünf Jahre eingefroren.

Bei Geringerverdienern kann die Belastungsquote auf mehr als 50 Prozent klettern, auch Alleinerziehende trifft es häufig überdurchschnittlich. Auch wer in den vergangenen Jahren umgezogen ist, muss in der Regel mehr von seinem Einkommen für die Miete einplanen als vorher. Besonders belastet sind Neuköllner. In dem Bezirk müssen mehr als 46,2 Prozent der Haushalte mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Wohnkosten aufbringen. Am wenigsten belastet sind die Mieter in Pankow (29,1 Prozent der Haushalte).

Mietenanstieg auch ohne Mietendeckel gebremst

Bei dem jahrelangen starken Anstieg der Mieten in Berlin zeichnet sich laut IBB- Studie auch schon vor Einführung des Mietendeckels ein Ende ab. So haben Vermieter bei Neuverträgen im vergangenen Jahr im Mittel 10,45 Euro kalt je Quadratmeter verlangt, nur noch 1,3 Prozent mehr als im Vorjahr, wie aus dem Immobilienmarktbericht hervorgeht. Das ist der geringste Anstieg seit Jahren. Es wurden auch wieder etwas mehr Wohnungen für weniger als sieben Euro angeboten. In der Innenstadt aber werden nahezu flächendeckend zwölf Euro verlangt.

IBB-Chef Jürgen Allerkamp äußerte die Sorge, dass der Mietendeckel Investoren vom Bauen abhält. „Berlin braucht weiter zusätzliche Wohnungen“, sagte Allerkamp. Sollte die Zahl der jährlich fertiggestellten Quartiere weiterhin auf dem aktuellen Niveau von 16.700 Wohnungen liegen, wäre ein Ende des heutigen Angebotsdefizits rechnerisch frühestens in rund achteinhalb Jahren zu erwarten – vorausgesetzt die Bevölkerungsentwicklung würde stagnieren. „Und wie sich die Corona-Krise auf das Baugeschehen auswirkt, kann heute noch niemand seriössagen“, fügte Allerkamp hinzu. „Wir rechnen auf jeden Fall mit einer Delle im Neubau – das ist sehr bedauerlich“, ergänzte Senatorin Lompscher. Allerdings hege sie die Hoffnung, dass die Delle nur von kurzer Dauer sei.