Berlin. Über kaum ein Thema wird in Berlin so heftig gestritten wie über den Wohnungsmarkt. Kümmert sich die rot-rot-grüne Landesregierung zu wenig um den Neubau? Hilft der Mietendeckel, der in der kommenden Woche in Kraft treten soll, oder ist er sozial ungerecht und möglicherweise obendrein verfassungswidrig? Diese Fragen standen auch im Zentrum unseres Leserforums „Morgenpost vor Ort“ am Mittwochabend. „Bauen oder deckeln – der Streit um die Wohnungspolitik in Berlin“ war die Veranstaltung überschrieben, gute zwei Stunden dauerte die lebhafte, aber weitgehend sachliche Diskussion im ausgebuchten Saal „Boris Vian“ des Maison de France am Kurfürstendamm.
Auf dem Podium diskutierten Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke); Maren Kern, Vorstand des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU); Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins; Heiko Kretschmer, Vorsitzender des Vereins „Neue Wege für Berlin“; Isabell Jürgens, Redakteurin der Berliner Morgenpost für Bau- und Mietenpolitik, und Moderator Hajo Schumacher, Kolumnist und Autor unserer Zeitung. Die wichtigsten Themen im Überblick:
Senat verfehlt seine Neubauziele
Isabell Jürgens erläuterte, dass die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in dieser Legislaturperiode 30.000 Wohnungen fertigstellen sollen, also 6000 pro Jahr. Im vergangenen Jahr seien aber nur 4500 Wohnungen gebaut worden, auch 2018 sei das Ziel verfehlt worden. Gründe seien vor allem fehlende Baugenehmigungen und Personalmangel in Ämtern und den Unternehmen selbst.
Die Senatorin widersprach. Das Ziel von 30.000 städtischen Wohnungen könne nicht einfach auf Jahresscheiben aufgeteilt werden. Im kommenden Jahr werde Baubeginn für viele Projekte sein. „Ende 2021 werden wir 35.000 Wohnungen im Bau oder fertig gestellt haben“, prognostizierte Lompscher.
Landeseigene Unternehmen planen 60.000 Wohnungen
Sie räumte ein, dass die Fertigstellungszahlen verfehlt werden, weil Planungsverfahren länger dauerten als vorgesehen und weil die Bauwirtschaft stark ausgelastet sei. „Verzögerungen sind nicht unüblich beim Bauen“, sagte sie. Die landeseigenen Wohnungsunternehmen hätten insgesamt 460 Neubauprojekte mit mehr als 60.000 Wohnungen in der Planung. Sie reiche also weit über diese Legislaturperiode hinaus.
Heiko Kretschmer stellt das nicht zufrieden. Sein Verein sammelt Unterschriften für eine Volksinitiative. Ziel ist ein Wohnungsbauprogramm, in dem innerhalb von acht Jahren 100.000 bezahlbare Wohnungen zusätzlich in Berlin geschaffen werden sollen. Er warf der Stadtentwicklungssenatorin vor, sich „massiv in die Tasche zu lügen“. Die Verknappung von Wohnungen in Berlin sei problematisch.
Vier-Millionen-Stadt im Jahr 2030
Allein der Zuzug sorge für einen jährlichen Neubaubedarf von 18.000 Wohnungen, sagte Kretschmer. Zudem fehlten bereits heute 135.000 Wohnungen, die zusätzlich gebaut werden müssten, um den Markt ins Gleichgewicht zu bringen. Die neueste Bevölkerungsprognose sage für das Jahr 2030 vier Millionen Einwohner voraus. „Demnach brauchen wir, je nach Variante der Prognose, 50.000 bis 115.000 weitere Wohnungen. Wir reden also von bis zu 250.000 Wohnungen, die benötigt werden“, so Kretschmer.
Die Bevölkerungsprognose sei schwierig, derzeit liege der Zuzug deutlich unter den Zahlen der Vorjahre, konterte Reiner Wild. Unstrittig sei, dass Wohnungen fehlen. „Ob das 80.000 oder 120.000 Wohnungen sind, ist wirklich egal. Wir werden diese Wohnungen ohnehin nicht morgen fertig gebaut haben“, so Wild. Wichtig sei, die geplanten Bauvorhaben in den Behörden und bei den Bauunternehmen anzuschieben. Kretschmer legte nach und kritisierte, genau das passiere eben nicht. Stattdessen habe die Debatte um den Mietendeckel ein Dreivierteljahr lang die Baupolitik blockiert.
„Wir müssen den Wohnraummangel durch Neubau bekämpfen“
Die langen Planungs- und Genehmigungsverfahren beim Neubau seien nicht in erster Linie eine Folge von Personalengpässen, sondern von notwendigen Abwägungsentscheidungen, etwa bei der Infrastruktur, entgegnete Katrin Lompscher. „Wir müssen den Wohnraummangel durch Neubau bekämpfen. Das tun wir auch“, sagte sie.
Die Senatorin ergänzte mit Blick auf die Ziele des Vereins „Neue Wege für Berlin“, es sei finanziell nicht möglich, den Bau von 12.500 Sozialwohnungen im Jahr zu fördern. Die derzeitige Förderung von 5000 Wohnungen koste bereits knapp 400 Millionen Euro pro Jahr. Zudem gebe es nicht so viele förderfähige Projekte von Investoren. Gäbe es sie, würde sie sich beim Finanzsenator gern für eine Erhöhung der Fördersummen stark machen.
Viele Hindernisse für Investoren
Maren Kern betonte, die Mitgliedsunternehmen des BBU, nicht nur die landeseigenen Gesellschaften, würden gern mehr bauen, müssten aber viele Hindernisse überwinden. Neben überlasteten, oft personell unterbesetzten Baubehörden sorgten auch Artenschutz und Baumschutz für Probleme. Die geforderte Umsiedlung von Zauneidechsen oder zu spät erteilte Baumfällgenehmigungen könnten Bauvorhaben mit mehreren hundert Wohnungen schnell sechs Monate oder auch ein Jahr verzögern. Hinzu komme die umfassende Bürgerbeteiligung.
Genossenschaften, so Kern, hätten zudem noch mit fehlenden Bauflächen zu kämpfen. Sie forderte den Senat auf, den Genossenschaften landeseigene Flächen zu fairen Konditionen zur Verfügung zu stellen. „Sie bauen zurzeit 800 Wohnungen, sie könnten aber 2000 Wohnungen bauen.“
Dagegen wirke allerdings auch der Mietendeckel. Nun könnten sie nicht mehr bauen, weil ihnen Einnahmen verloren gingen und das Geld für Investitionen fehle. Maren Kern bezifferte den Verlust an Neubauten auf 12.000 Wohnungen in den kommenden fünf Jahren für den gesamten Verband BBU und auf 8000 allein für die Genossenschaften.
BBU hält Mietendeckel für verfassungswidrig
Ob sich der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen mit dem Mietendeckel inzwischen angefreundet habe, fragte Hajo Schumacher die BBU-Chefin. Diese verneinte energisch. „Aber wir akzeptieren das Gesetz, es ist beschlossen. Wir werden dafür Sorge tragen, dass es umgesetzt wird – obwohl wir es immer noch für verfassungswidrig halten“, sagte Kern.
Zur Umsetzung hätten sie noch viele offene Fragen. Morgenpost-Redakteurin Jürgens pflichtete ihr bei. Die gemeinsame Telefonaktion der Redaktion und des Berliner Anwaltsvereins habe eine große Unsicherheit bei Mietern und Vermietern gezeigt.
Vermieter müssen überhöhte Mieten absenken
Hajo Schumacher zitierte einen Morgenpost-Bericht, wonach der Anstieg der Mieten offenbar gebremst sei. „Kommt der Mietendeckel zu spät?“, fragte er. Reiner Wild sieht es nicht so. „Die jetzige Dämpfung bei Wiedervermietungen geschieht auf einem sehr hohen Niveau. Bei Wiedervermietungen werden laut Immobilienportalen im Durchschnitt 11,50 Euro nettokalt gezahlt.“
Maren Kern erläuterte, was die Mieter erwartet. Zunächst müsse der Vermieter dem Mieter mitteilen, wie sich seine Miete gestaltet und ob sie überhöht ist. Das müsse innerhalb der nächsten zwei Monate erfolgen. Modernisierungsmaßnahmen müssten bei der Investitionsbank Berlin angezeigt, umfangreichere Maßnahmen genehmigt werden. Nach neun Monaten müsse der Vermieter eine überhöhte Miete absenken. Sonst drohten bis zu 500.000 Euro Bußgeld. Die Absenkung müsse also der Mieter nicht selbst beantragen.
„Wohnen ist keine Ware wie Joghurt.“
Ob der Mietendeckel neubaufeindlich sei, wollte Moderator Hajo Schumacher von Mieterverein-Geschäftsführer Wild wissen. „Wenn Eingriffe ins Mietrecht zugunsten der Mieter vorgenommen werden, verlieren bestimmte Vermietergruppen das Interesse am Wohnungsbau“, lautete seine Antwort.
Die Beschränkung der Modernisierungsumlage per Bundesrecht 2019 etwa habe dazu geführt, dass weniger Modernisierungen durchgeführt werden. Das betreffe vor allem Vermieter, die mit Mieterhöhungen von drei Euro oder mehr pro Quadratmeter kalkuliert haben. „Müssen wir jetzt weinen, wenn solche Investitionen unterbleiben?“, fragte Wild rhetorisch. Und ergänzte: „Wohnen ist keine Ware wie Joghurt. Wir müssen darauf achten, dass Investitionen sozialverträglich sind.“ Investitionen auf dem Wohnungsmarkt dürften kein Selbstzweck sein.
„Gemeinwohlorientierte Unternehmen dürfen nicht geschwächt werden“
Das Mietendeckel-Gesetz müsse so ausgestaltet sein, dass städtische und gemeinwohlorientierte Unternehmen nicht geschwächt werden und nicht daran gehindert werden zu bauen, sagte Wild. „Sollte sich das herausstellen, muss nachgebessert werden.“
Er sehe das bei den Genossenschaften aber nicht. Viele hätten wegen der Miet- und Zinsentwicklung in den vergangenen Jahren Kapital anhäufen können. Deshalb lehnt er es ab, ihnen eine Sonderrolle in der Gesellschaft zuzubilligen. Viele Genossenschaften modernisierten sogar ohne Umlage, weil sie keine Kredite aufnehmen müssen.
BBU: 1,1 Milliarden Euro Einnahmeverluste
Maren Kern widersprach heftig. Die BBU-Mitgliedsunternehmen müssten in den fünf Jahren, die der Mietendeckel gelten soll, 1,1 Milliarden Euro Einnahmeverluste hinnehmen. Berlin gingen damit 5,5 Milliarden Euro Gesamt-Investitionen in Neubau, Modernisierung und Instandsetzung verloren.
Die Genossenschaften würden eine Durchschnittsmiete von nur 5,60 Euro verlangen, sagte Kern. Den gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen, insbesondere den Genossenschaften, komme sehr wohl eine Sonderrolle zu.
Lompscher: Gesetz muss für alle gelten
Die Senatorin betonte, es sei wegen des im Grundgesetz verankerten Gleichbehandlungsgrundsatzes nicht möglich gewesen, im Mietendeckel-Gesetz einzelne Vermietergruppen auszunehmen. Der Senat habe aber die Genossenschaftsförderung wieder aufgenommen. Diese sollen künftig insbesondere stärker an der Vergabe landeseigener Baugrundstücke beteiligt werden. „Wir haben natürlich ein Interesse daran, dass gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen und Bauherren nicht geschwächt sondern gestärkt werden“, so Lompscher. Maren Kern sagte dagegen, der BBU habe durchaus Möglichkeiten gesehen, Genossenschaften auszunehmen, habe sich aber nicht durchsetzen können.
Morgenpost-Redakteurin Isabell Jürgens und Vereinsvorsitzender Heiko Kretschmer kritisierten insbesondere, der Mietendeckel sei nicht gerecht. „Es profitieren vor allem Gutverdienende in Altbaukiezen in der Innenstadt“, monierte Jürgens. Kretschmer nannte den Mietendeckel ein „unsoziales Konstrukt“. In neun Monaten werde seine Miete um mehrere hundert Euro abgesenkt werden. „Ich verdiene gut. Ich brauche keinen sozialen Beistand der hiesigen Politik“, monierte er.
Die Verlierer des Mietendeckels
Verlierer seien insbesondere Eigentümer, die sich eine oder zwei Wohnungen als Kapitalanlage zugelegt und über eine Bank finanziert haben und deren Kalkulation jetzt durcheinander gewirbelt werde. Kretschmer befürchtet massenhafte Notverkäufe dieser Wohnungen in den kommenden fünf Jahren.
Wenn der Mietendeckel vor Gericht für ungültig erklärt wird, werde zudem eine „Wild-West-Situation“ ausbrechen, denn der Mietspiegel werde außer Kraft gesetzt. Das große Problem auf dem Berliner Wohnungsmarkt sei der Preisanstieg bei Neuvermietungen Es hätten Verfahren entwickelt werden können, dagegen anzugehen und die Mietpreisbremse zu nutzen, so der Vereinsvorsitzende. Lompscher konterte, die Landesregierung habe sehr wohl einen Plan, wie nach Ablauf des Mietendeckels wieder zügig Vergleichsmieten eingeführt werden können.
Gesetz sorgt für einen fünfjährigen Mietenstopp
Katrin Lompscher sah erwartungsgemäß keine soziale Unwucht beim Mietendeckel. Man dürfe nicht immer nur den Mechanismus bei der Absenkung von Mieten betrachten. Das Gesetz sorge zunächst für einen fünfjährigen Mietenstopp. Damit werde den Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen eine existenzielle Sorge genommen, zumindest für die nächsten Jahre. „Und die sind in Berlin deutlich in der Mehrheit“, sagte die Senatorin
Zweiter sozialer Effekt sei, dass die „enormen Preisschübe“ bei Neuvermietungen verhindert würden. Das könne nicht über die Mietpreisbremse gelöst werden, denn die müsse jeder Mieter einzeln zivilrechtlich durchsetzen.
Kern hält Mietendeckel für verfassungswidrig
Obwohl laut Umfragen rund 70 Prozent der Berliner den Mietendeckel befürworten, blieben viele Gäste beim Leserforum skeptisch. Etliche halten ihn für verfassungswidrig. Andere befürchten, dass Eigentümer künftig deutlich weniger in die Instandhaltung ihrer Immobilien investieren und Häuser vergammeln – wie viele Altbauten in West-Berlin, wo bis 1987 eine Mietpreisbindung herrschte.
Moniert wurde auch, dass Verlierer eines solchen Deckels Wohnungssuchende seien, insbesondere Zuzügler und junge Familien, die eine größere Wohnung brauchen. Gegen die Probleme auf dem Wohnungsmarkt helfe nur ein besseres Angebot, also mehr Wohnungen, sagte Heiko Kretschmer.
Ist das Gesetz verhältnismäßig?
Eine Leserin fragte, ob es denn verhältnismäßig sei, wenn das Mietniveau auf dem Stand des Mietspiegels von 2013 festgelegt wird, wie es jetzt der Mietendeckel vorsehe. „Alle Lohnerhöhungen danach werden nicht berücksichtigt und alle Mieterhöhungen seitdem werden für unrechtmäßig erklärt, obwohl sie nach geltendem Recht erhoben wurden“, kritisierte sie. Das schaffe keine Gleichberechtigung zwischen Mietern und Vermietern.
Der Mietspiegel 2013 sei die Grundlage, die Obergrenzen seien aber indiziert mit Preis- und Lohnentwicklung bis 2019, wandte Katrin Lompscher ein. Ab 2022 sei zudem ein Inflationsausgleich bis zur Obergrenze möglich. Und abgesenkt werde nicht auf die Obergrenze sondern 20 Prozent darüber. „Deshalb halte ich das für verhältnismäßig“, sagte sie
Lompscher: „Beitrag zum Erhalt des sozialen Friedens“
Ein anderer Leser warf der Linken-Politikerin vor, massiv in das Vertrauen der Menschen zu Verträgen und in die Wirtschaft einzugreifen. „Viele Menschen haben das Vertrauen darin verloren, dass Vermieter ein soziales Verantwortungsgefühl haben“, konterte Lompscher. So würden etwa alte Leute aus Wohnungen geklagt. „Um die soziale Balance zu erhalten, müssen wir den aus der Balance geratenen Wohnungsmarkt wieder in eine Balance bringen“, sagte sie und nannte das Mietendeckel-Gesetz einen „Beitrag zum Erhalt des sozialen Friedens“.
Reiner Wild pflichtete ihr bei. „Sozial Schwächere haben vielfach das Vertrauen in die soziale Marktwirtschaft verloren.“ Dazu trage auch bei, dass die Mietpreisbremse wegen der vielen Ausnahmen keine rechte Wirkung gezeigt habe. Vermieter hätten darauf gesetzt, dass Gesetze lange gelten. Es sei aber keine Seltenheit, dass Gesetze geändert werden.
Mieterverein-Geschäftsführer hofft auf Gerechtigkeit
Bei dem Gesetz handele es sich um eine öffentlich-rechtliche Regelung, sagte der Mieterverein-Geschäftsführer. „Und die öffentliche Hand hat ein besonderes Recht einzugreifen, wenn das Zivilrecht Dinge nicht zur Zufriedenheit löst.“ Es sei zulässig, dass private Verträge durch öffentliches Recht eingeschränkt werden. „Ich hoffe, dass wir darüber Gerechtigkeit hinbekommen“, bekundete Wild.
Hajo Schumacher zitierte einen Leser, der von einem bröckelnden Vertrauen zwischen Mietern und Vermietern sprach und warnte: „Der Mietendeckel und die pauschale Hetze gegen Vermieter, die angeblich alle überhöhte Mieten einfordern, spaltet die Gesellschaft.“. Maren Kern teilt diese Sorge. „Ein gutes Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern ist die Regel, das wird aber kleingeredet. Schwarze Schafe werden immer besonders hervorgehoben.“
„Wir sind nicht im Wilden Westen“
Der Wohnungsmarkt sei angespannt. „Den kann ich nur entlasten, indem ich mehr baue“, rief Kern aus. „Wir sind nicht im Wilden Westen. Wir haben in Deutschland einen der bestregulierten Wohnungsmärkte in Europa.“ Den Mietern müssten mehr Möglichkeiten an die Hand gegeben werden, gegen überhöhte Mieten vorzugehen. Die Mietpreisbremse zeige durchaus Wirkung, Mieten stiegen nicht mehr so stark.
„Bei der Eigenbedarfskündigung müssen wir nachschärfen“, sagte die BBU-Chefin aber auch. Eigentümer würden zunehmend ihre vermietete Wohnung selbst nutzen wollen, weil sie keine preiswerte Wohnung finden. Hier müssten Grenzen eingezogen werden. Das erodierende Vertrauen zwischen Mietern und Vermietern indes sei fatal. „Wir dürfen das nicht auf die Spitze treiben, sonst ist der soziale Frieden in Gefahr“, warnte Maren Kern und widersprach damit der Bausenatorin.