Wohnungsmarkt

Vorkaufsrecht in Berlin: Viel Aufwand, wenig Wirkung

Berlins kommunale Wohnungsbaugesellschaften haben bei 464 Häusern das Vorkaufsrecht geprüft. Das Ergebnis ist ernüchternd.

Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften prüfen das Vorkaufsrecht zwar häufig, gekauft wird aber nur sehr selten.

Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften prüfen das Vorkaufsrecht zwar häufig, gekauft wird aber nur sehr selten.

Foto: Taylan Gökalp / dpa

Berlin. In der rot-rot-grünen Landesregierung in Berlin galt das Vorkaufsrecht stets als die Mittel der Wahl, um spekulativen Handel mit Wohnhäusern in der Hauptstadt das Wasser abzugraben. Doch die Bilanz der vergangenen zwei Jahre ist ernüchternd. Von 464 Häusern, deren Erwerb der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften im Auftrag der Berliner Bezirke prüften, wurden lediglich 43 auch tatsächlich per Vorkauf erworben – in sechs Fällen sind dagegen sogar noch Klagen anhängig. Damit führte nicht einmal jede zehnte Überprüfung auch zu einem Erwerb.

Die Zahlen, die die Senatsverwaltung für Wohnen auf eine aktuelle Anfrage des FDP-Fraktionschefs Sebastian Czaja (FDP) mitteilte, zeigen auch, dass das Instrument, das vor allem auch als Drohgebärde wirken sollte, die die neuen Eigentümer dazu bringt, sich auf sogenannte Abwendungsvereinbarungen einzulassen, zunehmend an Schlagkraft verliert. In den Abwendungsvereinbarungen geht der Käufer bestimmte Verpflichtungen ein, die eine Verdrängung von Mietern und Mietsteigerungen verhindern sollen.

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Vorkaufsrecht in Berlin: „Wirtschaftlichkeit nicht gegeben“

So führte 118 durch die städtische Gewobag geprüfte Vorkaufsfälle nur 14 Mal zum Abschluss eines Kaufvertrages, wobei davon vier Übernahmen noch gerichtlich überprüft werden. In elf Fällen konnte eine Abwendungsvereinbarung geschlossen werden. Hinter den allermeisten durchgeführten Prüfungen hat die Gewobag jedoch die Anmerkung „Wirtschaftlichkeit nicht gegeben“ gesetzt (61 Fälle). Andere Gründe, wie etwa die „Absage durch den Bezirk“ oder „Absage wegen rechtlicher Gründe“ tauchen ebenfalls häufig auf.

„Das Vorkaufsrecht der Bezirke hat keine Wirkung. Von den 31,3 Millionen Euro zugesagter Unterstützung wurde bislang 1,9 Millionen Euro ausgezahlt“, kritisiert der FDP-Fraktionsvorsitzende Czaja. Es zeige sich, dass zumeist die Wohnungsbaugesellschaften von dem Vorkaufsrecht der Gebäude zurückschrecken, da zum überwiegenden Teil die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben sei und die Wohnungsbaugesellschaft an den Rand Ihrer finanziellen Möglichkeiten gedrängt werden. „Es ist ein makaberes Ideologisches Spiel, mit hohen Steuermitteln Wohnungen anzueignen, die dann einen umso höheren finanziellen Aufwand für die Instandhaltung der Wohnungen benötigen“, so Czaja.

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Wohnungsbaugesellschaften äußern sich zurückhaltend

Die Wohnungsbaugesellschaften, die dazu angehalten sind, die Vorgaben des Senats auch umzusetzen, äußern sich zurückhaltender. „Vorkaufsrechte sind ein politisches Instrument mit dem Ziel, die soziale Mischung in den Kiezen zu erhalten. Wir unterstützen dies und unterziehen daher alle Angebote einer sorgfältigen und verantwortungsvollen Prüfung“, teilt etwa Anne Grubert, Sprecherin der Gewobag, auf Anfrage der Berliner Morgenpost mit. „ Nur wenn die Wirtschaftlichkeit gegeben ist, erklären wir uns bereit, als Berechtigter Dritter für die Ausübung des Vorkaufrechts zur Verfügung zu stehen“, so Grubert. Konkret könne der Personalaufwand nicht benannt werden, da die Prüfungen von Fall zu Fall unterschiedlich seien.

Ähnlich die Auskunft der WBM, die 95 Ankäufe überprüft und lediglich elf Mal das Vorkaufsrecht ausgeübt hat. Ebenfalls ef Mal wurde eine Abwendungsvereinbarung unterzeichnet. „Die Prüfungen der potenziellen Vorkaufsobjekte sind von Fall zu Fall unterschiedlich intensiv. Auf jeden Fall ist dies in den letzten Jahren eine zusätzliche, nicht zu unterschätzende Belastung für die Abteilungen Portfoliomanagement und Technik geworden, die dafür keine gesonderten Personalressourcen vorhalten können“, so WBM-Sprecher Christoph Lang. Die WBM stehe aber zu dem eigentlichen Ziel des kommunalen Vorkaufsrechts, die soziale Mischung in den Kiezen zu erhalten. Jedoch: „Wir dürfen kein Geschäft eingehen, das uns auf Dauer Verluste einbringen würde, und müssen daher jeden Einzelfall, der an uns herangetragen wird, gewissenhaft prüfen.“

Degewo: Nur zwei Häuser gekauft

Bei Berlins größter kommunaler Wohnungsbaugesellschaft mit rund 75.000 Wohnungen, der Degewo, fällt die Bilanz noch ernüchternder aus. 100 Fälle wurden im Auftrag der Bezirke geprüft – nur in zwei Fällen kam auch ein Erwerb zustande. In weiteren 13 Fällen konnten Abwendungsvereinbarungen getroffen werden.

„Die Prüfung jedes einzelnen Objekts gestaltet sich je nach Zustand, Größe etc. unterschiedlich – hier lässt sich leider keine pauschale Aussage treffen“, teilt Degewo-Sprecher Paul Lichtenthäler mit. In jedem Fall würden dafür weitere unternehmenseigene Kapazitäten zur Verfügung gestellt. Da die Bestände der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften jeweils unterschiedliche bezirkliche Schwerpunkte gebe, komme es auch zu Überlappungen. „Daher kann es vorkommen, dass für ein Objekt auch mehr als eine Gesellschaft gebeten wird, das Objekt zu prüfen“, so der Sprecher.

Wohn-Staatssekretär: „Vorkauf letztes Mittel“

„Das Vorkaufsrecht in Gebieten der sozialen Erhaltungssatzung ist als Ultimative Ratio das letzte Mittel, um die Ziele des Schutzes der Zusammensetzung der dortigen Wohnbevölkerung zu erreichen“, sagt Wohn-Staatssekretär Sebastian Scheel (Linke). Primäres Ziel sei es, mit dem Käufer eine Abwendungsvereinbarung abzuschließen, um auf diesem Wege die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im jeweiligen Gebiet zu schützen. Insofern sei der – nicht unerhebliche – Prüfaufwand in den Bezirken, wie auch bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gerechtfertigt und auch unerlässlich. Doppelprüfungen, wie sie auch die Degewo schildert, seien „in der Tat nicht sinnvoll“, so Scheel weiter.

Zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, der Senatsverwaltung für Finanzen und den Bezirken würden derzeit Abstimmungsgespräche stattfinden, um diese künftig zu vermeiden. „Der Einsatz bedarf einer sorgfältigen Prüfung in jedem Einzelfall“, bekräftigt Scheel. Entsprechend müsse die Wirtschaftlichkeit vor dem jeweiligen Ankauf selbstverständlich überprüft werden.